一边是广佛地铁开通已经满三周年，人流量逐步增多，但地下商业依旧处于“潜伏”状态；另一边是佛山五区购物中心迎来大发展，未来几年禅桂将有380万平方米商业面积。佛山地铁商业三年来究竟积累了什么，已经出现了哪些变化？软肋在哪里？如何汲取广州地铁三号线的经验？未来的地铁商业又该走向何方？带着诸多的困惑与问题，记者采访了广佛多位专家和商业人士。 邀请专家 黄文杰：广东省流通业商会执行会长 黄华军：第一商业网总裁 曾卫：佛山铂顿城商业有限公司副总经理 不要与广州商圈“硬碰硬” 记者：佛山地铁开通至今已经三年，但是让人担忧的是，同济路站上的同济大厦依旧空租三年，祖庙路站的百花广场招商同样进展缓慢，朝安站仍旧缺少商业氛围。地铁刚开通时，专家们表示佛山地铁商业火候未到，但现在已经三年了，火候还是未到吗？您认为佛山地铁商业三年来究竟积累了什么，带来了哪些变化？ 黄文杰：佛山地铁商业三年来虽说发展得不温不火，但变化还是有的，而且还是看得见的。我认为，第一个变化体现在近几年，地铁附近的商业项目都在不断开发和发展，比起三年前，从数量上就可以很明显看到佛山地铁商业的变化。例如祖庙商圈，包括东方广场，正在崛起的岭南天地等项目都在不断开发成长，并且呈现出上升的趋势，所以我并不担心佛山地铁商圈会发展不起来。 第二，其实地铁是一把“双刃剑”，佛山地铁是沟通广佛两地最直接方便的交通方式，广佛线可以把消费群带向广州，同样也可以把消费群引入佛山。在这一点上佛山无法用“硬碰硬”的方式来与广州商圈竞争。相反，要想扩大佛山地铁商圈的影响力和竞争力，要从佛山的文化内涵着手来营造具备佛山特色的商业消费圈，这就非常考验每个商业项目开发者的创新能力了。 第三个变化则是祖庙东华里的改造——岭南天地的崛起。就目前来看，可以说岭南天地是佛山地铁商圈发展起来的新希望、新生机。我们可以看到，岭南天地保留了祖庙东华里的传统文化，古典的建筑风格，又融合了西方的门面设计和经营方式，营造出一种中西合璧的休闲氛围，这成为岭南新天地吸客、吸金的重要元素。岭南天地不仅吸引了大量的佛山本地人前来休闲消费，来自珠三角甚至是海外的消费群也都是慕名而来，这就是商圈发展该注重的商业体品牌效应。 黄华军：确实如你所说，同济路站的同济大厦、祖庙路站的百花广场等地铁物业的确存在空租、招商缓慢的现象。但是这种状况并不能断定为佛山地铁商业发展不起来的源头。单看同济大厦和百花广场，它们自身都存在着不同的物业问题。就如百花广场的A、B两区，其中有一区的物业管理是采用“散租式”的招商模式，期间必定会使部分店面空置。 至于说佛山地铁商业的火候究竟要多久？我举一个例子。1999年广州天河城刚刚开通地铁一号线，当时一号线人都挤爆了，但在当时毕竟只有一条地铁线路，这条地铁线虽为天河城带来了人气和消费群，但并没有真正形成有辐射力的商圈群。 可以说，也是在五年后，广州地铁2、3、4、5号线开通后，广州的地铁商圈群才真正融会贯通起来，并逐步形成了天河城、北京路、上下九等八大商圈。佛山地铁虽然已经运行三年，但佛山地铁至今还是单线运行，还未形成蛛网式的地铁交通模式。所以佛山地铁的商圈要成熟起来，还要依托地铁线路的“蜘蛛网效应”，也就是说，地铁线路的纵横发展是形成地铁商圈的重要因素。 尚缺标志性、唯一性、品牌性商业体 记者：我们注意到，广佛地铁各个站口的人流量都在逐步增加，但从旺丁到旺财是否还有很长一段距离要走？佛山地铁商业的软肋又在哪里？ 黄华军：人多的地方，消费力肯定比较好。但是佛山地铁目前的情况是将佛山人带到广州消费，反而提升了广州的商业竞争力。佛山地铁上的消费力跟人流数量目前来看是不成正比的。一方面的原因来自地铁单条线路的局限，另一方面是佛山还没建成哪些具有标志性、唯一性的商业体，比如广州的北京路和上下九，它所具有的独特性是吸引消费人群的重要因素。 黄文杰：就如我在上个问题所说的，地铁开通是否带旺了佛山商业，这个答案的决定权还是在佛山本身。广佛线确实方便了广佛两地大部分人。但现实的情况是，地铁开通的前期从广州涌过来佛山的人群大部分是上班族，他们愿意白天在广州上班、晚上回佛山居住，也就是说，广州依然是人们的首选消费地，佛山成了居住地。 目前的佛山地铁商业还没有真正成熟起来，还是处于人流流失的状况。但佛山地铁商圈的未来趋势将形成自己独特的商业发展项目，而流失的消费群有望回流。目前来看，祖庙商圈、季华商圈和桂城商圈都是很值得期待的。 那么是否佛山就没有机会在商圈发展上与广州竞争了呢？事实也并非如此，佛山是一座很有潜力的城市，只要将商业项目规划好，做出有佛山文化特色的商业圈，我们也能吸引很多消费者。 至于如何带旺佛山的地铁商业，我认为可以从以下几个方面入手：着力打造若干个较大规模的跨区域商圈，整合区域之间的优良资源，扩大商圈的辐射面，打造都市级商圈。同时，发展社区型商业项目，对于佛山来说，可以利用老城区的特点，以局部区域项目带动大项目，在未来，社区型商业可能更具有广阔的发展前景。 在佛山地铁商业的打造中，要更多地融入佛山的特色历史文化，打造具有“佛山个性”的商业体。当然，也不能单单局限于抓住本地的文化优势，更要走出去学习港澳、甚至是海外的元素。 曾卫：地铁商业需要的火候我认为应该可以用“羊群效应”来概括，就是说有人流，还要把人流准确地引入商场中，现在受限于商业体量、佛山人对地铁的依赖度等因素，佛山地铁商业确实还欠火候。 但我认为，商业是可以改变人们生活习惯的。十年前我做东方广场的顾问时，对于东方广场消费情况的观察是，偌大的商圈只有在晚上的时候人气才会旺一点，但十年后大家会发现，这种消费规律已经发生了非常大的改变，现在是一天到晚都火爆。 我们在调研中就发现，以前的佛山市民是一日三餐在家里煮饭，晚上才会到商圈走走逛逛，但是现在呢，佛山人已经从厨房里走出来了，佛山商圈的餐饮业通过越来越火爆。再举一个例子，星巴克进入到岭南天地、进入铂顿城，它真正的意义是多了一种喝喝咖啡、发发呆、朋友们聊聊天的休闲方式。 记者：纵观国内外，一个成功的地铁商圈，必定是形成便利的立体循环交通系统的，佛山地铁商圈是否还缺少这种立体循环交通？ 黄文杰：我认为这种便利的立体循环交通系统是地铁商圈必备的配套设施。在佛山，基本上还没能形成足够支撑核心地铁商圈的立体循环交通系统，虽然祖庙商圈附近的交通还算比较便利，但是作为佛山的核心地铁商圈，这样的交通配套状况还不能达到标准要求。 黄华军：这种看法也对，商业圈的成长成熟确实需要多种交通方式的系统配合，但在我看来这并不是最主要原因，相反的，缺乏一些充分满足市民需求的具有独特性、品牌性的综合商业体才是导致佛山地铁至今还无法聚集人气、财气的原因。 但是我对于佛山迟迟不能建成这类综合商业体的现状并不悲观，目前在广佛线沿线上已经出现这类商业体的雏形或者正在建成这类商业体，例如魁奇路站上的嘉州广场、南桂路站上的南海万科广场以及祖庙路站的岭南新天地等都是非常有潜质的。所以我反而担心将来多数商业体起来之后，会出现商业体“吃不饱”的现象。目前佛山的消费能力还未达到像广州那样的高度，所以该提前设想的是，如何做好本地消费再规划、如何带动外来消费。 从广州地铁三号线中可汲取哪些经验？ 记者：也有人提到，从商业角度来看，广佛地铁会不会重蹈广州地铁三号线出现的问题？按照设想，三号线番禺广场是想吸引广州人去番禺消费的，但最终反而是人们从番禺挤地铁到广州消费，番禺更多意义上成了居住地。 黄华军：番禺之所以会出现这种现象，是因为番禺的商业体还不足以吸引人流，也可以说，番禺的商业体不足以与天河城、北京路等商业体抗争。目前佛山和广州的关系也是如此，所以佛山会不会持续性地出现消费群倒流回广州这个问题，主要取决于我上面所讲的综合商业体的建设和发展状况。 黄文杰：像番禺这种情况具有很明显阶段性，在广州地铁三号线开通的前期，番禺确实出现消费群倒回广州的现象，但在最近两年，番禺商圈也在逐步崛起。 比如2011年，南站商圈规划重磅推出，番禺区依仗亚洲最大交通枢纽以及土地空间优势，提前吸引了万达广场、海印集团、沃尔玛、天河城等商业巨头进驻。也就是说，番禺经过几年的积淀，奠定了比较成熟的交通基础（经番禺延伸出去的路网结构）、消费群基础和商业基础。现在的番禺正在迎来快速发展的阶段。 可以说，相同的道理，佛山前期面临的地铁商业发展无力的问题也只是阶段性问题。况且，佛山是一座独立的城市，在历史、人文方面的积淀会比番禺丰厚，更有形成自己独特地铁商圈的潜力。 本文来源：南网《地铁“蛛网效应”客流“羊群效应”仍未形成》12月17日 原文链接：http://epaper.nfdaily.cn/html/2013-12/17/content_7255658.htm |
