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避开这些“雷区”,要做好商业也不难

时间:2019-04-18来源:徐行看世界 作者:徐行君

    商业难做,这是每一个商业从业者经历过之后发出的由衷感慨,尤其是在如今的市场竞争环境下,能把一个商业做好,是难上加难。


    这种难,并不是工作节奏上的快和工作压力的大,而是商业运作流程的复杂和各环节的不可控,它不会像住宅地产一样,以地产销售作为唯一目标,所有的工作重点围绕房产的建设和销售进行,而商业地产却是一个复杂的、长期的系统性工程。


    不光要考虑建筑风格、商业定位、分区布局、动线设计,还要考虑人群特点、顾客喜好、市场情况,另外还需要时时关注经营指标达成、商户管理、招商调整、经营推广等,并且还要了解市场动向、行业趋势等等,这是一系列的复杂的操作,任何一个环节不能考虑周到,都可能导致项目无法适应市场,成为我们口中的差的项目或者困难广场。




    首先,第一个问题,好的项目究竟做对了什么,让他们能应对如今的市场环境和竞争?


    找到了适合自己的商业经营模式和底层逻辑,并能保证团队沿着这条道路贯彻执行下去,这一点是所有正在做或者要做商业地产的必须考虑清楚的。


    虽然我们看到市场上很多做商业地产的开发商,表面看起来差别不大,但在商业经营模式上还是存在很大的不同。以我们经常拿来做比较的万达、凯德和华润进行分析,你就能看出不同,本质上就是我们之前常说的:万达做地产,凯德做金融,华润做商业。

 

    万达模式是商业背靠地产,以售养租,快速复制,把商业作为地产的筹码,保证更顺利低价拿地和快速的地产销售,所以我们很多时候也不要抱怨所有的万达广场千篇一律、毫无新意,因为万达这样的商业模式需要像住宅地产一样的快进快出高周转,快速回笼资金,才能实现集团的不断壮大发展和稳定利润收益回报,这也是当前中国多数的商业地产开发商操作的模式。


    如今,在地产下行的趋势下,万达也开始一轮新的转型,从地产到服务,从重资产到轻资产,通过对部分项目输出商业运营管理来获得商业收益,但目前来说地产仍然是万达的最大的资产。



    凯德模式则完全不同于万达,凯德作为新加坡企业的投资商业模式,多数项目没有销售地产上的投资回报,本质上做基金投资,需要给基金投资人稳定的投资收益,所以更注重商场的经营收入,保证商场能够拥有独立的盈利水平,从而在长期上也能保证项目的资产增值。


    2018年初凯德83.65亿人民币出售在中国20个项目给印力,也能看出它的商业模式。



    华润的商业则背靠集团国企背景,虽然也在靠销售地产进行投资收益,但它做的项目并不在多,而是追求精,因此华润商业更多追求商业体验上的品质,从而树立在整个商业地产领域的标杆形象,提升集团整体形象和品牌价值,属于放长线钓大鱼。



    除了以上的商业模式和逻辑,还有像很多住宅地产商如万科、融创等开始做社区型商业项目,以现有的住宅项目作为资源优势进行商业的转型和布局,以期在住宅地产销售完毕后通过商业实现战略布局和稳定收益。

 

    还有传统百货转型而来的如大商集团、银泰商业等,在原有的商业项目上进行精细化经营,并不断寻求商业的转型升级;还有如阿里开始做的亲橙里购物中心,以线下门店作为未来商业战略布局的入口。



    当前,中国商业领域还是存在着很多不同的商业模式,包括很多中小本地开发商做商业地产因为拿地时需要配套一定的商业项目,或者传统的本地零售企业要做商业的转型升级,才进入商业地产领域。


    很多时候是一入此门深似海,但始终并没有想明白为什么要做商业地产、究竟要做一个什么样的商业项目、持有的商业项目的长期发展目标是什么等等这些问题,这就导致找不到自己的商业模式,找不到盈利点,算不出投资回报率,制定不出财务目标,不知道项目究竟是应该销售还是自持,也不知道长期持有经营但始终亏损的情况下是否还有坚持的意义,这才导致了后期一系列问题的出现。


    销售出去的商业不管不问,自持的商业不愿意投入精力经营,地产销售完毕后商业沦为累赘,都是如今商业地产普遍存在的问题。


    如何找到适合自己长期发展的商业模式,还需要所有商业地产开发商们考虑清楚,只有从战略层面把这个问题想明白了,才能进入良性发展阶段。


原标题:避开这些“雷区”,要做好商业也不难 / 编辑:柳梅
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