南方都市报2月12日讯近期，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》向社会各界公示，划定了更新改造重点为内环路以内———越秀、天河、荔湾等区，广州过半数专业市场的分布圈层，面积约为33平方公里。

这仅是政府腾笼换鸟，激活现有商圈物业的部分信号。消息人士称，国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了“旧改办”，招揽各路资本豪客进入旧城开发。

记者多方了解到，除了保利、富力等大型开发商提前布局之外，大连万达、瑞安天地、新光商业等老牌商业操盘手也蠢蠢欲动。而专业市场作为这场“旧城地盘争夺战”的另一派主角，则死守其已占据的“黄金地段”，扬言“不搬迁”。

多元势力暗中角力，广州商业格局暗藏变局。

专业市场搬迁不易

内环路圈起来的“老市区”从来都是流金淌银的风水宝地。这里，广州市有超过一半的专业市场集中在此，比如被业界称为“广州价格”的黄沙水产品交易中心，比如出货量有“世界十双鞋，广东占其三”的站西鞋业商圈等等。

“因为专业市场的开发建设时间很早，跟随广州城市化进程的推进，其所处的地块便从以前的‘生偏地’变为如今的‘钻石地’。但也是因为开发得早，传统专业市场难免存在硬件设施落后等弱点。”华南汽贸城董事长黎名准告诉记者，政府想借力“旧城改造”的磅礴气势倒逼专业市场外迁，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能实现。”

原因很简单，“大多数专业市场都是自己建设自己经营的，产权不归属于政府。”位于流花服装商圈的广控服装城财务总监田瑞华告诉记者，“政府力促商家把专业市场从市中心搬到市郊番禺，但建场容易成市难，番禺目前还没有‘市’气，也就保不住‘人’气和商机。没有商机就是死路一条。”

但一位不愿透露姓名的官员告诉记者，“广州有一千多家批发市场，因为广州市中心城区的土地非常紧张，许多专业市场内的摊位可以转去做零售、仓库等，这就导致了真正做批发经营的商场不过半数，市场出现空壳现象。”

从这个角度来看，“地段决定价值”，也是众多老牌专业市场开发商扬言“绝不会搬迁”的重要原因之一。

“旧改”令新增建设用地激增

一方面，传统专业市场提前卡位布局，牢牢盘踞中心城区的“钻石地盘”。另一方面，从上个世纪90年代，广州就提出“限制开发商进入老城区参与开发”。这在某种程度上也导致了广州零售商业网点不如专业市场多，盘子远不如专业市场大，租金不如专业市场高，外来投资者也是“不得其门而入”。

不过，随着广州“旧城改造”大幕的揭开，局面悄然发生改变。

《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》明确提出，“通过部分传统产业外迁，疏解旧城人口，减少通勤交通，缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻，进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会，又可以借机升级，从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。”

有数据显示，这一轮“三旧”（旧城区、旧村庄、旧厂房）改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地的2.4倍。“以荔湾区为例，光是眼下正在拆迁的康王路危房，就可以新增近20万平方米的商业用地。”广州市商业街协会副会长严启明告诉记者，“旧城改造”已经对各路资本放行。

外地资本伺机杀入

去年10月，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地。紧接着，广州市政府陆续推出《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》等文件，利好的拿地消息不断刺激着趴在广州门口多年的外地资本们粗壮的神经。

万达集团董事长王健林日前接受媒体采访时坦言，“广州的地越来越少，万达对广州的旧城改造也很有兴趣，但要找的肯定是投入百亿以上的大项目，门槛高的话可以减少竞争对手。目前，万达在广州还有两三个项目在谈，都是在目前大家认为不适合做商业的地方。”

或许是英雄所见略同，因成功打造上海新天地而名满天下的瑞安天地公司，眼下除了赶工佛山祖庙“旧改”项目之外，“康王路等多个广州‘旧改’地块，我们都去考察过，但体量都不够大。瑞安天地的模式是做城市综合体，所以一般要求项目地块要在100万平方米以上。”负责瑞安天地华南区拓展的张先生向记者透露。

本地资本“浅水慢行”

相比外来开发商想“狮子大开口”，本地开发商则显得“谨小慎微”。在此之前，富力地产已经联手合景泰富、新鸿基地产拿下广州第一个城中村改造项目———猎德村项目。有消息人士称，富力除了获得猎德村项目外，还与杨箕、同和等城中村缔结合作关系，直接或间接参与改造工作。

而新光商业总经理韦振杰则告诉记者，“我们已经在珠海吉大免税商场旁边拿了21万平方米体量的‘旧改’项目，但凡此类经验，都可以成为我们跟广州政府有关部门洽谈旧改项目的合作筹码。不过，国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了‘旧改办’，具体运作模式还没有定下来，因此新光商业暂时还没有参与广州‘旧改’的实质性举措。”

凡此震荡无疑会为广州商业市场注入一股新的活力。“广州商业地产所占比例太低，而且高素质的不多，广州的地产开发模式需要冲击。”王健林说。

商业优势从批转向零？

接下来，“随着广州地产开发模式的改变，专业市场将逐渐迁出内层圈，而零售商场则会继续留守在市中心，形成商业功能的自然分区。而在短期内，零售和批发还是会形成并存发展的局面。”楚睿咨询CEO黄文杰说，

沿着这条路走下去，“市中心的零售商业体量会日渐增多，商业操盘手素质会越来越高，竞争格局越来越激烈，广州的商业格局可能会从目前的强在‘市场’慢慢转变为重在‘零售’。”黎名准说。本报记者肖昕

典型案例

上下九商圈

以历史时间换商业空间

繁华繁荣看中心城区，体现实力看郊区。

荔湾是老城区，共有238家专业批发市场，经营面积约280万平方米；土地面积只占广州市面积的0.85%，但其危房面积却占全市总量80%，还有众多旧的厂房仓库，“三旧”改造任务繁重。

按照广东现代化研究会副会长廖伟阳给荔湾策划的改造方案，整个荔湾区将被视为一座“公园”划分为“五区一街”，即陈家祠岭南文化广场区、沙面欧陆风情区、荔枝湾文化休闲区、芳村水秀花香生态文化区、十三行商埠文化区和上下九商业步行街。

基此框架，上下九商业街拟延伸至龙津西（紧接荔枝湾休闲区），商街全长从原来的1182米延伸到2466米。

目前，恩宁一带的危楼旧楼拆迁已基本完成，计划投资50亿元打造类似新加坡“牛车水”的西关主题公园，包括电影博物馆、粤剧发源地、骑楼文化、园林等等。配合这一氛围的营造，将横街窄巷打造成玉石街、金铺等等藏品商贸区，沿着上下九大路呈排骨式两旁列开。

考虑到现十三行路上的批发市场与该区域的历史文化氛围格格不入，经营方式已经造成了该路“全天候的秩序混乱”。荔湾区委书记刘悦伦在荔湾区委十届八次全会上表示，“原则上专业市场能搬则搬，毕竟这也是为老城区改善环境考虑，至于何时搬、怎么搬、搬哪一块，现在还没最终定论。”肖昕

声音

旧改进程中

会出现“商业盲期”？

在这个进程中，“广州商业可能会经历一个盲期。”广东现代化研究会副会长廖伟阳认为，无论是批发还是零售，商业的核心都在于做“流量经济”，即人流、信息流、资金流、商品流等等。一方面，专业市场的迁移会带走部分“流量”；另一方面，扎堆投资的结果可能是商业物业集中涌现，那么，在特定区域特定时间段内，广州的商业零售可能会出现“供求矛盾”，谁都不清楚如何才能养好物业，这就是所谓的“盲期”。

但也有人不这么认为。“商业发展到现在，任何一种业态都不大可能孤立存在。所以广州的专业市场早在10年前，就已经从单一的批发功能转向

‘批零’结合。未来，业态组合越丰富，给消费者提供的体验越多元化，那么商业的生命价值就越大。但值得注意的是，广州的专业市场已经不再是过去‘现金、现货、现时’的交易模式，而是逐步升级到依托电子信息来进行交易，整个商品生产流通的供应链会大大缩短，因此不大可能出现‘青黄不接’。“中国十大商业操盘手之一邓国坚认为，在这个品牌竞争定胜负的年代，品牌商对商品的展示需求已经大大提升，这就带动了单铺往大面积方向发展，继而推高商业体量的市场需求，会出现商业再构，但不会出现盲期。肖昕