| 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等传统商圈。其中，拱北商圈以万家为团块、迎宾南路和拱北口岸广场为两翼，形成了约2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免税和珠百两家经营主体；老香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货、百分百和紫荆路茂业百货、南坑市场为团块，形成了约3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商业“多中心、弱中心”的格局。在王先庆看来，珠海的商业零售在珠三角排名是靠后的，整个商业环境人气不旺，商圈、商业街没有品牌和影响力，显得很稀散。本文由《南方日报》记者陈邦明采写，发表于该报2011年12月29日，原标题为：“商痛——吉之岛撤离风波，折射市民对城市商业振兴的期望”。 “吉之岛真的要撤离珠海么？” 或围观、或惋惜、或感叹，近一个月来，在由媒体、网络论坛、微博组成的舆论场中，吉之岛成为一大热词。而且直到现在，讨论仍在继续。 2011年12月28日，是经多方协商后原定举行业主大会表决吉之岛是否撤离扬名广场的日子。但是，据本报记者了解，因为租金问题依然争执不下，业主大会将推迟召开。 吉之岛，全名广东吉之岛天贸百货有限公司，系日本永旺株式会社下属公司，由永旺（香港）百货有限公司与广东天河城（集团）股份有限公司属下的广东天河城百货发展有限公司出资成立的合资企业，目前在珠海仅有扬名广场一家门店面，已经经营9年。 一起商业合同纠纷，为何引发如此轩然大波？吉之岛的去留，到底牵动了谁的神经？ 博弈 经过多方博弈，最终吉之岛方面和扬名广场开出的最后条件是新租约业主每年收益在税后是7.01%，由于税法的变动，实际是7.45%，年限为3年。而业委会坚持的方案是：每年收益税后为8%，并有递增，至少6年以上租期。 “吉之岛即将撤离珠海，手中持有吉之岛卡的赶紧去退钱。”11月24日，网友“香洲游荡”在天涯论坛发帖称，吉之岛将于12月18日撤离珠海，到时珠海市民持有的吉之岛购物卡将只能到中山、广州等地消费。 由此，吉之岛与扬名广场业委会关于续约问题纠纷引发的“撤离”风波浮出水面，并逐步演变为全城关注的焦点。 据记者了解，几年前，扬名广场以较高的返租回报率向800多名业主出售1000多间商铺，商铺返租后，整体招租给了吉之岛。按照约定，第一期合约在今年12月18日到期，吉之岛若在此后继续经营，则须另立新约。这为目前已是沸沸扬扬的吉之岛撤离风波埋下了伏笔。 一名业主称，实际上，2010年底扬名广场物业管理公司便开始召集业主续签二期租约，给出的租金回报率为税后5.2%，且每两年递增8%。 不过，这一回报率与此前相比大幅降低，失望的业主开始寻求成立业委会，争取更大的话语权。 经过多方博弈，最终吉之岛方面和扬名广场开出的最后条件是新租约业主每年收益在税后是7.01%，由于税法的变动，实际是7.45%，年限为3年。而业委会坚持的方案是：每年收益税后为8%，并有递增，至少6年以上租期。 分歧依然巨大，谈判近乎破裂。吉之岛发函通知扬名广场管理方扬名百货、扬名房地产开发有限公司，表示目前给出的条件已是底线，并敦促推进续约，否则退场。而扬名百货的复函则称，业委会坚持8%的方案，并表示若续约未能如期达成一致意见，请吉之岛清空场地，配合小业主收铺。 直至合约大限的12月18日，扬名百货表示，续约业主所有面积占扬名广场二、三、四层总面积的近六成，但已不可能达到八成，无法代理小业主与吉之岛续约。 吉之岛撤离扬名广场的说法也愈演愈烈。且因吉之岛在珠海仅有一间门店，吉之岛撤场一说，也被演绎为撤离珠海市场。 因为至合同到期日，续约仍未达成，12月19日，部分小业主到吉之岛要求收铺，并在门口贴上“合同到期，业主收铺，今日不营业”标语。 12月23日，在由扬名广场所在的香湾街道办协调的新一轮谈判会议上，三方很快不欢而散。次日，数十名小业主再次到吉之岛堵门收铺。 虽然分歧依然巨大，但吉之岛的去留将由业主大会表决已成共识。按照此前各方的计划，初定为本月28日举办业主大会开始表决。 不过，香湾街道办党工委书记罗宇波昨日告诉记者，因为吉之岛和扬名广场没有提出委托，业委会没有提出新的方案，所以业主大会还将推迟。“街道作为协调方，将为各方协商提供场地，我们也希望问题尽快解决”。 目前事情进展如何？吉之岛门店表示无权接受媒体采访，要联系广州总部。而广州总部在回复记者时表示，目前协商仍在进行，具体情况不详。而扬名广场有关人士则对记者表示，不清楚此事。 | 
| | 吉之岛的去留牵动了各方神经。王荣 摄 | | 输赢 对于目前的局面，香湾街道办党工委书记罗宇波肯定地告诉记者，吉之岛不会撤离珠海，但如果各方谈不拢，吉之岛会撤离扬名广场。 12月27日，合同期满后的第9天，风波中的吉之岛仍然正常营业，一楼的人流似乎并未减少。 根据店内张贴的公开信，吉之岛表示，在香湾街道办的协调下，该店正在等待扬名广场小业主对租赁条件的共同表决，将根据表决结果决定去留，吉之岛在此期间正常营业。 公开信表示，根据《合同法》规定，吉之岛租用场地已形成不定期租赁关系，现属合法经营，吉之岛将保障顾客礼品卡和积FUN卡的权益不受损失。 几名服务员告诉记者，没听公司说要撤场。据了解，吉之岛不办理退卡。现场服务员笑着告诉记者，现在可以买东西，如果担心，花掉就是了，二、三、四楼都可以买东西。 这样的解释显然无法打消市民的疑虑，大批顾客前往吉之岛询问购物卡事宜。“既然现在无法确定，还是先尽量把购物卡花掉，免得以后麻烦，”一名顾客对记者表示。 吉之岛如果最终撤离扬名广场，将要遭受不便的不止是持有购物卡的大批顾客。事实上，由于大型超市商业属性之外的公共配套属性，吉之岛风波也令周边居民和商家颇感忧虑。市民希望留住的是一间大型的超市，吉之岛并非唯一选择。 “如果吉之岛撤离了，扬名广场就会成为香洲百货第二。”有网友如是直言。作为珠海拥有50多年历史的老牌百货公司，香洲百货在去年因为同样的租金问题撤离，目前人气已经大不如前。 也正因为如此，部分小业主的行为并没有在舆论上获得同情，甚至遭受到了市民的指责。有网友质疑，为什么几十人反对声音能够代表800多名业主？ 事实上，扬名广场小业主与业委会也存在分歧。一名自称小业主的人士在网上发帖质疑称，业委会从一开始就决定谋求空铺重新招商，有人想从中渔利。 网帖称，业委会当初发放租金回报率调查表一项只列了税后5.2%的扬名方案；税后8%及以上及其他三个选项。“这个极具诱导性的调查表直接导致了绝大部分业主选择了“税后8%”的选项。而业委会获得了在谈判结果无法达到8%的情况下，业委会就拥有了决定是否空铺的授权。” “放眼看看珠海目前的返租方式经营的大卖场，有哪个可以达到税后8%的租金回报率？选择8%实际上也就是选择了空铺。”网帖表示。 对于目前的局面，罗宇波肯定地告诉记者，吉之岛不会撤离珠海，但如果各方谈不拢，吉之岛会撤离扬名广场。 “吉之岛一旦撤离，将是一个满盘皆输的结果，”罗宇波说，吉之岛肯定会遭遇阵痛，而且不仅市民会遭受不便，扬名广场今后招商也未必会有现在的租金条件，而且，吉之岛撤离确实会对扬名广场一带的商业环境带来打击。 商业之忧 对于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛。“珠海目前只有吉之岛、华润万家、家乐福三个大型超市，如果吉之岛撤出珠海，三足鼎力就要变成两强争霸了，珠海这个地方的经济也真的值得人深思了。”有网友称。 这部“连续剧”依然无法剧终，而讨论正在发酵。 数百个业主达成一致，难度可想而知。而在罗宇波看来，之所以屡屡出现类似的问题，症结就在于返租模式。 吉之岛面临的问题也并非孤例。据记者了解，在珠海商界，香洲百货、迎宾广场都曾遭遇过类似的麻烦，而每一次纠纷都直接导致商业地产项目人气大幅下滑。 “这是一些商业地产项目追求短期利润，将商铺卖给商户，然后返租给商家的做法，这个模式本身存在缺陷，可能前期没有问题，但到一定阶段，矛盾就会凸显出来。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆告诉记者。 另外，对于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛。“珠海目前只有吉之岛、华润万家、家乐福三个大型超市，如果吉之岛撤出珠海，三足鼎力就要变成两强争霸了，珠海这个地方的经济也真的值得人深思了。”有网友称。 事实上，常住人口仅156万的珠海，人气不旺导致商业一直并不发达。2010年，珠海社会消费品零售总额486亿元，常住人口156万，在珠三角排名靠后。 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等传统商圈。其中，拱北商圈以万家为团块、迎宾南路和拱北口岸广场为两翼，形成了约2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免税和珠百两家经营主体；老香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货、百分百和紫荆路茂业百货、南坑市场为团块，形成了约3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商业“多中心、弱中心”的格局。 不过，这些商业集聚地离广州、深圳、佛山等地的商圈还有相当大的差距。 分布零散、尚未形成集聚规模；业态雷同、且缺乏更为现代的商业业态；档次不高，缺乏龙头品牌；缺乏特色，主题不明显等问题一直是珠海商业公认的弊病。 在王先庆看来，珠海的商业零售在珠三角排名是靠后的，整个商业环境人气不旺，商圈、商业街没有品牌和影响力，显得很稀散。 这与珠海的商业土壤相关。珠海商业的人口驱动力不强，城市布局造就了市民就近消费的习惯，且商业地产项目零散，此前的商业发展规划存在布局不合理，市场体系、结构、功能不完善，业态水平偏低等问题。 如何改变这一现状，实现商业振兴，是珠江口西岸核心城市的功能需要，也是不少珠海人的期待。 |
