港媒：中国购物中心走向两极分化 消费者用脚投票

      香港《南华早报》网站3月26日刊发了知名房地产咨询机构仲量联行中国区零售地产部总监豪建思的署名文章，文章认为，随着顾客追求质量，中国的购物中心走向两极分化。摘编如下：

      中国的零售市场是本世纪最大的投资机会之一，但从未有人说过它会是一帆风顺的。2019年，随着经济增速调低了一档，投资者必须关注市场的需求。

      去年中国的零售额达到38万亿元人民币，2019年预计中国将成为世界最大的零售市场。中国9%的零售额年增长率看上去非常强劲。然而，在考虑通胀因素并剔除网络零售和农村零售等快速增长的部门后，我们发现，中国城市的实体店销售额实际增长了2.8%——虽然与全球其他地区相比仍然相当可观，但远低于那个经常被提及的重要数字。

      在实体零售业增长放缓的同时，零售店的建设仍在快速推进。仲量联行对中国30个大城市的高品质购物中心进行了统计，结果显示，2018年，中国建成了约161个购物中心，总数达到了1330个。仲量联行的预测数据显示，增长势头还将持续，预计未来三年，大多数城市的购物中心数量将增加20%至50%。

      鉴于实体店的扩张速度快于销售数字，经过简单的计算就可以发现，平均而言，购物中心每平方米的产值将下降，因此租金将承受下行压力。但实际情况更为复杂，零售业地产的表现呈现两极分化格局，对投资者来说风险和机遇并存。

      对于排名靠前的约占总数三分之一的购物中心——往往由华润、太古和龙湖地产等经验丰富的经营者所有，其销售额和租金都出现了强劲增长，有时甚至是惊人的增长。这是因为消费者正在用脚投票，追求的是质量。他们寻找的是舒适、设计完美的室内环境、新颖的体验和各种品牌的创意混搭。

      与此同时，消费者正在远离那些设计糟糕和经营不佳的购物中心，远离乏味和缺乏灵感的购物中心。排在最后的约占总数三分之一的这些购物中心将苦苦挣扎，需要重新思考、重新定位和重新投资才能生存。

      虽然其中一些项目存在重大缺陷，但许多项目可以被视为璞玉。由于表现不佳的资产价格较为便宜，有实操经验的资产经理大有机会力挽狂澜并创造强劲回报。这是零售业发展和投资的新前沿。

      中国市场是一个具有战略性的全球市场，零售商仍然有雄心勃勃的计划。2019年，早期的迹象表明奢侈品销售的增长似乎很强劲。然而，与此同时，许多大型零售商的同店销售额增长有限。

      盒马鲜生等行业榜样表现良好。在餐饮市场上，仅接受在线订单的“云厨房”看起来即将腾飞。唯品会等在线零售商仍在继续开设实体店。所有这些都证实了我们的看法：所有大的零售商最终都将拥有实体店和网站。

      随着网购方兴未艾、新零售业成为常态，我们将发现对高端旗舰店的需求将增加。虽然网络平台快速而有效，但它们提供的体验可能是一维的。在与消费者互动、展示产品和创造品牌价值方面，实体零售空间显然具有特殊的作用。零售商越来越意识到在其分销生态系统中需要旗舰店和概念店。这将进一步推动购物中心的两极分化，因为零售商希望这些投资能换来最好的位置。

      中国市场非常重要。它既庞大又有创新，任何想要了解全球零售业的人都不能忽视它。2019年，但随着市场的变化，房地产投资者和零售商都将迎来新的机会，中国的零售业仍有很多选择。