2008年无论是对于中国,还是世界经济,都是重大变革的一年......
     日前在接受21CN和经济新动向的访谈时,王智高先生针对经济环境的变化、如何看待未来的楼市环境和政策导向回答了记者的提问并发表了一些看法......
 
     编  辑：华尔街金融海啸爆发后，国家近期出台了一系列应对的救市措施,对于这些措施王总您怎么看？对于中国的房地产而言是否意味着春天已经到来？
 
     王智高：为应对越来越严峻的国际经济形势，降低中国经济受到外来金融海啸对中国经济和未来发展的冲击,稳定、刺激、保持及促进中国经济继续更快更好的发展，国家近期出台了一系列的宏观政策，涵盖了金融、财政、民生、以及国内基础设施建设的一系列利好来刺激经济、扩大内需、稳定国内市场经济，各地的地方政府也积极响应国家“坚定信心促发展”的号召，推出相应的地方政策;从这些方面来看以及这一系列的政策出拳之重之狠都明显看出国家领导管理层促发展的坚定决心和政策导向，其中如大幅度降息对中国房地产的未来趋势将起到拉动消费需求的作用。
    可以这么认为：国家已经从打压房地产价格局部疯涨、整体过快上涨的行政干预上转变为适当的放宽对房地产业政策的抑制，促进房地产业本身的产业结构长期稳定健康的发展。但降息是一种货币政策，它的出台以刺激城乡居民消费、扩大内需为主要目的，而不是为了救中国楼市。可以肯定一点：这一系列政策的出台对于中国的房地产行业是利好、是刺激、是积极的。但无论对于中国房地产行业整体、还是身陷困境的房地产企业而言最困难的时期是否已经过去？这个时候提春天，还为时尚早，换言之：由全球性虚拟经济带来的冲击现在影响着更多的是国内的虚拟经济，对实体经济的影响最困难的时刻还没有到来。

    编  辑：依您的观点来看，这个春天距离我们还有多远？

    王智高：首先：中国加入WTO之后，中国的经济开始全面的推上了世界的舞台，刚开始老百姓对全球经济一体化对国内经济和中国企业发展、居民生活的影响体会并不那么明显，但这几年大家的体会肯定是更深刻一些，看中国的经济需要站在全球化的角度上来看，中国房地产跟国外市场相比尽管有着产业结构、消费结构上的诸多差异，但这个时候看中国的房地产行业发展，也要求我们需要有世界眼光，站在全球经济的角度上来看。全球的经济复苏进程越快，对于国内经济的增长和发展的外围作用也更加明显。

    王智高： 其次：中国这一轮的房地产拐点和调整是多方面形成和催生的，在谈春天什么时候到来，我们可以回过头看看秋冬之前的夏天，纵观房地产一年来变幻的风云：

    一、是房地产价格局部疯涨、整体价格上涨过快，国家政策调控阶段：国家出台提高首付、征收营业税、推出限价地块、第二套以上的利率政策、多次紧密的加息等价格调控政策打压投机行为、抑制投资热情，过滤出实实在在的需求，稳定房地产价格，在08年上半年上至国务院总理、部委官员、个别省市行政首长，下至房管局官员告诫老百姓暂时不要买房，要相信政府稳定房价的决心和能力。引发消费者观望、等待。

     二、局部的房地产价格也的确偏离实际价值、偏离消费者的承受能力，这个阶段我们把它称之为消费者的惶恐阶段;哄涨声一片，在今年的1月份广州华南板块曾有一楼盘由开盘时的15000/平米，2个月后调价19000元/平米，开发商老板在看到媒体报道某别墅盘将卖均价30000万/平米时，一夜之间上调均价6000元/平米售价直指25000/平米。同在华南板块某一楼盘定价时，开发商老板高姿态的声称“如果均价低于11000，将是我的耻辱。”广州天河中心区20000均价、珠江新城25000均价、越秀23000均价、花都9000不算贵，土地竞拍更是热火朝天、地王频出………那个阶段是真正的价值偏离阶段、疯涨阶段。消费者盲然、惶恐、观望加剧。

     三、虚拟经济泡沫挤压阶段：受外来投资热钱的热捧，上证综指由上探6300点之后一路持续调头向下急跌，国外游资热钱获利离场、国内机构资金恐慌抛售，惟有信守“中国经济基本面没有改变！中国人民币升值趋势没有任何变化”的老百姓深陷其中，欲拔不能，套的都是老百姓的多年辛苦的积蓄。股市噤声一片，紧接着是国内物价过快上涨、国际能源、石油价格持续高位盘升、老百姓腰包收紧、观望情绪蔓延。

    四、行业龙头企业带头降价阶段：08年5月份开始由万科带头的降价套现的全国性策略潮迅速波及万科周边楼盘，竞争对手之间迅速展开价格策略战，随即而来的是老业主与开发商的降价补偿博奕。消费者观望加剧、等待加重。

    五、5．12汶川地震震动中国、撼动世界：这一国难汶川震动了每一个中国人的心，中国一度的陷入惶恐与不安，这一震不仅仅给我国的四川灾区带来了史无前例的灾难，也震动了整个国民经济、震动了每一个中国人的神经、惶恐的中国老百姓更加捂紧了腰包。消费者买房的观望气氛再度升温、等待情绪加重。

    六、2008中国北京奥运旗鼓升天，这一刻：世界看中国：北京奥运会从某种角度来讲分散了中国人的注意力，将汶川的震后悲痛化为一股无比强劲的中国力量凝聚在世界奥运的五环旗下。这一时期：开发商普遍选择节省弹药、低调推广。消费者继续观望、等待……

    七、华尔街金融海啸爆发、引发全球性的金融危机：中国这一制造大国出口受阻。以外向型加工制造业为发展根基的中国由南往东至北的中小型企业连片倒闭、裁员，除此之外：广东沿海城市深圳、东莞、再到广州的房地产价格急跌、开发商资金面连续近一年资金回款压力在四季度普遍爆发出来，这一刻：降价、套现、现金为王，在资金压力吃紧的大环境底下，房地产商的资金压力遇到了前所未有的挑战。而消费者也深黯现金为王的生存法则、捂紧腰包、不出手，中国房地产业逐步由卖方市场向买方市场转变……

     至于春天：一方面全球经济的危机尽管各国都出台了救市措施,中国也从中央到地方推出一系列的措施,这些措施都很好也及时,但对于国内经济的刺激所带来的作用和效益起码要在明年的第二季度开始才会逐步呈现出来;刚性需求也将在整个经济环境逐步回暖、信心逐步恢复的前提下体现。第二方面：被挤压后的房地产将“回归家本位、回归性价比”，产品有亮点有突出附加值的楼盘在价格回调到相对合理价位并被目标消费者所认可，一定可以赢得受众的青睐。此外：可以肯定的是房地产行业原来的那种以企业为本到逐步的以人为本这本身需要有一个过程，在这个过程中将净化、提高行业的健康程度，房地产开始步入健康轨道，回归理性、平稳、健康，成为一种常态产业，并由此告别暴利时代。

    编  辑：房产商这个时候该怎样度过寒冬？

    王智高：开发商不能等也不能依赖政府救市，冬天无法回避，房产商不仅仅要过冬，还要学会冬泳。不同的企业要从企业本身的发展结构和资金结构来看：如资金供血压力大的企业如富力、恒大、万科这一类早两年土地储备量大、资金缺口相对较大、现阶段上市融资受阻、单一的依靠银行贷款或发行企业债、捆绑基金阻力不小且形势也不乐观，企业应该积极展开自救，积极开拓更多新的融资渠道，多元化的融资将成为现在和今后一段时间房产商的迫切需要。另外：年底临近，对于地产商而言正是高支出的时期，地价缴付款、材料供应商、工程结算款、营销广告包装费用的结算、贷款利息等融资成本支出等等，都是要支付的，需要大量现金流来支撑。楼市低迷一年以来，大多地产商这个时候是处于“贫血、缺钱”最紧张的时候。以降价出货换取现金流，保证企业的运营和发展，恒大近期有些项目直接以成本价出货，这也是策略之一，在最坏的时代没来之前，“走为上策”。另外：未启动的项目暂时尽量别动，已经启动的可以暂缓开发的计划、拉长开发进度，握住现金“过冬”是最最好的办法。

    编  辑：年关将近，您对地产商有什么建议？

    王智高：与其单一的轰炸广告还不如积极拓宽销售渠道，与其赠送、回赠、假拍卖还不如实实在在的把价格降下来。另外：在现阶段以赠送面积和太过于奢华的精装修交楼标准提高附加值变相降价的做法太泛滥且层出不穷，花样百出，产品越来越好，档次越来越高，在现阶段不可取，开发商没有必要挤车没有必要急于在这方面加大投入增加企业负担。市场很脆弱，铺天盖地的大张旗鼓投入广告的回报也将很渺茫，“静”好过“动”……