关于番禺商圈的几点见解

关于番禺商圈的讨论是第二次，三年前也搞了一次，今天再看这个，我想我们讨论这个课题的时候，我个人认为把第四商圈的概念要搞清楚，三年说还可以，我认为作为番禺，作为第四商圈的命名，我把广州市如何变成四个商圈，应该是整个东三区、荔湾区、越秀区、海珠区是一个商圈，第二个商圈是天河圈，第三个是河南为代表，第四个是番禺商圈。

　　如果再有第五商圈，我就认为是白云山一带，因为它现在不成功，特别是万达那个商圈还没有成功。第六就是黄埔，芳村不可能成为商圈。我认为这几年发展最好的是番禺商圈，除了天河、河南，因为广州市是一个商圈，外省说广州没有商圈，广州跟重庆相比肯定没有商圈，重庆一个区搞得多好，政府从来没有搞过，因为广州是骑楼商业，骑楼商业是没有空调而已，广州是历史上有街就有铺怎么没有商圈，北京、成都沈阳从来就是有街没有铺的，都是围墙的，广州不存在这个问题，广州就是天河、荔湾、越秀，所以评判第四商圈的时候把商圈的概念搞好。

　　在商圈里面分三个，大学城、市桥，大学城南站离市桥很远。

　　我从三个地方分析商圈，因为新商圈、新机遇。

　　第一，刚刚商圈的定位已经说了。

　　第二，关于商圈的消费特点，我认为有三个特点，“相结合，交替、碰撞”商圈的消费特点目标的消费群是原著居民和新居民的相结合，这个是很多商圈没有的，天河商圈没有原著民，全部是新居民。现在天河密度很大，因为人行道窄，人们出不了马路，密度是很大的，新居民是很大的特点，所以一定要明确居民的构成，再明确商场和购物中心的定位。刚才说到GDP，真的搞商场拿这些来搞吗？老板不信你的。我在珠江新城上班，旁边就是石牌，城中村的农民、征地的农民钱相当多，消费相当低，搞商场靠不了他们，真正的消费人群是工资5000元以上的白领们，5000元以下没有付款力。

　　第二个是交替，交替就是固定消费和流动消费交替，这个就是商圈的用意和特点。天河商圈流动商圈占很大比例，天河城每天旅游巴士一来40个人，一下35台，现在从北京没有到南方大厦了，一来就是到天河城和正佳走走，现在还有太古汇，这个是交替。

　　第三个就是目前的商业状态，实际上现在的商业和旧商业模式的一个碰撞，现在商业模式最现代的就是天河城百货，还有海印又一城这都是很先进的，包括将来万达的出现和永旺的出现，但是它还有一个原来市桥的商业。市桥商业就是番禺友谊那一带的碰撞很厉害，这个时候消费者可以有很明确的选择。飞机场的万达没有很明确的选择，北京路没有购物中心，名胜(音)广场失败了，天河城百货很辛苦的过日子。搞清楚特点才知道怎么办。这个商圈实际上交通是很便利的，比如说有地铁，路面交通没有桥过这个就是很好的，白云机场的万达，我们经常到机场一过就走了，但是番禺至少搞了几个立交桥还看得清楚天河城百货和万博。但是如果走飞机场走下面很生气，在上面很舒服，加一个油门就过去了。所以现在的交通，比如说天河路的交通和天河城一带的交通就是相当的难搞，相当的不行。这里有很多的大学、过江龙和500强永旺敢来呢？首先就是看到地铁和交通。

　　我感觉到在番禺商圈做商业的，一般商业是研究消费群，有多少固定消费者，能来多少人，我们一般是三个15分钟，走路15分钟多少人？骑自行车15分钟多少人，开车、打的、大巴过来多少人，但是番禺是半个小时，天河城这个数也可以算，但是天河城要算三个小时车程，因为它是辐射全省，辐射整个珠江三角洲，番禺是半个小时，一划把南沙和广州天河算进去，我就是天河人，我经常到番禺过来消费，所以我们就定了一个半小时商圈。15分钟步行是品牌消费，自行车15分钟是吸引消费，开车打的的15分钟过来就是特色的、定位的、辐射力，都是一样的东西，人家为什么要来，所以搞购物中心的人都会研究这个东西，为什么会来。

　　在这个情况下，我认为番禺商圈应该是这样说的，不知道对不对。应该以市桥商圈为基础，我们把这个商圈三个合在一块，以迎宾路一带为龙头，就是万博是龙头，这个商圈必须辐射广州市和珠江三角洲，如果不是这样辐射，去年组织三万，明年组织三万，那还搞什么，你不辐射那么大的地方，养不活人。因为购物中心和商业要有基本的人流问题，靠番禺100多万人养不住200万的商业，所以就要辐射广州市以及珠江三角洲。

　　怎么办呢？还是三条，第一个继续增强交通便利性，交通的便利性在于几个大马路的拦截，互相的互动动不了，你不开车人是走不过去的。

　　第二个强化停车优势，停车优势是番禺做商业的很大的优势，万达一来搞5000个车位，最好5000个都停在地面，这个是停车优势。

　　第三个就是强调差异化经营，丰富业态组合。在GOGO新天地里面吃还是不吃，这个见仁见智，实际上在番禺的购物中心里面没有必要考虑番禺现成的伟大的餐饮业，因为我们来番禺就不去购物中心吃，到处停车停得好好的，买完就走了。羊肉是番禺的特色，你不要把羊肉搞到购物中心，你还是搞肯德基、麦当劳就算了，因为人家搞得好好的。

　　我再说说钻汇宝广场，实际上职业经理人也好，经营商场也好，购物中心也好，你永远记住百货中心的购物公司变化是永恒的，不可不变，你不要以为卖钻石就永远是卖钻石的，它是跟着市场走的，生命是有限的，为人民服务是无限的，这个是昨天习近平说的。你调整好了，撤了一半，又招，招了一半又调整。天河城这么棒500元租金，不行，明年600。这个是危机管理，做商业地产不是定位，不是建筑，也不是水平，什么都不是。我做了三个场，做了三十年，总结一句话，就是商业的特点与投资者的收益回报的反差是最头疼的问题，其他的问题不是问题。