第二季度商业地产指数报告：超市市场回暖(2)

　　中国商用物业开发指数

　　一线城市增量市场萎缩，

　   新一线城市奢华型购物中心集中面市

　　第二季度增量市场萎缩势头初步显现，商用物业开发指数同比下降12.1%。二季度新增商用物业项目环比下降8.2%，新增商用物业面积环比上升12.8%

　　一线城市新增购物中心面积133万平方米，比去年同期下降40%。其中5万㎡及以上项目7个，多位于郊区，填补了区域市场商业空白。特色街区热度不减，上海长风大悦城沿袭了大悦城主题空间创新的传统，开设首个女主艺术体验空间Herstory。深圳布吉华润万象汇规划Y-space特色街区，主打年轻、潮玩。网红品牌盒马鲜生、奈雪的茶等伴随品牌开发商项目继续深化在一线城市的布局。

　　新一线城市新增商业面积427万平方米，5万㎡及以上新增购物中心19个，平均商业面积13.47万㎡。长沙IFS、西安SKP、沈阳K11，三大20万㎡以上体量的大型购物中心项目相继开业，成为所在城市的地标型商业中心，加大了奢侈品品牌在相应区域的布局。

　　二三线城市中，新增供应仍集中布局在经济发达的华东、华南地区，其中华东区域项目超过50%。贵阳、宁波、烟台均有2个5万㎡及以上的购物中心开业，万达、红星及永旺均有项目面市。

　　中国零售商信心指数

　　奢侈品市场增长势头不减，超市市场回暖

　　2018年第二季度，中国零售商信心指数157.1，下降5.4点，环比下降3.3%，同比上升3.2%。城镇居民人均消费支出5921元，环比下降12.3%；限额以上商品零售类值环比下降3.2%，均为季度性周期回落。

　　奢侈品市场稳定增长，以Gucci、Chanel为代表的品牌销售额大幅增长。第二季度，随着长沙IFS、西安SKP的开业，Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌均有新店开业，奢侈品门店数量环比增长4.1%。轻奢品牌竞争加剧，中国成为轻奢市场全球最重要的增长力量。Coach对70%的中国店面进行翻新，以奢华零售概念重新亮相；并通过与年轻明星及Disney合作，实现品牌的年轻化。被山东如意集团收购的SMCP拓展迅猛，已在19个城市深入布局，5月开出了国内第100家门店。

　　大众消费品品牌门店同比增长9.3%。MUJI在中国市场持续发力，门店数达到235家，并制定出面向中国消费者的新商品研发计划。在中国市场，预计将以每年30家门店的速度增长。6月底在北京前门开出全球第二家酒店，融合了无印良品、MUJI Diner和MUJI HOTEL多种业态。优衣库加速向科技型零售企业转型，探索在门店销售、生产预测及顾客行为分析上采用人工智能技术进行新一轮变革。

　　餐饮业态中新式茶饮品牌发展势头迅猛，得到市场和资本的双重认可，喜茶于4月获得美团点评旗下龙珠资本4亿元融资，答案茶（后更名为1314茶）、鹿角巷分别获得2000万A轮融资。这些借助抖音和公众号等新媒体方式，捕获年轻消费者，创造粘性的方法，值得传统品牌借鉴。数字化运营方面的探索开始呈现大众化趋势，味多美、麦当劳、德克士等均推出智慧餐厅，探索自助点餐、会员系统、无人餐饮等数字化升级方向。

　　超市门店数量环比上涨8.8%，同比上涨44.4%，远高于其他商业品类。同时，超市也是业态创新最为活跃的零售领域，第一阵营的品牌积极探索无人便利店、生鲜超市等热点业态。以绿地为代表的开发商也通过超市业态进军新零售，开设G-Super精品超市副线“吃喝研究所”等创新业态。但同时永辉上半年超过20%的市值缩水，也敲响了新零售降温的警钟。

　　三、商业创新

　　盒马鲜生线上订单开始超过50%，

　   新零售逻辑初步证实

　　盒马鲜生线上订单开始多过线下订单，以技术融入提高零售效率的新零售逻辑得到初步验证。第二季度，生鲜新零售市场整体仍旧处在混战阶段。盒马鲜生新增15家店，增幅30.6%，首次进驻西安、广州、南京、武汉等城市，加速在成都、北京的布局，实现全国网络的初步构建。超级物种新增9家店，增幅20.5%。年初计划在京开设30家门店的京东7Fresh目前仍停留在2家门店的成绩上，后半年拓展开业压力较大。同时市场仍有新入局者，复华商业旗下地球港继一季度开设三店后，二季度稍显沉寂；美团5月调整品牌，在京开设“小象生鲜”。加速拓展的同时，服务和商业模式也在不断迭代创新。盒马鲜生6月推出机器人餐厅，联合大润发推出“盒小马”超市；超级物种在广州门店首试无人机送货，并开设超级研习社，致力于生鲜新零售人才的培养和储备。

　　无人货架行业洗牌，

　　进入模式验证的关键期

　　第二季度，无人货架行业危机集中爆发，资本撤离、运营停摆。2017年下半年起，无人货架成为零售创新的风口，资本和创业者纷纷涌入，在烧钱补贴和快速扩张中厮杀角逐。2018年随着规模的扩大，行业规则缺失、货损率高、线下零售运营经验匮乏等问题逐步显现，最终在第二季度集中爆发。6月蚂蚁金服“接盘”猩便利，计划通过封闭式货柜降低货损率，采用机器视觉及生物识别技术优化购物体验，后续改造成效值得关注。

　　线上品牌的线下化，

　　为购物中心带来低成本创新机遇

　　第二季度电商平台线下化运动火热，场景新奇的体验店成为零售创新热点，为购物中心提供了一个通过招商方式，低成本进行体验创新的机遇。5月小米的电商平台有品，在南京开设首家实体店。店内设置洗护区、亲子体验区、卧室、客厅、厨房、书桌，还原家庭场景，加入人脸识别、无人零售、虚拟试衣镜等科技元素，增强了消费者的交互体验。6月社交电商APP小红书，在上海大悦城开设实体店RED home小红书之家。通过搭建多元化生活场景和植入黑科技元素吸引消费者拍照打卡，设置家居区、美妆区、服饰区、明星区、橱窗区、水吧区六大区域，并将品牌特色“笔记”内容植入线下消费场景决策中。已与亚朵酒店合作开设酒店的网易严选，预计也将在年内开出第一家独立运营的实体店，值得期待。但同时重资模式下的运营能力还有待市场验证，在品牌引入的合同规范中购物中心需注意规避风险。