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大咖来话:商业地产转型升级还有活路,转行多半九死一生

时间:2018-11-09 15:19来源: 作者:

  回顾过去几年,我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉,对零售商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

 

  大部分房企早已完成商业地产的布局,其中万科、龙湖、泰禾、世茂等不断推进旗下商业地产项目。对于商业地产的存量市场,并非都是“过剩”的危机和苦恼。有房企人士认为,商业地产市场总量确实存在局部过剩,目前好的商业项目并不多,特别是拥有低成本融资能力和专业运营管理能力的开发商更为稀少,但不能否认商业地产还是蕴含着很多机遇。

 

 

  面对机遇和挑战,为了更好地促进行业间观点交流,解答行业内人士都关心的局势问题,10月24日下午,黄埔论道第一期沙龙活动《商业地产的困惑和机会》在高德置地秋广场成功举行,围绕商业地产销售与投资、商业创新路径、新零售对传统商业形态改变等话题,总结了商业生态巨变的应对之策。会上嘉宾展开了深度交流,现场各位嘉宾表示收获了丰富的精神食粮。会后,大家都表示意犹未尽,再度就相关话题进行了自由沟通。

 

 

  广东省房地产协会会长助理黄毅文代表省房协对活动的举办表示热烈的祝贺,他表示房地产开发提供的不仅仅是一个居住的空间,更应该是一个有品质有品位的新的生活模式。房地产要从提供物理空间向引领生活模式转变。人们对美好生活的追求不仅包括衣食住行的基本物质需求,还包括更高层次的创业、文化、娱乐、体育、休闲、健康、购物、养老等需求。这些变化对商业地产发展带来新的机遇,也有新的挑战。

 

  大咖云集,把脉商业地产发展之路

 

  会上,广东房协会长助理黄毅文、广东厚几曹卉、中大地产金融中心汪力、高力国际华南区陈厚桥、第一商业网黄华军等数十位嘉宾就“商业地产的困惑:过剩危机下出路何在?”“新零售冲击之下,商业地产的转型升级之痛”“商业地产融资面临囚徒困境”三大话题进行了深入探讨,汲取国内外行业前沿信息,把脉未来商业地产的发展,促进华南地区房地产行业间的合作。

 

  话题一:商业地产的困惑:过剩危机下出路何在?

 

 

  第一商业网黄华军:出路要往品牌与功能的差异化方向走

 

  2016年我就说过,根据GDP、消费人口等指标,未来5年珠江三角洲可能有几个城市购物中心的密度会非常高,包括中山、佛山、江门三个区域,要引起大家警惕,还有一个区域接近这个密度水平,那就是深圳,但是深圳消化的购物中心相对来说比较多。

 

  从我个人的操作经验来看,将来的购物中心,餐饮一定要拉大比例,但是餐饮如今的承租能力是有限的,未来肯定是场景式的购物中心,最好是带有IP的购物中心,这就是出路所在。面对电商、同质化的冲击,我希望有更多境外的品牌能够进来,其次是发现自己的优势所在。未来的出路肯定要往品牌的差异化、功能的差异化的方向走。

 

 

  亚美设计陈晓宇:商业地产是城市一种层次的体现

 

  关于出路的问题。第一类就是写字楼,写字楼的出路在什么地方?以往的模式是慢慢跟商户招租,靠降低租金维持,这些方法都很难维持长久。现在慢慢很多写字楼在改版,改成创意空间或者公寓的形式。

 

  第二类是酒店,酒店也属于商业地产。酒店的过剩问题也是很尖锐的,现在很多公寓也在改革,我见过把酒店改成学校的,也就是私立学校,这个也是他们的出路之一。除了刚才说的要创新或者引入新业态之外,我们做设计的时候看到有个比较大的趋势,就是有一些现在是做这种教育整租的,比如租给学而思这类机构。

 

 

  高力国际华南区陈厚桥:找准定位、找准业态、找准档次

 

  商业地产传统来说要分成办公和商铺,其次是要分成一线、二线甚至三四五线城市。过剩主要是一个竞争问题,就是说市场上总有做得好和做得不好的项目,饼就这么大。项目要做好关键取决于,要做好前期的定位策划,确定好档次、类别、主题等方面,把产品的发展方向、功能组合、产品特点研究清楚。

 

  写字楼方面,第一个要改变一拿到楼就卖的情况,开始由售转租,要有长远的眼光。第二要导入产业,未来在偏远的区域要导入产业。第三要考虑利于销售的定制,还没有建之前跟意向客户谈整层买卖的意向。第四,要做产品创新,突破传统写字楼的设计。第五,可能传统的盈利模式是销售租赁,未来可以证券化。

 

  商业方面,大家都知道受到电商冲击很大,有很多新兴业态都搬到购物中心去,对于CBD来说,这些就要考虑项目的区位以及周边的消费群体。购物中心更多要考虑的是业态创新,业态创新才能拉动消费群体在大众里面的转移,例如做一些目的性的消费群体。

 

  祈福商管:因为地段与人口的原因,祈福新邨有20万常住人口,祈福缤纷汇在招商阶段没有遇到特别困难的时期,因而我认为人口的密度与地段的位置对商业招商起着关键作用。

 

  话题二:新零售冲击之下,商业地产的转型升级之痛

 

 

  广东厚几曹卉:新商业更需要场景化销售

 

  我觉得真正的新零售商业是一个新的机遇,分析来讲,就是买东西不是到购物中心里去买了,我可能只是在那看一看,享受服装款式潮流然后学习一下,可能我会到淘宝上购买。但是我难道真的就不需要到这个场景?所以新零售它现在有一种说法叫做场景化。

 

  我可以从亲子的角度来讲,现在的“80后”妈妈带孩子去培训班,妈妈们坐在旁边刷手机,她们可以很安静的在发呆等着。但是“00后”或者“90后”妈妈已经是不可以的了,她要求是一起玩的,她不愿意浪费这个时间。而且“90后”的这种参与度要求是非常高的,所以在我们来看来怎么样做这个商业,它是以内容为先,而这个内容是满足人的不同需求。这类场景化体验除了满足购物、学习的需求,它还有消磨时间的需求,我们要做的是一个生活性的广场。

 

  话题三:商业地产融资面临囚徒困境

 

 

  中大地产金融中心汪力:心态放平衡,千万别转行

 

  商业融资困境还是阶段性问题,无论是外界的其他产业基金的资本,还是投资人,心态要放平衡。接下来我们进入下一阶段,房地产金融开发,一定是投资回报率没有那么高,最终解决短期的投资问题,只有我们的心态。如果再是原来的想法,投资回报率要30%以上,甚至50%的话,是根本不可能的。如果他只是降到8%~10%的回报率就可以了,那么这个商业地产就不需要再融资。

 

  最终解决商业地产现在融资困境的还是产业内的人,才能解决,为什么?因为产业内的人能看明白,它未来一定是有这种需求。无论是它是文旅地产,特色小镇,产业新城,经营性可经营性的物业,能够看得懂的才愿意往里面投资,而且心态不是追求快速的回报,这样可能困局才能够解决。

 

  其次,我认为企业转型升级可以,但是千万别转行。特别是房地产行业再往上转,没得转,因为生物医药、高科技研发都是脑袋聪明不得了的人做的事。很多人认为做房地产的人聪明,其实不是,只是有很多优秀人才没有足够资本,所以没进这个行业,之所以房地产人做得风生水起,是因为赶上了好时机,并不是你最聪明。

 

  所以解决短暂的困境,心态要变得越来越平衡,投资一个商业的物业商业地产,无论是文旅的,是可经营性的,都是未来几十年的长期收益,一年有8%~10%的复合增长,这已经是很好的收益了。

 

  会后,嘉宾就话题再次展开了深度讨论,短短3个小时飞逝而过,依托黄埔论道平台,嘉宾们纷纷表示受益匪浅。

 

  据了解,黄埔论道是《中国房地产报》广州站的高端活动,于2018年8月与广东厚几机构一起承办成立。以“互动、互助,共享、共赢”为宗旨,依托《中国房地产报》报纸、网站、微信等平台,为会员企业提供学习、交流、宣传、项目投资与合作、上下游产业资源整合、融资等服务的平台,致力于打造“中国最权威的房地产论坛”。

 

  作为一个非官方、非营利、开放性的房地产会议组织,黄埔论道以平等、互惠、合作和共赢为主旨,立足华南,推动华南地区房地产行业间的交流、协调与合作;同时又面向全国,增强华南与全国其它地区的对话与联系。


  文章转摘:“中国房地产报广州”公众号

  转摘时间:2018年11月9日

  https://mp.weixin.qq.com/s/GvaAjDrnRZWA4OuGCcSkOw

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