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商业“黑洞”是否适用于东莞?

时间:2016-09-23 17:53来源: 作者:

  “商业黑洞理论”我曾于2003年首次在商业圈子小范围地提议并讨论过,当时附和者不多,更多的是不明就里!所谓商业黑洞亦不是我天马行空发明的,而是依据二十多年的商业历史观察及实战总结归纳出的一个很有趣的市场现象。说的是当一个特定的区域范围内的商业竞争和商业相关元素达到一定的密集程度及竞争烈度的时候,会突然发生质的变化和特别表现,其状况与天文学上的“黑洞”极为相似。天文学上说的黑洞是指恒星崩溃后形成一个点将临近区域的所有物质包括光线都吞噬进去,其引力非常巨大。

 

  其实,任何一个人口密度相当、人口数量达到一定能级的窄小区域,如果各种商业资源或商业要素不断集中积聚到一定程度时,其各种资源及要素相互交错作用、相互竞争、既吸引又排斥等共同驱动下,一旦达到一个相对值和临界点时,就会在这个区域发生非常另类的市场现象,即突然一天大家发现进入这个区域不论好坏及是否具备独特性都变得非常好和非常独特,原有的竞争关系一夜消失,代之以竞合关系,好像谁都不可以单独存在于这个空间,原有的单向的商业竞争和相互冲击变成了商业溢出,成为相互依存的竞合,实现共力的放大效应;而消费者亦被这样的商业黑洞现象所吸引,不断提高进入这一区域的次数和粘性,最终所有城市商业资源及城市生活资源将不断高度集中在这一区域,不论好坏全都被吸收而且随着这种吸收,其质量不断提升加大,最后就如天文学上的“黑洞”一样!


  关于商业黑洞在全球许多知名的商业圈已经得到逐一验证!而在中国由于商业起步晚,尤其是自由市场经济的历史很短,大家对商业的理解还仅仅停留在交易和交易场所的层面,后来虽然有许多积累了丰富经验的商业操作群体亦意识到了商业不是简单的交易,商业地产亦不可能是简单的商铺租售关系,但由于在上世纪末到本世纪初的十年,中国房地产大肆转移到商业领域一下子爆发式的井喷,让人们再次忽略了商业发展的原本和核心价值。市场上风云突起,谁还有心思去研究商业之根本呢!但现象是不会骗人的,在主要的一线城市和部分大型的二三线城市,不管你承不承认、认知与否,商业黑洞就是实实在在的形成了!当然你也可以用另外一个名字来形容这种特殊现象,但我个人觉得真没有用“黑洞”来形容更生动贴切了!

 

  举广州的例子吧!我在广州从事商业工作及商业地产开发规划运营三十年了!在2003年的时候就对广州天河城一带的商圈一直有跟踪研究,于是当年我就斗胆提出了广州第一个商业黑洞将形成于天河城及正佳广场为核心的一个狭小的城市范围之内。其后大约十年,于2012年到2013年间,广州第一个商业黑洞在天河路商圈形成,至今还在不断积聚加强。不得不提到的是,商业黑洞形成必须要有一个非常成熟的商圈。其次,这个成熟的商圈还要具备成为城市或区域核心的一切必备条件等等硬性因素的帮助,例如交通和城市运营发展趋势等。反观为何广州最为传统的北京路商圈沿革了数百年都不能成为广州的第一个商业黑洞,甚至不可能成为商业黑洞,就可以让人冷静思考和细心比较一番了。


  我们再返回东莞,看看东莞这个城市这些年都悄悄地发生了什么样的商业变化。东莞这个城市由于其特殊的地理位置和城市格局,于商业而言真是让人又爱又恨的。如前所述圈子内的行家都对广州和东莞的商业形容为“水很深”,而东莞商业还要加上一句“较浑浊”!我们还戏称东莞的城市就像一个葡萄串,并没有一个完整意义的城市中心,每个镇街都各自为政,自然形成了都不强大的商业聚集小城央,也就是说小商圈很多且非常容易转移。此外,由于得益于和借助改革开放前沿及当年“三来一补”的改革利好,临近深港一线并于广深公路沿线以及港口交通便利于与外界交流的镇街相对较为发达,商业发展较为迅速成熟,但始终摆脱不了没有城央这个硬伤。可是这不是东莞商业的宿命,东莞商业正在其城市自身进化和膨胀之际慢慢的快步小跑直追上来,尤其是近年在主要的核心镇街如东城、南城的商圈积聚效应逐步体现出来,另有更为利好的城市运营有利条件如轨道交通的到来即将改变东莞整个城市生态格局尤其是商业生活的生态格局。随着小商圈不断演进为大商圈,加上交通枢纽的影响,未来在目前商业蜜度及政治经济文化较为集中的东城南城交界地区是非常具备形成黑洞的先天条件的,综观东莞各镇街地区也唯有这一带的商业生活积聚力和发展速度最为巨大,假以时日当这种积聚达到某个临界点,当有一个引爆的核心点,黑洞的形成是无法抵挡与逃避的,那么这个引爆作用的核心点显然必须具有一定的唯一性和特殊性,例如巨大的体量、便利的交通、高密度的业态组合、多元化的布局、跨界的生活元素等等。而其中交通所带来的综合因素和综合需求更是极为重要,它是黑洞形成的催化剂。

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邓国坚 查看详细资料 发送留言 加为好友 用户等级:普通会员 注册时间:1970-01-01 08:01 最后登录:2016-09-23 17:09
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