以下是与《浙商》知名记者探讨学习的邮件。

您好！今天上班看了一下您的几个问题，我试着简单谈谈我的看法，仅供参考：
 
1、  当下，商业地产有没有泡沫？
A：其实商业地产从被归类到房地产大产业的一部分的那天开始就已经存在了泡沫，只是一直以来这个泡沫由于涉及范围很小，没有人留意罢了。为何这样说呢？原因是以前商业地产是主要停留在商业经营范畴，也就是说商业地产刚刚开始的时候更多的是简单的利用房屋或者厂房等物业进行着批发或零售经营活动，主要承托了商品交易和流通，但后来，随着商业流通越做越好，这些物业由于其特定位置的唯一性其获得或使用成本也就随之越来越高，这时候，人们发现不光是商品交易流通可以赚钱，原来商铺本身也可以炒卖，租金可以有二级市场，这时候，有人利用房地产可以分割散售的特性，利用人们对未来租金高涨的预期，将物业包装成商业概念或者商业使用进行分割销售并以远远高于该物业实际成本和合理利润的价格进行哄抬，期间有尝到商铺二级市场甜头的纯碎投资者（并非商业经营者），非常敏感加入炒家队伍其中，物业价格呈几何级攀升，已远远高于正常商业经营所获得利润可以支撑的租金收益，这时我认为就是泡沫出现了，举个例子，一些商铺动不动就买到10万以上的价格，但是其租金只能维持在不到1%的回报。所以，泡沫是存在的。只是由于商铺为主要表现形式的商业地产不受大众贫民百姓的关注，不显眼罢了！
 
2、如果不存在泡沫，房产新政导致资金流向商业房地产的情况，是促使这一领域趋于正常化，还是开始酿造泡沫？（从租金、置换率、入住率来考量）
A：由于确实或者说一直都存在泡沫，因此新政之下更多的更大量的资金流向商业地产，那只能是进一步吹打泡沫，或者说会让更多的中产介入商业地产的泡沫之中，大量资金的介入又不然推高其价格，在短时间之内肯定会加速商业地产泡沫的形成和激化，总有房地产开发商打着商业地产的旗号在变相做房地产，往往打出“一铺养三代”的美好愿景旗号，而实际上泡沫之下的残酷现实可能是：三代养一铺。商业地产由于其实质性质与传统住宅房地产的天渊之别，传统房地产住宅一旦市道不好，顶多是暂时价格下滑，以后随着刚性需求的不断加大，还是可以消化和回升的，只要你不是负资产就好办。但是，商业地产泡沫一旦形成，商铺做不好，是没有人租用的，只能丢空，更有可能这种丢空是一辈子乃至三代的！它的租金、使用率可以永远为零。
 
3、 您怎么看待“各地相争第一高楼之名”。此种商业房产的主要盈利模式是什么？
A：我严重反对这种争做第一的伪营销手段或手法，但是伪营销也是营销的一种，通过所谓的唯一性来吸引眼球和投机者买家和炒家，往往有能够奏效，因此争相抄袭山寨，无可厚非！这只不过是周瑜打黄盖的事情。要说这样的伪营销的主要盈利模式实际上也就是制造泡沫，击鼓传花罢了，看谁运气好。
 
4、 宜家、沃尔玛这些原来的业主转身变成商业地产开发商，您认为说明了什么？
A：这些说明了我国房地产市场的不健康和商业地产的不健康发展，大品牌看见这样无序的市场状况，一是为了减低自己经营的不确定因素，不受未来商业地产泡沫的影响；一是利用自己的品牌优势圈地，加入房地产的高利润追逐队伍，预期被别人泡沫，还不如自己来泡沫了！这样至少将风险放在自己可控的篮子里。
 
5、  未来商业地产的形式由政策说了“算”，还是如万达、SOHO中国这样的大亨规划主导？

A：商业地产越来越受到政府以及各种金融或地产寡头的勾结操控，他们不存在所谓的科学规划和有效引导，只是变相换个领域在圈地圈钱，榨干中产和百姓手里头刚刚松动一点的劳动报酬，是一种残酷的掠夺，也可以说未来的商业地产只要加入传统房地产寡头的影子和色彩，就必然是一场零和游戏，一般小投资者很难玩。当然也不能什么都那么悲观，在大方向上有很多积极的政府和官员，还是能够站在城市综合运营的层面上进行政策引导和总体规划的，但光靠政府不行，光靠传统房地产寡头也不行，现在迫切需要和呼唤那些专业的商业地产规划运营者振臂一呼，但是他们是那么的弱小，以至于都还在营营役役，高高在上的官员学者听不到也看不见。那也就只能由着市场像过去房地产那样玩吧！
 
以上观点意见有所偏颇，仅供参考！
 
邓国坚