近日在网上偶尔看到总体量号称达30万平米的郑州锦艺城的报道，就顺手点评一下。从其公布的数据上看，A、B、C三区平日日均客流近10万人次，假日日均客流近15万人次；销售日均大于350万元，经营品牌数量242个。经营特色为“四核商业模式”：丰富的儿童体验零售业态(22个)、大型餐饮美食中心(107个)、区域中最大的影院(2261座位)、华中区首家5000平米室内海洋主题乐园。

  据了解，全国很多商场自己公布的客流量数字常有水分，水分有时候还挺大。锦艺城城的客流数据是否准确，郑州的朋友可能更清楚。

  从我们最看重的商场年销售平效（即商场每平米每年产生的销售额）来看，以30万平米商场体量，日销售“突破350万”，可能太低。一家业绩正常、面积仅2万平米的沃尔玛旗下高端业态山姆会员店，也能达到此水平。

  按其数据，可以推算出其年销售额约12.8亿，不能说非常差。但每建筑平米的年平效仅为4267元，合格线至少是1万元！开业3年才达到这样的平效，实在凸显中国许多类似购物中心运营的艰难！

　　从其公布的“运营四核”来看，大规模的儿童体验业态、最大型的电影院、甚至5000平米的室内海洋主题乐园，一般都是平效颇低、交不起租金的主。而过于强调大型餐饮集合，也可能导致餐饮商家竞争过于激烈，平效、租金都不高，商家与商场”双输”局面。

　　我们考察过上海、广州、成都、沈阳等地类似的30万平米体量及或更大的巨型购物中心，租金收益一般都不理想，运营维护成本却往往居高不下，投资回报率也往往不达标。运营管理水平不少也不能让人满意。

　　郑州的朋友，你对这个购物中心怎么看？

　　项目背景：

　　锦艺城位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口，集合大型购物中心、国际主题街区、品牌专卖店、美食广场、主题影院和休闲文化中心等多种业态。自2015年12月24日C区试营业后，锦艺城总商业面积近30万平方米，已完成整个项目的最后一块拼图。

（本文由Hermann亲自撰写，第一商业网专栏原创文章由作者授权发表，转载须经作者同意，抄袭必究。欢迎各位拍砖！）