广州今年至少20家购物中心开业 老牌商圈如何“反击”

　　近期路过环市东商圈的市民们会发现，保利中环广场正热闹地推出系列嘉年华活动，北塔外墙挂着的“盒马鲜生”蓝色招牌也让不少市民心生期盼——第二家盒马鲜生要开到家门口了！

　　随着新零售代表盒马鲜生入场，即将重新亮相的保利中环北塔能否搅动环市东商圈的一池春水？2018年广州零售市场将迎来约54.1万㎡优质零售面积，至少有20座购物中心在今年迎来开业，助推广州新兴商圈雏形形成。在此背景下，环市东商圈、天河商圈、珠城商圈……这些老牌的购物中心该如何应对冲击与挑战呢？

　　今年有20多个购物中心开业 

　　近年来，广州优质零售物业存量不断增大。2018年广州零售市场将迎来约54.1万㎡优质零售面积，最少有20座购物中心在今年迎来开业，这些项目大多位于天河、海珠、番禺、白云、黄埔等城区的城市新兴商圈。

　　其中包括琶洲商圈的万胜广场、位于金沙洲的购物中心星港城万达广场，再到六元素体验天地、天河万科广场、安华汇、保利广场?广州，新进场的购物中心大多数集中在新兴商圈，以周边社区消费群体为目标客群。随着购物中心逐渐开业，广州新兴商圈雏形也逐步形成。第三方咨询服务公司“第一太平戴维斯”的数据显示，预计至2019年，非核心商圈的购物中心建筑面积占比将由目前的56％升至62％。

　　其中，坐落于花城广场商圈、今年新商业地产项目中最为引人关注的K11已经于3月31日开业了。尽管已经开业2个多月了，周末年轻人排队打卡的热度仍然居高不下。 

　　K11方面表示，这是“博物馆零售”的商业模式第一次在广州落地，商场现已进驻超过20家全国首店，48%品牌为首次进驻广州。极具艺术活力的空间和创意丰富的活动，旨在为消费者打造只有身临其境才能感受到的沉浸式购物艺术体验。

　　记者探店发现，除跨越5-8楼的CGV影城和各类时尚大牌、潮牌，现场最吸引消费者还有各类特色餐饮，如全国首家“鮨匠”手作日料、贝克汉姆“御厨”知名美食家蔡昊担任出品顾问的“至正小菜”及内地首家Van Gogh SENSES梵高艺术餐厅。

　　创新的商业模式成为了众多新开业购物中心的“撒手锏”，即将于今年二季度开业的金沙洲星港城万达广场，届时将以“农场种植”的创新体验项目吸引消费者的目光。 

　　老牌商圈转型升级迎接挑战 

　　计划开业的新购物商场如雨后春笋，而原有的购物中心与商圈又如何迎接挑战呢？记者注意到，结合新零售调整业态、吸引年轻客流不仅仅是新开业购物中心的目标，也是广州众多成熟购物中心的调整方向。

　　6月，处于环市东商圈、已经7周岁的保利中环广场迎来了场内的全面升级。自今年年初，广场整体收回北塔后，招商及改造工程一直在紧锣密鼓地开展，今年下半年，北塔将重新亮相。届时，保利中环广场整体将升级为保利时光里。而一直备受关注的阿里巴巴旗下新零售旗舰品牌——盒马鲜生也将提前至7月开业。

　　引入盒马鲜生，保利中环广场拥抱新零售的野心可见。作为阿里巴巴新零售落地的第一个实体样本，盒马鲜生是“超市+餐饮+便利店+菜市场+物流”的复合功能体。虽然成立仅两年,但盒马鲜生已成为搅动商业地产行业的一条鲶鱼，给所入驻的许多商场都带来了人流。

　　环市东商圈另外两家主要商户友谊和丽柏也频出大招：广州友谊环市东店升级4楼鞋苑及在1楼推出国际名表区后，部分品类销量迎来双位数上涨，目前南馆M层珠宝区、5层家品区也正密锣紧鼓改造中，而奢侈品牌聚合地丽柏广场除继续引入多个广州独家、首家品牌外，同时增加了餐饮业态，LVMH集团旗下百年高端餐饮品牌店COVA也于3月份开业，吸引不少城中名人“打卡”。

　　在珠江新城商圈，业态调整最为明显的是西塔广州IFC国金天地，在广州友谊缩减了面积后，国金天地着手负一层和四、五楼的改造，引入了大量新品牌时尚餐饮。同时针对上班族的特点，还引入了健身房项目，让上班族在多个时段都可以来这里吃喝玩乐，顺带也提升了广州友谊的人气。

　　而在天河商圈中，动作最大、引起争议最多的当属正佳广场，十年来四次转型定位，做了不少“出格”的事：建最大的室内海洋馆、引进顶级演出的剧院等。目前，正佳广场的蝶变之路已明确为“世界级旅游目的地、超级体验中心”。

　　机构预测：空置率轻微提升，租金或将维稳 

　　老牌商圈的转型升级巩固了其市场地位。有机构的数据显示，2017年全国购物中心销售业绩TOP20全部实现同比增长，其中，广州有三家购物中心进入全国前十，分别是天河城、正佳广场和太古汇，排名为6、8、9位。其中，广州最老牌的购物中心天河城2017年实现了销售业绩60亿元，同比增幅9.09%；而最引人注目的是高端购物中心太古汇，销售业绩为50.4亿元，同比增幅高达27.27%。正佳广场销售业绩达58亿元，增幅5.45%。

　　不过，危机与冲击仍不可忽视。第一太平戴维斯的最新数据显示，2018年，广州优质零售物业市场开局良好，但来自电商的冲击依然巨大，此外，扎堆出现的购物商场不可避免地带来了同质化竞争。预计下季度全市优质零售物业空置率将有轻微提升，租金或将维稳。

　　第一太平戴维斯分析指出，今年以来，各大购物中心正积极采取措施以提升消费者的购物体验，通过创新发展模式及引进更多全球优质品牌来避免同质化竞争，并吸引线上人流回到线下购物。

　　专家：未来竞争要靠“互联网+大数据”突破瓶颈 

　　广东流通业商会常务副会长黄文杰在接受记者采访时表示，今年购物中心扎堆开业，一方面是上一轮商业地产项目发展的产物，经过前面几年建设，现在到了集中供应的时候；另一方面，此前火热的网上商城，现在纷纷落地，实体商业重新受到资本的青睐。

　　“这对于传统商业项目来说，竞争和挑战并存，既有倒逼的力量，也有推动的力量。”黄文杰指出，一味守旧的话，日子肯定越来越难过。 

　　据悉，一般购物商场传统的发展轨迹是：先是做零售，再引入餐饮、娱乐、教育、休闲等等因素，而当所有可以呈现的经营内容全部有了之后，再提升就会面临瓶颈。这时候就需要利用互联网的力量才能有所突破。

　　“利用大数据去挖掘已有商家的潜能和消费者的潜能，不断创新模式与招数，利用日趋成熟的科技与传统的商业内容结合，才能实现人流的增长、提升到达率和忠诚度。”黄文杰表示，带有互联网基因、创新基因的商业项目，其活跃度、市场关注度都会更高，典型如盒马鲜生、超级物种，一诞生就自带互联网基因、大数据分析能力，加上科技元素，因此得以打破传统商业的沉闷。

　　“新的商业项目在不断呈现，新零售也进入到了爆发期，利用互联网、大数据、人工智能，让零售更智能化、丰富化、娱乐化，将是未来商场竞争的关键。”黄文杰指出。