今年楼市以稳为主，不会大起大落

       记者：2012年底楼市上升势头明显，有内人士预测今年楼市将强势反弹，当然也有悲观的言论，对于今年楼市走向，您的观点是什么？

       王智高：实施一年多的限购等一系列举措政策和举措，以及国务院、主管部委多次不断强调严格调控楼市力度不放松，在一定程度上，对“过快上涨”、“投机投资需求”的抑制效果是明显的。我们也注意到，在2012年的国庆前后，市场观望有所缓解，加上年底的推盘高峰，逐步提振了市场购买力，压抑一年多的刚需型需求和改善型需求在年底有较为明显的释放，资金压力及年度销售任务压力不大的开发商也收紧折扣，成交签约价格有所走高。今年的市场我整体感觉是“强势反弹”或“悲观”都谈不上，也不符合国家调控平衡的意图，楼市还是延续以稳定为主，不会有明显的大起大落。

       记者：国务院总理温家宝 2 月２０日主持召开国务院常务会议，再次强调坚决抑制投机投资性购房，这对今年房地产发展及政策将有什么影响？

       王智高：本届政府最后一次国务院常务会议，再次把主题放在研究部署继续做好房地产市场调控工作上。提出我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，并明确支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策;提出要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展;要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。并再次强调完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5个方面的内容;明确完善限购政策不放松、对其他上涨过快城市省政府应要求其及时采取限购等，以及提出了扩大个人住房房产税改革试点范围、2013年用地供应量的指标总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用等方面做了明确。

       “新国五条”内容上应该没超出市场预期，但给市场及地方政府普遍观望的限购令年后是否退出、应不应退出的争议树立了指向性的意义，也给限购城市地方政府的观望做了明确的回答。预计2013年，限购和扩大房产税试点政策会有进一步跟进的措施会相应出台。另外央行对自住需求和二套、多套住房所采取的差别化信贷政策会延续，也不排除会对投资投机型需求采取更为严厉的抑制措施。

       新型商贸模式让时空零距离

       记者：您比较关注商业地产与专业市场的发展，您认为专业市场目前发展的机遇与难点在哪？

       王智高：随着集约土地利用等政策引导、产业转型升级和电子商务的高速发展，近几年商业地产和专业市场迎来了千载难逢的历史机遇，以广州为例，广州作为全国最早出现专业市场的城市，也是专业市场最发达的城市，主要集中在荔湾区、越秀区和海珠区，目前单单荔湾区内就已形成了一批全国乃至亚洲最大的专业市场，形成多项“广州价格”，拥有200多个各具特色的专业市场，每年吸引来自世界各地的9000多万人次的客流。对于老广人及采购的客商而言，荔湾的一些地方是与行业划等号的，“站前的服装、站西的鞋、华林的玉器、清平的药材、芳村的茶叶”几乎人人耳目能详;

       以广州荔湾的站西鞋业商圈为例：经过10几年的发展，已形成大大小小几十个鞋业专业市场、1万多个品牌，成为全国发展最早、最集中、最具规模的鞋类产品集散地和批发中心、全球鞋业专业市场最活跃的地区之一和领头羊。站西环市西路鞋城商圈的鞋业销量占全国内销和外销总量的70%左右，是全国规模最大、品种最齐及辐射面最广的一个鞋材、鞋类成品批发市场，据研究机构不完全统计，全世界每三双鞋中有一双出自站西路鞋业商圈。

       在看到这类专业市场不断的创富和高速发展的同时，站前路、站西路火车站商圈的交通已让老百姓“忍无可忍”;广州，只要有专业市场集聚的地方，“城市病”已是无法回避的事实，“站西路、一德路、中大、站前路、沙河、黄沙、解放北、广源西”等专业市场商圈由于每日人流、车流量巨大，道路经常严重堵塞，时间成本和停车等交通成本越来越高。当商业贸易大发展,带动城市经济发展和给政府带来颇为丰厚的财政收入的同时, 城市发展所带来的“城市病”也随之而至，交通问题已让政府、经营者、老百姓都极不满意！

       传统商贸业从工厂、到大经销商、到专业市场、到贸易商、到用户，从货柜、到大货车、到面包车、到三轮车、到手推车，这种买卖都要重复蚂蚁搬家式的物流方式，我们称为“现金、现货、现场”的三现模式，一来增加了城市的交通负荷，二来物流成本高，三来这与国际化大都市极不匹配。当主城区拥挤、当专业商圈堵得无路可走，政府清楚的知道：再也不能这样做！老百姓责怨：再也不能这样活！这种对政府、对经营商、对采购商、对老百姓都又爱又恨、民怨突出、吃力不讨好的商业模式，已经不能持续，必须转型升级。要GDP ，要发展经济，更要和谐发展！

       这几年，政府提出了新的发展思路：集约利用土地资源、加快转型升级，大力发展现代物流、大力发展电子商务、大力推动展贸经济……大力推进现代商贸业发展，借助传统商业优势，形成“千年商都”互动发展的新格局，随着电子商务和现代物流的不断发展，广州展贸优势的日益突出，将加速“广式交易”模式全面升级，传统商业那种“人流等于钱流”、批发市场就是那种“蚂蚁搬家式的大包小包”的商业格局将全面向新型专业市场商贸模式的转型，加速注重展贸、环境、秩序、商务服务，势在必行，展贸经济的时代，已经到来！

       展贸店成为品牌和产品的形象店、样板展示、订单中心，成为连接材料、配件、成品、物流的传动轴和调度中心，现在已有一些专业市场，店面成了形象店、样板店、订单店，人流不多，而交易量很大，看完板签了订单空手走人，接下来的事情交给电子商务、工厂直接发货、电子物流调度、电子银行结汇、电子报关去完成。这种新型的商贸模式一来让时间空间零距离，减少交易成本，二来这种发展才可以持续。

       主题地产是发展必然局势

       记者：很多房地产企业谈到转型，包括一向排斥商业地产的万科也松口可能涉及商业和养老，您怎么看？

      王智高：“房地产转型”我更大的理解是有实力的大型房地产企业向多元化、或者产业化的方向转型。普通住宅产品开发的竞争、政策抑制、以及城市土地资源储备的去化，越来越多的房企逐步从盖房卖房、整合资源到打造自身上下游产业型经济发展模式的升级，探索涉足更高投资回报和溢价能力的综合体、主题商业、经营性国际酒店公寓等经营性商用物业，也有涉足文化、体育、养生、养老、休闲、教育、旅游、会展等主题地产，这既是发展的必然趋势，又是“以人为本”的体现，也是多元化时代满足国民精神需求的应有之义。随着产业发展的不断成熟和居民消费水平的不断提高，市场细分、满足精细化的需求越来越得到创新型房企的青睐，主题地产的发展，将成为行业持续发展的动力和增长引擎。

      记者：在房地产行业多年，对这个行业的理解与感悟是什么？

      王智高：这么多年来我从事的惟一行业就是房地产业，有幸在这个行业里并伴随着这个行业的高速发展，得到不断的学习和成长，这是一个具有特殊魅力的行业，能够身处这个行业中，见证它的发展同时做一点事情，我感到非常幸运，也很感恩，回顾过去10几年充实的成长和工作历程，应当讲：能够在不同的阶段向同事们学习、向行业学习、向市场学习，不断的加深对行业和市场的理解，是我一生的财富。