大体量商业项目扎堆广州南站，已开业店家客流惨淡，面临招商难等困局 

• 2010年05月14日 11:21　来源：南方都市报

周六下午3点，天×物流档口的电脑旁，一位女员工还在打瞌睡。对面10万平方米的广州番禺岭南鞋城内，除了小部分开门营业的店铺员工外，几乎没有什么客流。“这里开业半年多了，生意很淡”，物流公司的一位男员工向记者表示。

　　自广州南站开通运营以来，越来越多的专业市场巨无霸一哄而起追赶时髦，并千方百计与这个中国最大的火车站攀亲带故，企图实现所谓的“火车一响，黄金万两”的身价飞升。对于这股“炙手可热”的投资高烧，舆论在前一阶段几乎表现出一边倒的追捧欢迎。

　　南都商业周刊在上周报道《广州副中心商圈掘金图谱：火车南站-长隆-万博培育期至少等3年》一文后，引起业内不同声音的讨论。记者进一步实地调查发现，尽管南站的运营令番禺商圈未来的繁荣呼之欲出，但多个规模在5万平方米以上的大体量专业市场的扎堆出水，令提前投入运作的这些巨无霸项目现阶段已经遭遇招商难、人气淡等经营瓶颈。

　　已开业项目客流惨淡

　　5月10日上午，记者在番禺五湖四海国际水产交易中心现场看到，尽管2月1日已正式开业，但该市场的闲置铺位仍有近一成。由于开业时间短暂，目前将近六成铺位还处于开业装修阶段。偌大的市场里真正开始营业的商铺不足三成，而且客流量稀少，颇显冷清，很多店里的店员由于生意冷清而无所事事或埋头睡觉。当记者询问起最近三个月生意如何时，某商铺的邵先生无奈地说：“生意很差，如果遇到下雨，两三天都没人来，一般都是附近的居民前来购买的比较多。”

　　记者调查发现，背靠着珠江水道，规划有4个约3000吨级客货码头并与广州东、南、北出入口连接的五湖四海与公共交通的接驳尚未连串，该市场右边近100米的距离有一个公交车站，站牌上显示只有79路公交车一趟车到达。

　　广州番禺岭南鞋城也于去年8月开业，虽然位处地铁三号线厦滘站旁边，但依然门可罗雀。根据规划，该市场总建筑面积18万平方米，拥有1000多个商铺。南都记者了解到，截至目前，除临街铺出租外，市场内还有近一半的商铺处于闲置情况。岭南鞋城招商中心一位男士透露，该市场商铺招租已经打出了“租一年免租一年”的优惠。有着类似情况的还有番禺大石祺瑞家居博览中心，这个去年12月开业建筑面积超过5万平方米的专业市场位于地铁三号线大石站出口，斥资1亿元打造，但目前仍有部分物业处于闲置状态。

资金沉淀的项目

　　迄今为止，广州火车南站还在建设阶段。记者在现场看到，车站门前仍是一片建设工地，周边不是预留地就是厂房，基本没有相关商业配套项目。而距离火车南站最近的广州美嘉国际服装城则在进行第三次定位变身。

　　根据广州番禺经贸局资料显示，广州美嘉国际服装城前身为雄峰商业城，建筑面积达35万平方米，由8座超大规模的高级商场式建筑模式组成，一期16万平方米项目早于2006年竣工，余下土地面积140亩，还可建19万平方米的商场。该项目建成后曾主营家具建材，后来因为各种原因已空置多年，2008年一度计划改成中国最大的动漫主题商城，直到去年底又重新定位为服装批发市场。作为前一波投资热的“炮灰”，美嘉服装城沉淀的投人近10亿元。

　　4月底，该项目招商，记者在现场看到，原来商场被间隔成每间13平方米的小铺，并以免进场费，6年租金一次性付款8万元为噱头招揽租户。“我们自己不做服装生意，这么便宜现在租下来，希望以后做起来可以赚到一笔。”一位买家在招商现场对记者表示，像他这样的类似炒家有很多。

　　而一位在流花商圈站前路、十三行经营服饰、鞋类的梁姓老板在接受南都记者采访时表示，美嘉服装城所处交通相当不方便，未来通往美嘉服装城的地铁七号线钟村站到2013年才会开通。目前南站至商城的公交车只有一班，每半小时或一小时才有一班，7-8站距离，而站牌名依然是“雄峰商业城”，南站门口接载的出租车司机基本不清楚美嘉商业城的具体位置。“至少3-5年内我们不会考虑向南站拓展。培育期太长，我们当然不想在商圈成熟之前充当‘炮灰’，而到商圈成熟之后，又被业主当作绊脚石赶走。”

　　11年前拿地酝酿项目

　　在南站、长隆、万博三位一体的商圈之中，迄今为止，最见起色的是万博商圈。但从当初开发商拿地到如今商场渐有人气，万博地段整整酝酿了11年。5月5日，记者在迎宾路海印又一城的沃尔玛山姆会员店看到，商场内人头涌涌，排队结账的消费者每笔交易的客单价至少200元。“现在周一至周五的消费者主要是番禺周边楼盘的会员，周六日会有部分其它区域的消费者。总体来说，周边消费者仍然是山姆会员店的消费主力，占比超过了七成。”沃尔玛公司内部一位人士表示。

　　培育了7年的万博中心目前也建立了自己稳定的客流。记者在吉盛伟邦看到，该商场走高端采购路线，人气虽然不多，但运营成熟。而旁边四海一家餐饮、天河城百货欧莱斯自成一体，与游览长隆动物园的游客形成互动，客流充足。

　　“从1999年拿地到去年开发沃尔玛开业，已经过去11年。”原海印集团负责又一城土地谈判的邓国坚向记者表示，万博中心商圈仅地价已经翻了10倍。现在海印开业的还只是一期超市部分开业，仅作为周边生活配套。迎宾路各项目之间还缺乏衔接，交通条状分割，客源基本处于目的性很强的单一项目消费，无法实现资源共享。如果要达到传统商圈的成熟态势，万博商圈至少还要5年时间。

记者观察

　　南站专业市场：缺资源“靠山”

　　对于专业市场一窝蜂扎堆南站商圈，却遭遇招商不利、人气冷淡，海印集团创业元老、粤派专业市场十大操盘手的邓国坚表示，在各种商业业态的特性中，专业市场是资源依赖性最严重的业态，如果违背这种特性，专业市场肯定面临生存问题。

　　根据邓国坚以往的经验，他认为生产地的产业资源或交通枢纽资源是专业市场生存必须具有的一个因素。专业市场联系着交通、物流、采购商、产业链，番禺除珠宝外，其它产业资源明显不足；其次专业市场所在区域必须是交通枢纽，集航运、水路、铁路于一体，并具有集散地功能。在具备上述条件后，还有另外一种最重要的资源，就是政策资源。

　　记者调查获悉，全国最早开始专营酒店用品、设备的大型专业批发市场广州南天国际酒店用品批发市场1999年建成后，开始在洛溪桥附近形成传统的酒店用品集散地。正是借助这一地缘优势，于2006年开业的沙溪国际酒店用品城，经过4年的发展，很快成为国内最大的酒店用品专业市场。记者在现场看到，市场内商铺开业率基本达到百分之百，客流量也较大。而在市场门口贴有十几张招工启事，急招销售店员、运货工人。

　　但“除非番禺能获得政府绝对的政策支持，广州市区内20公里内所有的专业市场要求搬迁出去，否则根据经营者的习惯、采购商的习惯，位置偏远的南站专业市场如何取代交通便利、商圈成熟的市中心的专业市场地位？”据悉，黄沙水产市场一度要搬迁的消息，曾令五湖四海成为业内关注的重头戏，但随后该搬迁之说又没了下文。

　　邓国坚表示，广州市中心专业市场的有关政策一直在调整，其中涉及到开发商、采购商、经营者多方利益联合体，相互之间很难平衡。而在这样的背景下，南站附近的专业市场只能利用资源，而不可能转移资源。

　　业界观点

　　美嘉服装城 前一波投资热的“炮灰”？

　　广州美嘉国际服装城前身为雄峰商业城，建筑面积达35万平方米，一期16万平方米项目早于2006年竣工，余下土地面积140亩，还可建19万平方米的商场。

　　该项目建成后曾主营家具建材，后来因为各种原因已空置多年，2008年一度计划改成中国最大的动漫主题商城，直到去年底又重新定位为服装批发市场。 (田爱丽)