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重磅发布:2018上半年广州商业市场总结与展望

时间:2018-08-08来源:合富研究院 作者:

  新政过去一年多,广州商业市场发生了怎样的变化?近日,合富辉煌商业地产发布《2018上半年广州商业市场总结与展望》,详细解读广州商业市场现状与趋势。


  上半年写字楼成交总量超越公寓,公寓及商铺供求同比均大降

  从半年度数据对比来看,新增供应方面,仅写字楼供应同比环比都有所增长,而公寓及商铺的新增供应都呈现大幅削减,其中公寓供应减少超三成,商铺供应减幅更是高达五成,表明在去年330新政影响之下,不少项目尚未有应对的产品推出市场,尤其是新政之后报建的项目最小分割单元不得低于300平方米。成交方面,写字楼成交面积超过公寓,一改新政前公寓成交水平遥遥领先的局面,公寓及商铺成交同比降幅明显,新政对公寓及商铺成交的影响继续蔓延。


  上半年商业土地市场分析

 

  2018年上半年商业用地成交117万㎡,同比大致持平。天河、南沙为商业土地市场成交主力,占比超65%。2018年上半年所出让的纯商业性质土地,仍延续此前针对商业用地定向出让的特色。全部用地均指向明确,出让条件与相关产业属性相捆绑,以符合各区域板块的发展战略及功能定位;定向出让的前提下,上半年各地块均以底价成交;商业地块基本要求自持比例,其中科学城、琶洲地块自持比例高达70%;天河区、南沙区稍低。上半年商业用地所捆绑的产业除较传统的金融业外,“IAB”(新一代信息技术、人工智能、生物医药)相关产业布局亦得以体现,尤其在琶洲、智慧城、庆盛等板块。


  合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,商务地块在竞拍之前就已因应地块所在板块有整体规划定位,进行准入门槛及产业引入等相关条件细化,起到筑巢引凤作用,吸引更多相关企业及人才进驻,利于各片区日后产业发展规划及聚集效应的形成。



  


  上半年商铺市场走势分析

  【年度成交】成交量回落幅度较大,整体市况较为萎靡;低价大手交易拉低均价合富大数据显示,全市上半年商铺成交量为20万㎡,同比下降23%,环比下降37%;成交多由大手交易支撑,散签成交量偏低,整体市场较为萎靡;成交价格:22589元/㎡,同比下降21%,环比下降10%;若干5000元级别的大手交易使整体价格偏低。


  【板块供求】鱼珠等板块商务楼底商带动供应,荔城社区商业居板块成交之首鱼珠板块整栋商务供应带动底层商铺供应,例如写字楼供应大户保利鱼珠港,整栋办公楼供应同时带来了底层商铺的供应,番禺华南板块亦同属类似情况;此外南沙金洲及增城等区域板块商铺供应主要来自住宅底商。



  上半年商铺成交前五板块多由住宅底商或商务楼底商大手交易拉动,如较多住宅楼盘扎堆的增城区就有荔城及中新镇的住宅社区型商业大手成交;而科学城及市桥板块则由写字楼整栋交易带来底商成交。




  【成交特征趋势】写字楼底商及社区商业大手交易成主导新政影响下,商铺市场同样日渐向整售为主的模式过渡,上半年成交量已占据市场约50%份额;上半年商铺大单销售分三种模式:一、写字楼裙商与塔楼一起进行整售(祈福集团中心、南沙水岸广场);二、购物中心型整售(捷登都会、网羽商业广场);三、住宅社区型商业(花都时代康桥及数个增城区项目),内部交易为主,单价仅5000元/㎡左右。



  【市场特征趋势】上半年开业商场各具特色,差异化多元化成趋势

  上半年新开业的商场主要集中中心区域板块,其中最受瞩目当数位于珠江新城的K11;不少新开项目为所在片区的“首个”或“之最”项目,如首个博物馆零售概念店、琶洲体量最大的已开业购物中心等;开业项目差异化定位趋势明显,儿童主题、人文艺术、家居及时尚休闲等各具特色;值得一提的是除了传统大型商场,社区型商业,商务综合体商业部分如基盛万科里、诺德天街也有亮相。

  商铺市场总结与展望


  合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,过往商铺市场以个人投资者居多,散售为主,新政的出台给整个商铺市场带来了较大变化,整个市场成交以大手交易为主导。去年以来尤其是330新政之后,商铺整售概念及模式在市场上开始广泛呈现,一方面,整售较好地解决了最小报建面积300平米的限制,而且商铺整售更有利后期的整体运营招商等工作的开展;另一方面,去年以来写字楼的整栋成交频现,从而拉动了这类商务底商的成交,预计这种趋势将会延续。




原标题:重磅发布!2018上半年广州商业市场总结与展望 / 编辑:婉儿
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