摘要：2010年4月，“新国四条”叠加“国十条”出台后，住宅投资受到遏制：二套房贷首付不得低于五成，利率上调至1.1倍，三套房面临停贷……各方报道大肆宣传住宅投资不断受抑制，国企、民企还有海外资本，齐齐将视线对准了商业地产，写字楼等商用物业“价值洼地”的发展潜力逐渐明朗等。

2010年4月，“新国四条”叠加“国十条”出台后，住宅投资受到遏制：二套房贷首付不得低于五成，利率上调至1.1倍，三套房面临停贷……各方报道大肆宣传住宅投资不断受抑制，国企、民企还有海外资本，齐齐将视线对准了商业地产，写字楼等商用物业“价值洼地”的发展潜力逐渐明朗等。为此，搜房网商业频道专访中国商业地产十大操盘手、雅卡商业运营机构董事长邓国坚先生。

商业中心的集中井喷是多年沉淀爆发

根据统计在亚运会前广州将有近41个购物中心开业，是近五年来的三倍。对于这种现象，邓国坚表示，广州今年商业中心的集中井喷，是有历史原因的，在前几年开发商疯狂的储地，而一个项目的开发周期是四到五年，到了今年商业地产井喷式的入市，其实就是近五年来广州商业市场的沉淀爆发。

“但是这么大的体量上市对于商家来说，并不是一件好事。”邓国坚说。“一个项目的发展和运营者的决策方向息息相关，过度开发和扩张必然会造成供大于求的弊端，在招商时期也会出现，卖场实际情况和既定规划不吻合的现象，这势必造成整个项目业态发生错层的恶性循环，同时商家也将产生彷徨心理，对于整个平台来说盲目的扩张将造成商家对平台的信心不足，并会转移投资对象，而资金必然最后撤离平台，不利于项目的可持续性发展。”

副中心的出现有利于城市多层次的发展

今年广州共划出了十大“总部经济功能区”，这十大地区将成为广州未来经济、生活的热门区域。于此同时广州也出现了如番禺、白云、花都、增城等区域副中心。“对副中心的出现，从城市运营区域来说，城市发展将进入一个多层次化的发展阶段。”邓国坚表示，“20年看天河，10年看珠江新城。一个区域的发展成型是要一个过程的，天河商圈各方面已经基本成熟，而珠江新城由于其初期规划的问题，在以后的发展将会遇到配套和交通等困难。对于城市副中心来说，是有利于整个广州大都会，多层次可持续的发展，也有利于城市的升级，带动整体经济进入一个良性发展阶段。”

同时他也提到，一个项目在一个区域的发展，关键是看开发商怎么随着市场的发展进行经营调整，及算是白云新城等副中心，项目发展都有一个运营过程，只有随着市场的发展而进行调整，才能适应市场可持续性发展。

天河将成就广州大都会梦想

万菱汇、太古汇的等高端物业将进入倒计时，东方宝泰等购物中心陆续投入使用，亚运会开幕前，广州天河商业圈面积将超一百万平方米，超越上海徐家汇、北京王府井等成为全国最大商业圈。但是同时也看到，近年来广州国际奢侈品牌进驻较少，太古汇和万菱汇等高端物业是否能够吸引到国际品牌进驻，并能引领广州时尚奢侈品的消费潮流？

对于这一现象邓国坚先生表示，“广州天河商圈将来的发展，是可以比拟王府井和徐家汇的。广州做为具有千年历史的商业中心，发展空间是无限的，但一直受到地缘问题的局限。例如华北有北京、天津、唐山，华东有上海、苏州、无锡，共同发展的城市群落互补共同发展。而华南只有深圳和广州可以匹配和互通。同时从消费习惯来看，在北京和上海，消费习惯更为国际化，同时也容易接受高端奢侈品。而在广州由于人们消费比较务实，不会过度的张扬，如果同时有需求也会过到香港去选购。这是广州迟迟未有大批的高端品牌进驻的原因之一”

同是他分析道，更多的商场开业，将会促使天河商圈出现不同层次的业态分化，各商业中心将针对不同的消费习惯做主题性的分化，例如。现在天河城面对是新广州人的消费群体，正佳更注重体验式的消费，太古汇发展的是奢侈品牌消费理念，万菱汇打造的是高端的消费体验，而火车东站的地下商场东方宝泰，打造的是家庭式“非MALL”的消费理念。这些都是针对消费群和习惯划分的主题性购物理念，这样的划分必然为将天河打造成一个国际化的购物核心，广州也将承载其他更多的核心商圈和天河区，成为一个国际化的大都市。

投资建议：投资商业中心需谨慎独立街铺是首选

对于可投资的物业，邓国坚先生表示在今年投资商业地产，商铺更有投资价值，他建议最好投资独立街铺或独立商铺，卖场以及商业中心铺位投资需谨慎。

如果投资商业中心铺位需要看清，是哪一位操盘手，操盘手决定整个商场的运营和业态规划，一个经验老道的能够把控市场动态，对商场经营进行良性的调整。而商场中的商铺容易受到市场经济的影响，所担负的风险较大。独立街铺，尤其临街旺铺所受市场影响较小，独立可操作性较大，是投资商用的首选。