| |
陈维民：体验永远不过剩！
| 现在的业内人士几乎都说正佳广场“前途无量”，也有很多人相信正佳将会朝着更好的趋势发展，但这仅仅是正佳的开端。30万平方米的商业面积，开业9个月十一黄金周日均客流量超百万，相信这在购物中心发展史上，而且在正佳发展史上，都划下了历史性的浓重一笔。
广东省连锁经营协会会长助理、本网总编辑黄华军对话正佳企业有限公司总裁陈维民，慢慢向你道来“正逢佳时”。 陈维民个人简介：1969年入伍，1970-1972年在海军北海舰队航空兵从事新闻报道工作；1975年毕业于吉林大学哲学系；1983-1993年任军事科学战略研究部研究员，受嘉奖多次，立三等功一次；1994年起进入房地产行业，2001年至今任广州市正佳企业有限公司总裁。
陈维民与黄华军合影 “人腾正佳”：“那个场面就不是‘龙腾正佳’，根本就是‘人腾正佳’！”“就像是在10平方米的房子里开了两三桌麻将那么热闹！”
陈维民（下称“陈”）：打分就谈不上了。恐龙展在国庆7天里给正佳带来了700万的客流，可以说是正佳的一个标志。那个场面就不是“龙腾正佳”，根本就是“人腾正佳”！连续7 天每天有超百万客流量，这还没在中国哪个单体购物中心见过。这么多的人能来到正佳，肯定不是为了同一个理由，而是因为各种各样的理由。这也是购物中心的精彩之处，不单是购物，而是包含了很多其他和购物、休闲相关的因素。 陈：据商场内初步统计，在这国庆7天正佳场内80%的商户销售额提高了1-3倍。 黄：据说一些商家还创下了很多个“第一”？ 陈：对，比如百佳就在10月1日当天创下了全国单店销售额的新记录，永乐也在同一天突破了广东单店的销售记录。在国庆期间新开张的台湾涮涮锅的老板没见过这样的阵势，直呼“就像是在10平方米的房子里开了2、3桌麻将这么热闹！”食尚引7天卖出了1万多串“恐龙蛋”。我的一个朋友10月1日来正佳玩，中午吃饭餐厅没有位置，给我打了电话，不想晚上又给我电话：“在正佳逛了一天，晚上怎么还是没位置吃饭啊！” 黄：正佳这次可以说是打了个“胜仗”，您觉得还有哪些需要改进的地方呢？这也是我们很多网友关心的问题。 陈：是还有一些地方需要改进的，主要表现在以下几方面：第一，与商家的互动还有很大的开拓余地。 陈：对，虽然这次的恐龙展得到了商家的大力支持，但现在所看到的销售成效是展览自然带动，而非人为设计的，没有完全利用起来。中国目前的消费现象已不是均衡消费，而是以突发性、节假日的消费为主。这种消费现象在国外很早就有了，美国的圣诞假日消费就达到全年消费50%以上。如果没有很好地利用这样的契机，就会错过很好的机会。这就不是错过一个国庆黄金周的事，而是错过了占全年50%的销售额。 黄：现在我们也在探讨购物中心应该如何做好营销，您对这次正佳的营销怎么看？ 陈：从黄金周的一些统计看来，来自珠三角周边地区的顾客很多。在进入广州的各个路口，包括火车站、汽车站，正佳的宣传力度还不够。像这样能吸引日均上百万人的活动，在政府既定规定里应该算是一个大型的活动，但到现在为止，显然还没有将这样的大型商场活动列入政府管辖范围。如果这样的活动，不仅是正佳自己的事，而是被政府看作是全社会的事情，可能事情的发展就会是另外的局面。
陈：活动还是会继续举办的。正佳从五一到现在举办的活动档次越来越高，如果继续往档次上走将是对正佳营销能力的考验。一个活动的效果不能单方面以人流量的多少来衡量，要综合各方面的因素考虑。如果说要看人流量的话，那正佳下次的活动是不是要吸引上千万的人才叫成功呢？正佳也“装”不下那么多人啊。 黄：这次正佳十一黄金周的人流量已经是创下国内记录了。 陈：这么多的人来到正佳不是为了一个理由，而是由于这些人所需要的因素在正佳都有，所以才吸引了这么多的人。 黄：这次恐龙展的大获全胜，离不开正佳整个管理经营团队上下的通力合作。从正佳动工到现在，在我看来，现在这批团队应该是比较具有拼搏精神、具有活力也是比较稳定的一支团队，不知道您是怎样看的？ 陈：评价一个团队可以有很多角度，但最关键的标准还是这个团队做出的业绩。在不到四年的时间，正佳已经发展到现在的状态，而上海正大广场用了8年，台湾的京华面积是正佳的一半，却花了15年的时间。正佳每平方米的综合成本控制在一万元以内，而正大广场估计近一万五千元，天河城为八千多元，但这是上个世纪的价格水平。 黄：很多业内行家现在都说正佳的走势不错，在往好的方向发展。很快就是正佳开业一周年的日子了，我想发展的态势会越来越好的。 陈：我们的工作还有很多不足的地方。但这并不影响整个项目的运作，只是会影响正佳快一点成功还是慢一点成功的时间问题。 黄：感觉现在正佳的团队在对待租户、消费者方面，态度和服务意识在不断加强。 陈：全面的人性化服务，是整个行业的要求。但也不能仅仅谈服务，而是有这么多的人来正佳，这么多的人来消费。正佳有专门的服务中心，在国庆的7天时间里，服务中心接到的投诉比平常少很多，租户们都忙着做生意去了。 黄：是啊，必须在发展中解决问题。 陈：当然，要将服务意识贯彻到位，不是一朝一夕的事，而是需要日积月累的。
陈：正佳项目从头至尾我都参与了，正佳经过这么多的风风雨雨，现在这样的成绩真让人感到欣慰。来到正佳，时间越长越自然地把它不作为生意，而是作为事业来干。购物中心是中国最新的商业业态，是复合型的。从最本质上讲，复合型的业态需要复合型的人才，比如说保安，从他的专业角度来讲是负责商场的安全问题，但还要熟悉商场的整体环境。目前正佳的团队还主要是按照部门职责在履行义务，下一步需往复合型发展。 黄：这也将是正佳未来的发展方向吗？ 陈：目前中国购物中心的团队，都是过去从事相关职业的专业人才。但一旦参与购物中心这种复合型业态的经营管理，人才就要从专业型向复合型提升，现在出现的问题主要就是人才的综合素质不够。这并不是否定专业化人才，只不过从事购物中心的经营管理就是需要复合型人才。就是我们说的“O”型人才，什么都要通，什么都要懂。按照过去的说法，就是强调“一专多能”。
陈：购物中心是综合业态，其发展主要取决于社会经济发展水平。第一代mall是shopping mall，以1000- 2000美金起步，正佳属于第二代的living mall，以3000-4000美金起步。现在天河商圈已经有这么多mall，但为什么还可以有经营的空间，还有这么多的商家想进来，是因为社会经济越发展，社会的消费总量就越大，整个市场的“蛋糕”就越来越大。不仅仅是相互之间的竞争，更重要的是要将市场的“蛋糕”做大，这样大家才能有共同发展的空间。 陈：购物中心在国际上是投资大、回报慢、用期长的项目，标准的回报期是15年。但为什么天河城只花了8年时间就能收回投资呢？最重要的原因是那个时期中国经济发展速度比国际速度快一倍。广州现在的人均GDP是6800美元，而当时1996年天河城开业的时候是2000多美元，已经增长了几倍。而且城市人口还在不断以飞快的速度递增，这就说明了市场需求在不断扩大，供应也要不断的扩大。 黄：能否谈谈购物中心与城市化的关系。 陈：国内大型购物中心与城市化是息息相关的，正佳就是一块绝版宝地。正佳的成功，很大程度上受益于广州的城市化进程。在广州老城区就不可能有这样的面积、这样的交通环境建设这样一个购物中心。新城区没有很多历史负担，而没有城市化浪潮正佳也不会成为广州新的城市中心。 黄：正佳的出现其实也加快了广州的城市化进程。 陈：城市是城和市的结合，城市的现代化、扩大化离不开市的现代化和扩大化。而mall作为市的最高商业业态就成为了一道亮丽的风景线。城市化用地不是无限量的，其实星罗棋布的传统商业或许会占据更多的用地而没有发挥出相应的作用，而mall是集约化的商业模式。不仅可以将传统零散的商业业态进行有效组合，还可以最大限度地发挥土地的功能。 黄：正佳既是城市化进程的体现，也在不断地推进城市化进程。 陈：我们以前说购物中心需要城市化，而现在则应该是购物中心需要城市化，城市化也需要购物中心。华南mall不管成功与否，但它的初衷就是想通过购物中心形成新的城区。
陈：现在正佳每周都有很多人来考察，考察团一个接一个。我总结了一下，主要在那么几个方面，第一是规划。凡是较大的商业场所，不仅要纳入当地商业网点规划，将来还要纳入城市总体规划。如果一个大型商业物业的发展和城市化方向不同，就不能享受或不能很好地享受到城市化带来的种种利好。如地铁的开通就对商业网点非常重要，而这只能由政府的城市发展规划来决定，很多内地商业网点享受不到这样的利好条件，就会成为其发展的硬伤。 黄：对。促销只是令产品贬值销售，而营销则是令产品增值。 陈：对，您一语道破。吃、喝、玩、乐的复合消费，需要进行的场所有复合功能，才能承担复合消费。第二代的living mall就是具备这样功能的场所。豆浆单卖只是豆浆，豆浆+油条就是复合消费了。
陈：传统零售业的商品几乎百分之百是过剩产业，经营者只能折价将商品卖出，但体验永远不过剩。营养有过剩的，但美味不过剩。我们就要经营不过剩的商品。 黄：而mall主要就是提供体验的场所、载体，必须从一站式购物走向体验式。 陈：从行为上是一站式消费，正佳的这个概念最早是谢董事长提出来的，非常精辟。几年前就让我们学习《体验经济》这本专著。 黄：这也是为什么现在珠三角地区的购物中心渐渐明白，购物中心不仅需要百货、超市，还要有餐饮、电影院和娱乐。 黄：最后想问问您，正佳在您心目中代表了什么？在广州又代表了什么？ 陈：代表了新的商业模式，这种模式之所以有生存的空间，是因为适应了新的生活模式。以前人们消费的时候关注的是“省”，可以为了买到最便宜的东西从东跑到西。但现在是以“值”为最核心的衡量标准。要创造出让消费者有“值”的感觉就是成功了。 网友提问：据我们所知，您做过工，当过兵，上过大学，也搞过新闻，这些经历和现在的工作有什么联系吗？ |
|
|
| 原标题： / 编辑： |
- 上一篇：[第一访谈]李耀坤：创造快乐 分享快乐
- 下一篇：邓海祥：做好自己最重要
- ◆第一商业网版权与免责声明
1、凡本网注明“摘自：本站原创”的所有作品，版权均属第一商业网所有，未经本网书面授权不得转载、摘编、复制或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，被授权人应在授权范围内使用，并注明“来源：第一商业网”。
违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
2、本网其他来源作品，均转载自其他媒体，转载目的在于传播更多信息，丰富网络文化，此类稿件不代表本网观点。
3、任何单位或个人认为本网站或本网站链接内容可能涉嫌侵犯其合法权益，应该及时向本网站书面反馈，并提供身份证明，权属证明及详细侵权情况证明，本网站在收到上述法律文件后，将会尽快移除被控侵权的内容或链接。
4、如因作品内容、版权和其他问题需要与本网联系的，请在该事由发生之日起30日内进行。电话：020-38248250
| 推荐 |
|
“火锅锦鲤”持续寻找中， 下一个火锅 牵手老佛爷百货，深业上城能“更上一层 这个冬天，来北京路相约“感恩2021”！ 薇娅偷逃税被追缴并处罚款13.41 星巴克确认两家无锡门店违规；耐克收购 奈雪的茶六周年售出2个亿；格力回应被 |
| 热点内容 | 更多 |
|
黄文杰：百货业的“自由搏击者” 谢仕平：13年来首次轻松过节 创鸿集团刘琴：2011商业地产将走向何方 星期8小镇: 3年内再开10-15家 徐琳光：克隆购物中心的“灵魂”是很难 黄河兴：占领制高点 新都会将创南海新 陈伟文：嘉洲广场为何迅速窜红 高进联：Teamwork成就一切 李庆杰：要做就做区域的地标！ 邵建明：每天做好每一件小事的广州商人 |
| 招商拓展 | >>发布 |
| 钜富中心大型商业中心、写字楼面向全球 星光PLUS招商需求 中国首个沉浸式阳明文化旅游综合体盛大 花样年彩生活时代广场 招商 |
| 培训信息 | 更多 |
| 金牌店长执行力方案班（Ⅱ阶） 开店拓展师培训班 金牌店长执行力落地班（Ⅰ阶） 连锁运营团队建设与管理实战班 |
|
