近四年来，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异已扩大至2倍，增速逐渐加大。大量住宅类企业和非地产资金转而流向商业地产，商业地产被视作投资“避风港”，数量、体量猛增，大跃进现象明显。目前全球八成在建的大型城市商业综合体项目在中国。
  
      商业地产这几年人傻钱多，多方资金杀入，鳄鱼、鲨鱼、小鱼、小虾，扎堆起哄。盛宴之后，难免一地鸡毛。有撑死的大鳄，也必然有饿死的鱼虾。目前最触目惊心的问题是商业地产项目同质化日趋严重。
  
      商业地产进入高速发展的快车道，引起业内人士的多方关注。快，并不总是好事。当“快”成为问题的时候，慢下来，虽然不能解决问题，但却不失为反思问题的一个好起点。
  
      三炮认为大中型商业地产项目也要有“顶层设计”。别删帖，三炮不谈政改，也不谈宪政，此文只谈商业地产。不谋全局，则不足以谋一域，操盘者和地方政府要站在城市圈竞争、城市运营规划的高度，来统筹谋划商业地产项目。值得指出的是，地方官员对商业地产规划不作为和乱作为，将造就更多商业地产烂尾项目，贻害无穷。
  
      消费者需求千变万化，日新月异，市场细分趋势越来越明显，对项目规划思维要求更本土化、落地化、差异化，只有深度挖掘产品，在产品线上找到差异化卖点和亮点，才有可能为项目后期的招商和运营打造支撑点。
  
      不少商业地产项目对“前戏”很不重视，主要靠开发商老大拍脑袋。没几个开发商能沉下心来研究市场，宁可把项目搞的美轮美奂，却舍不得花钱认真做市场研究。不想在前期破费“冤枉钱”。有的项目市场调查不专业，没有培训好就派一帮小孩出去调查了！大堆数据不会分析，定位不准确，业态组合思路混乱；前期的调研、定位、业态配比胡乱山寨万达、凯德、燕莎等。三炮呼吁：无前戏，无高潮。
  
      做商业地产规划，不能仅靠市调公司和公开查询的数据。企划团队应下市场，望闻问切，用口、眼、耳、脚去观察，多接地气，直接与消费者和商家沟通。无真实数据支撑，谈何后期招商运营？又焉有不败？
  
      仍有不少外行将商业地产当做房产调控的避风港和蓝海。简单地说，在山寨文化盛行的国度，根本就没有所谓的蓝海。蓝海模式是一种“苍蝇模式”：1、对臭味、异味敏感；2、哄抢扎堆；3、集体无意识跟风。

      一个商业地产项目策划案，如果堆满了专业名词和似是而非、云山雾罩的新词儿，基本上可以判断开发商要栽跟头了。

      商业地产的核心是商业，而非地产。商业要研究人性和消费行为模式。摸准一个城市的精神文化特质、消费特点和文化趋势，才能把握该城市的商业脉搏。比如上海的海派文化特质，深圳的年轻创新特色，温州的全民皆商特质，扬州的精致享受文化等。如此做商业地产，才可能有灵魂和品牌内核。
  
      商业地产定位策略回答的问题是“做什么”，落地策略回答的是“怎么做”，分属定位和执行两个层面。定位模糊，执行的好也会失败；执行乏力，再好的定位也是空中楼阁。

      做好STP是做商业地产的第一步。S市场细分(Segmenting)、目标市场选择(Targeting)和产品定位(Positioning），STP是商业地产项目营销系统的基础。前期功夫做细、做深、做透，才能避免定位模糊，避免后期招商运营的临时抱佛脚。STP没有几百页的扎实报告，很容做出拍脑袋的“商业烂尾工程”。
  
      商业建筑是有生命的载体，不只是钢筋加水泥的堆砌。没有融合建筑艺术、人文精神、体验经济、拜物教和人体工学的建筑，只是一堆垃圾。就像新版《乔布斯传》里说的：“苹果之所以能与人产生共鸣，是因为我们的创新中深藏着一种人文精神。”