20多万人的同德围，品牌超市为何来了又走
南方都市报   2012-03-30   作者:罗苑尹 冯宙锋

    同德围内规模较大的综合卖场是惠民商业广场，商场有大新百货，超市有好亦佳、礼加诚等少数几家，但大都客流稀少。

    自古以来，广州就是一座以商业发达闻名的城市。2010年、2011年，连续两年，广州都位居福布斯中国大陆最佳商业城市榜首。但偌大一个同德围，却没有一家大型知名超市，也没有高档餐饮食肆。

    一线超市的缺席，让20多万生活在同德围的居民，只好长途跋涉，到附近的三元里、西村等地扫货。“购物难”成为同德围居民长期抱怨的问题之一。

    南都记者调查发现，同德围庞大的消费市场，曾先后吸引多家知名超市的眼光，阻碍他们进入的根源，并非交通拥堵物流配送问题，而在于当地的商业物业大多为临时建筑，无法办理工商营业执照等。

    此前发布的同德围地区综合整治工作任务征求意见稿提出，按照规划对商业、银行等配套设施进行升级和完善；优化一批社区商业设施并改造提升饮食街区，形成完善的区域商业、金融街区配套。

    同德围的商业，能就此兴旺起来吗？这能从根本上解决同德围居民的购物难吗？

    知名一线品牌不敢来

    在同德围，目前除了上步桥北曾有民润岛内价进驻，知名的一线超市品牌一直缺席。去年，同德围曾有机会引入北京华联集团。然而，田心村与华联的洽谈最终无果。

    据田心村村长林少良介绍，惠民商业广场去年在田心村开业。最先主动提出进驻意向的，是北京华联集团。双方洽谈了将近一年时间，华联集团最终却放弃进驻同德围，原因是因为该物业属于临时建筑。

    “非常可惜。双方都很有诚意，最后就是因为房屋产权问题。我们给他们提供了很多折衷方案，答应会帮他们办理有关手续，但他们还是放弃了。如果华联进驻了，同德围的商业说不定就可以带动起来了。”谈起这次夭折的合作，同德围街道办有关人员言语中透露着遗憾。

    临建阻挡大商家进驻

    此前提出进驻意向的，还有华润万家等数家知名超市，但同样都因为无法理顺房产证问题而却步。林少良说：“房产证没有搞好，工商执照、消防等都无法办理。万一同德围改造要拓路，他们只能无条件配合。除了超市，连麦当劳、真功夫这类连锁餐饮店，也很难安心进来经营的。”

    横滘村也曾与两家知名超市洽谈。“但他们都嫌弃我们的场地是临建。”同德经济发展有限公司董事长黄信忠介绍，自上世纪90年代，同德村约七成土地被征用后，全村空地所剩无几，同德围的集体物业基本上都是临时建筑物。

    商店食肆都不上档次

    同德围内并非缺少购物商场，城中村内更有不少小型商店，但多数生意冷清。“同德围的商店其实数量不少，但档次上不去，现在的商店根本满足不了村民、居民甚至外来工的需求。”黄信忠说道。

    近年来，同德围的食肆悄然增多，打破了以往“桥北皇宫，桥南周记”的局面，越来越多居民愿意留在同德围餐饮消费。“但是目前中低端的酒楼居多，高档的其实没有，像华丽宫这样较大型的中低端酒楼，同德围内也很少。”黄信忠认为，稍微高档次的商业应该配套，例如家乐福、好又多等知名超市，只要有名气、价格适中、品种齐全，以居民的消费力其实可以支撑。“如果能够在围内消费，居民就不用二次交通出去消费。但要建那种大型超市，停车等各方面配套要跟得上，交通的配套也要跟得上。”

    ■同德围商店现状

    小店假劣货多市民不敢买

    根据2011年公布的同德街控规通告附图，同德围的商业金融业用地共有23块，主要沿西槎路分布在鹅掌坦及横滘，此外还有少量散布在上步和横滘村内。而目前在这些区域，主要以小型商店为主。

    从粤溪南安大街至横滘市场，在逼仄的城中村巷子两旁，共有16家小型商店，还有糖烟酒店、餐饮店、服装店等超过10家，错落在上步村、横滘村里。而在上步桥南，鹅掌坦大街、鹅掌坦西街已有3家小型超市和近10家日用杂货店、五金店。

    在城中村的小型超市里，很容易找到“山寨”货，印有“Y IN G P A N”的“莹彩潘婷”，仿真度极高，还有酷似玉兰油的“新肤玉兰”等。南都记者观察发现，这些小商店里，很久才有三两位来客。住在积德花园的刘叔说，他自从在小店买了一瓶白酒，入口没一点酒味后就再也不帮衬了。“价钱倒不会差很远，除非外面超市特价。主要是质量很不让人放心，小店的冒牌货特别多，谁敢买？”

    商场超市客少品种不太多

    目前，同德围内规模最大的综合卖场是惠民商业广场，总建筑面积约有3.2万平方米。“我在这里工作两年了，平常营业额很低。周末多点人，但营业额也不多，客人一般购买小商品。”在惠民商业广场内，一工作人员说。

    正在清货整修的大新百货内也只有零星的客人。工作人员称，平日人流很少，白天基本没有客人。

    在上步桥北，规模最大的超市只有好亦佳，建筑面积近3000平方米，傍晚6时许，楼下的横滘农贸市场恰在忙时，南都记者在该超市只看到十来位客人。上步村的天自和、粤溪南路的礼加诚，南都记者走访发现，场内客人也较少。

    从货品种类上看，卜峰莲花出售的油、米品种各超过50种，挂黄牌的促销品种过半，而惠民广场内出售的油、米品种各超过30种。礼加诚、好亦佳的品种有十多种，但名气较大的只有胡姬花和金龙鱼。与西村的好又多相比，同德围内超市虽然打折品种较少，但折扣率一般相差不大。以4升装的金龙鱼特香花生油为例，好又多特价84 .9元，礼加诚售价为86.8元，惠民和大新百货售价稍低，分别为78 .8元和79 .5元，只有好亦佳偏贵，售价99元。

    居民多出围狂扫挑特价货

    在南都采访的41位居民中，27人有定期出外“团购”的习惯，而常到大新百货的有23人。

    每到周末，住在岭南花园的李强都会全家出外购物。“经常去的就是西村的好又多，价格其实没差多少，但好又多的品种更多”。

    从荔湾区搬来的“老广”刘阿姨常跟邻居去外面的大超市“囤货”，瞄准的是卜蜂莲花、好又多等超市的特价促销商品。“卜蜂莲花的东西质量还可以，价格也不贵，我们经常出去。”

    ■商业不兴探因

    中低收入者多消费力偏低

    新南路的西侧，正是同德围早期的安居小区积德花园。锐兴超市的店主称，这里八成以上的客人是外地人。在横滘的好亦佳超市里，客人几乎都是外地人。

    “主要是外来人过来买，因为他们工作忙，没时间跑去远的地方，最多周末去逛上下九、北京路，顺便买东西。”好亦佳超市的经理曾先生发现，外来打工仔的月薪普遍在2500元以下，一般看准特价商品才买，消费力偏低，“老广”和本地村民大部分习惯出外购物。

    南都记者近日随机抽取41位居民进行调查，对象涵盖5个自然村村民、外来工与“老广”。在愿意透露月薪的30位当中，月入1500-2000元之间的18人，月入2000-2500元的6人，超过3000元的6人。

    好亦佳超市经理曾先生发现，大部分客人是住在出租屋的外来工，其余多为中老年人。居民对价格比较敏感，一般冲着特价货，消费很理性，“老广”和本地村民还认牌子，即使是外来打工仔的消费要求也越来越高，现有的中低档超市很难满足。

    零售市场渐饱和档次偏低

    2003年入驻同德围前，好亦佳超市经理曾先生曾做过调查，发现该地正处小区与城中村之间，横滘市场附近人流量也很大。“但是我们开业以后，跟想象中是有距离的，这里人口多但消费不高。”曾先生认为，目前同德围的零售市场渐趋饱和，但普遍档次偏低，同德围大多数商场的经营都比较困难，“但是签合同的时间比较长，现在撤不出去”。

    在超市的经营环节上，同德围交通问题带来的影响主要在货运，请车价位偏高、补货相对不够及时。“我们去番禺沙溪拿货，司机听到同德围就摇头，都不愿意来，原因是这里容易塞车，他们不划算。但交通更大的影响，是吸引不了消费力高的居民进来。”曾先生认为，收入在5000元以上的白领，基本选择天河等地。“塞车对我们经营的影响还是比较小，但这边租房便宜一点，消费低的人选择来这里住。”

    ■溯源

    六家零售商“逃离”同德围

    据分析人流少、购买力低和交通不便是三大关键因素

    同德街辖区范围3 .59平方公里，“围城”内住着20多万人。从1996年开始，先后有7家中型以上的超市、3家大型家电进驻同德围，可是之后其中6家相继撤出。

    宏城超市惨淡撤离

    据同德街道办介绍，1996年底同德围迎来最早一家知名超市，宏城超市进驻上步桥北的同德花园；1999年，民润岛内价大型超市在侨德花园开业，占地约6000平方米。据场地出租方介绍，民润岛内价的货品价格实惠，“当时生意很旺”。同年，灿坤电器在荔德路口开业，但生意一直冷清。

    2000年，宏城超市由于经营惨淡宣告撤离。“(同德围)顾客对价格很敏感，当时宏城的食品相对贵一点，其他日用品与外面持平，可能顾客有错觉，后来促销也没起作用。”原宏城超市员工黄小姐总结，人流少、购买力低和桥北交通不便是三大关键因素。

    2004年底，因母公司广州宝鑫控股集团资金链断裂倒闭，民润岛内价随之倒闭。翌年，灿坤电器结业。

    苏宁国美也有进驻

    2006年，东明广客隆入驻灿坤电器原址，岛内价原址迎来了新一佳超市。可是不到一年，新一佳也告结业。2008年初，东明广客隆从上步桥南撤出后，转战上步桥北，在泽德市场附近开分店，但仅仅半年时间便再次撤出。

    东明广客隆总经理游先生表示，当年因为公司扩展过快出现管理脱节现象，又遇上品牌专利方面的纠纷，故而将韶关外的分店全部撤回。“撤回是综合考虑，当然也与当地居民的消费力有关。”而岛内价场地的出租方则认为，两家双双倒闭，跟附近一家礼加诚廉价小型超市不无关系。“这边居民收入偏低，礼加诚售价够实在，刚好满足需求，那两家自然丁财两不旺。”

    2006年前后，鹅掌坦新开了大新百货，上步桥南的超市相对稳定下来。2009年初苏宁电器开业，随后国美电器进驻。2011年9月，作为白云区2011年百亿重点经济项目分会场，惠民商业广场进驻同德围，填补了同德围地区一直没有大型综合卖场的空白。该商业广场总用地面积约8000平方米，总建筑面积为3 .2万平方米，总投资8000万元，项目定位为同德街中高档的商业中心。

    ■商家意见

    人口庞大具吸引力但临建物业没法办证

    华润万家相关负责人表示，进驻首先看条件是否适合做大卖场。“临时建筑的话，是肯定不行的，最起码不能办营业执照，没法合法经营，这是最基本的条件。”其表示，同德围20多万常住人口的市场，对零售商来说确实有很大的吸引力。相对于人口数量而言，交通并不是最关键的考虑因素。“一般很少居民会去很远的超市购物的，所以超市就是服务周边的居民，出去交通堵塞，对里面的超市影响不大。”

    “当地的常住人口是很重要的考量因素，但还要看消费力、人口分布、周边竞争环境、交通等综合因素。”家乐福方面称，消费人口基数大是开设零售卖场的有利条件，虽然很有兴趣进驻同德围，但是目前在其周边并没有发现符合开设条件的物业。

    ■专家把脉

    规划明确以便商家选址政府引导形成商业布局

    20多万人的市场，何以撑不起一家大型的连锁超市？

    “同德围人口这么密集，肯定有超市的生存空间。”第一商业网总裁黄华军认为，按业内标准来说，区域内有1万人，即可配备1000平方米的超市。几家超市的撤离与自身原因有关，但与同德围的规划、市场环境更是直接相关。

    黄华军指出，同德围的交通一直没有彻底改善，是大型超市入驻的首要制约。“道路改造过程肯定有围蔽施工，一来阻碍配送，二来围蔽要是在超市门外，对生意影响也很大。”

    其次，同德街主要由5条自然村组成，而土地的权属问题也引起黄华军的注意。“村民用地很容易触及产权、临建等问题，这也是零售商所担心的。”

    而从规划角度而言，黄华军认为政府目前对同德围商业区、市政路布局、公建配套等没有明确规划，零售商难以选址，更无法捉摸未来市场趋势，不敢贸然进驻。超市签约时间普遍在8-10年或者更长时间，商家更担心，同德围未来规划若没有好转，“围城”的困局将进一步加剧。

    尽管同德围已经撤出的商家认为，撤出与居民消费力偏低相关，但广东商学院粤商研究中心主任王先庆认为，消费力并不妨碍超市进驻。“只要人口达到规模，超市可以有。若以20多万人的规模计算，同德围完全可以配5万-8万平方米的小型购物中心。”其认为，政府应该重新规划，引导商业布局，培养商业氛围，才能留住区内客流。

    ■活在同德围

    全家赶早外出扫货　希望有家大型超市

    周日早上7点45分，马姨和丈夫带上大环保袋出门，去三元里的卜蜂莲花超市购物，从上步桥搭975路公交车去，全程3.2公里，共有9站。“去晚了有些特价货就没了。”

    早班车上，有的老人推着小车，车上系着几个大环保袋，家庭主妇把特价简讯翻了几遍。“我们一般逛到9点多，这时来的人最多，车上都是满满的。”马姨说，街坊最常买的是新鲜肉菜、纸巾和米油，一般全家出动。

    马姨住在天德花园，附近的粤溪村里就有很多小商店。“有几次在这里买米都短斤缺两，山寨货也多，洗洁精一点泡都没有。特别是吃的，根本不敢在这买。”自从岛内价和荔德路口的东明广客隆相继结业，她开始习惯去外面的超市扫货。

    周婆婆也趁周末出外购物。与横滘 、鹅掌坦和老市区的市场相比，她觉得自家附近的侨德市场价格偏贵，她更希望同德围有一家类似家乐福、百佳等连锁超市。

    去年，南都随机抽取100位同德围居民进行调查，对“2020年，同德围是否会有知名大型超市进驻，比如好又多、家乐福、百佳？”的问题，选择“会”“可能会”的共占60%。居民在调查中反映，希望在围内开设一家较大型的连锁超市，提供价格实惠、质量有保证的货品。