下面是高端对话环节，主题是：城市综合体开发模式及风险规避，首先有请主持对话嘉宾上台：万商俱乐部主任杨泽轩；同时有请对话嘉宾上台：中信地产集团副总裁禹来先生，东方伟业控股集团副总裁苏恒先生，国华置业副总裁黎明女士，联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪先生，明发集团有限公司副总裁李美全先生，华润万象城副总经理郑义先生，香港信地集团董事长助理黄邦德先生，广东益华投资集团董事长助理兼首席商业顾问邓国坚先生

    【主持人杨泽轩】尊敬的各位嘉宾、各位朋友，下午好！感谢主办方给这个机会来主持这场对话，之前大家分享了黄国雄教授、荀培路会长以及禹来博士关于城市综合体不少真知灼见，有人预言2010年将是中国地产的“城市综合体年”，比如说杭州政府就规划了100个城市综合体，所以我们本场的对话就围绕今年的焦点展开。

    在开发大军中，我们也知道有国企，有民企，有专注于一二线城市开发的，也有深耕在二三线城市的，这里面既有上市公司，也有非上市公司，我们今天就把这些精英企业代表邀请到这里，跟我们一起分享关于城市综合体开发模式，以及其中他们在开发过程中面临到的或者体会到的风险，最后我们一起来对如何规避风险进行探讨。

     首先，把话筒交给舒恒先生，先就城市综合体开发模式及存在的风险展开研讨。

    【苏恒】谢谢主持人，我受东方伟业资控股有限公司董事长林端生先生的委托，东方伟业控股集团近四年来在发展中成长性企业，近年来已经在中国诸多地方也开始建设城市综合体，我谈一些感触。

    【苏恒】城市综合体最开始发展的时候，出现超级大卖场，也是沃尔玛刚刚进入中国，我们有幸跟沃尔玛公司进行合作发展购物卖场，接着第二代产品开始开发购物中心，不但与沃尔玛购物终场同时，还兼很多的名品店，就是大型的购物中心。第三代再发展起来，现在大家感觉单纯的购物不适合，所以在购物中心里面发展很多吃喝玩乐，同时单纯购物商业的比重在下降，有一种俗话说起码商业购物比重下降50%才是比较合适的。第四代就是城市综合体，不单是有购物中心，也叫做shopping mall，同时还有酒店、住宅。城市综合体的发展是伴随着中国城市化的进程，以及我们现在城市里面，大量的新城区的建设，城市化建设，旧城区的改造，以及大量的工业企业退二进三，这种形式的需要，城市最合题的建设越来越显的更重要，这个也是彰显了在国内上非常热门的说法就是城市综合体的建设。我想今后也会出现第五代就是可持续发展的城市卫星区，也可以说未来也不是看不见摸不着，事实上现在已经开始出现了。低碳、环保成为全世界关注的话题，未来城市综合体当中，将会更多注重低碳、环保和各种节能技术的使用。还要有高中低档的结合，一个城市里面必然存在高端中端和低端，必须和城市发展相结合在一起，我们不能设想所有卫星城都是城市高档区，这里面应该找到一个有机结合点。

    另外，对城市可持续发展的概念，对越来越高档化的城市综合体，还要充分考虑到可持续的运营，要减少那里面运营成本，也是另外一个说法叫做瘦身计划，要为经营者减负。城市综合体发展有很多的课题需要我们共同去研究和探讨。

    【苏恒】第二个方面是怎么样规避风险？我们在实践中有几个这样的感觉，一个是建设首先要符合城市建设的规划，现在很多的城市里面规划建设相对比较滞后，所以很难讲是城市发展推动商业地产，事实上更重要的是经济发展推动城市发展，城市发展推动商业发展，经济发展前提又是我们国家主要的政策，所以说起来这不是单纯孤立的问题。另外，在商业选址要适度有前瞻性。

    第三个要有良好国际大卖场，也就是东方伟业发展过程当中，取得很大的推动力，要有主力店，要把主力店规划好，安排好。第四个要适度超前。第五个还要有专业化，就是规划要专业化，实际上建筑规划方案当中，要提前把商业规划包括商业经济互动的规划，整个区域里面要提前融合到建设规划里面。所以我们互换不但是建筑规划设计院，还有商业规划设计院。第六个还有租售适当控制的原则，要注重建成以后可持续的运营，就是商业运营以及和物业管理的有机结合。第七要考虑风险控制，实际上风险控制和跟国内经济发展大气候，跟局部城市经济，跟城市发展小气候要同步。第八是可持续发展，城市建设的综合体当中，一个很大的因素要考虑到在城市综合体里面，适度引进住宅小区，引进人口，跟城市综合体互相促进，在经济规划安排中，要有高中低的布局安排，要考虑到低碳、环保、节约，把它发展成为一个很和谐的，宜居宜商的城市综合体。

    这是我们一点体会和感受，谢谢大家。

    【主持人】感谢苏恒副总裁的发言，他已经言简意赅把后面的药方都讲出来了，我们前半段把开发模式讲出来。接下来有请北京国华置业副总裁黎明女士，他们在北京成功开发了华贸中心城市综合体，目前也广受推崇。

    【黎明】各位领导、各位同仁、媒体朋友，大家下午好！我用全程参与北京华贸中心开发经历来跟大家一起分享一下华贸中心开发过程当中一些体会。

    北京华贸中心是2003年开始启动，只用了四年半的时间就在北京东长安街一个15公顷的土地上建造了100万平方米建筑综合体，今天我给大家分享建筑综合体建设过程和建筑成果。北京华贸中心大家都研究过它，在当时的定位并不是建筑综合体，就是一个住宅+超市，如果当时是这样的定位，就不会有现在100万平方米建筑综合体，这100万平方米建筑综合体在长安街上有栋100多米写字楼，都是5A级，在去年还包括前年年底金融危机情况下，仍然有良好的业绩表现。现在有200多加跨国公司，特别是中国有150家世界500强企业，在华贸中心就有31家世界500强企业进驻，包括许许多多的银行，如德意志银行，蒙特利尔银行，渣打银行等等投资机构纷纷入驻，使高端物业的品质得到了彰显。

    我们其中还有20万平方米两座酒店，就是JW、丽思卡尔顿，两个酒店在一起也是独一无二的，特别是丽思卡尔顿在全球有51家，在中国特别是华贸中心两间高端的酒店给商务人士提供很好的配套和服务。还有星光天地主力店，还有其它的商业面积将近10万平方米，从开业半年以后开始盈利，2009整个年度百货单店营业额超过33亿元，在整个中国特别是去年金融危机情况下，业绩也是表现的非常好。我们还有30万平方米住宅。

    我跟大家分享综合体建筑四个业态，四个业态当中只有住宅卖掉25%，其余还留有25%，所以做综合体的项目，特别是做综合体地产商和开发商，我们所坚持的理念，我们所坚持的开发原则，就是享有物业的后续经营权利。通过物业的持有和通过物业的经营，使我们深深体会到这种综合体，特别是在前期前瞻性的定位和品牌的维护、提升，有了良好的基础和环境。这四个业态相辅相成，互相配合，写字楼的租户也是这个酒店的客人，酒店的客人也是写字楼的租户，还有我们的公寓，我们公寓有20%以上是前面写字楼的租户一些高管和CEO。整个华贸商圈的形成，也就是通过四年建设以后，通过两年的营运很快达到了当时项目规划和预期的效果。

    项目规划和预期的效果，当时要做一个品质高端的综合建筑体，公司所倡导的和定的目标就是要做一个具有百年不落后的建筑综合体，要做的像美国洛克菲勒，法国拉丝纺丝，这个目标我们实现了。通过我们的建设和两年多的运营以后，整个建筑体在北京商业发展当中形成了很好的商圈。现在所有到北京去的人，都会说到华贸去，其实就是到华贸享受公共空间和商业氛围，商圈的形成也会城市经济发展起到了很好的推动作用。商圈形成以后，带动了很多的消费、旅游、城市发展，北京CBD中心已经向东移，就是因为有了华贸中心，北京CBD有了更好的发展前景。北京CBD因为有了华贸，去年5月份北京CBD东移就确定了能够实现的规划方案，在接下来以后一些时间当中，华贸商圈会随着北京CBD东移有一个更深更好的发展前景。

    我们坚信只有我们在做综合体建设和发展当中，坚定一个理念，就是当时做综合体的时候，来自方方面面的压力也很大，讲规模和风险，首先是资金的压力，同时是招商，包括后期的运营，也就是说华贸中心的成功就是很好的产业链的组合，上游有开发，中游有招商，下游有管理，整个产业链组合和优化是这个品质和品牌得到了提升，得到了持续向前发展的基础。

    借今天的机会，我也跟大家讲一讲，因为华贸中心有了自己现有的品牌，就是华贸品牌，我们现在已经在布局珠三角、长三角，特别是惠州项目大家在门口也看见我们的易拉宝，在会刊倒数第四页也可以看到华贸惠州天地，也就是华贸板块第二个综合体，也就是我们走向全国的一个开始。这个综合体有71万平方米整个建筑，现在商业面积规划是15万平方米，也就是像今天上午各位专家讲的，我们要做一个生活综合体，现在招商正在进行当中，请各位关注，我们希望在今年年底可以开业，现在电影院还有一些主力店正在确定和洽商中，品牌也在招商中。我们12月18号在深圳成功进行了第一次招商大会，预计在今年6月份还会做第二次招商大会。华贸有了向前发展基础，我们在北京又有一个综合体，我们赋予的概念是，那是一个真正名副其实生活综合体，是建筑面积55万平方米，事有住宅+7万平方米商业。

    【主持人】华贸中心是一个纯粹的高端综合体，当时你们存在哪些风险呢？

    【黎明】最大的风险在于资金的安排，如果当时资金安排好的话就没有后顾之忧。另外还有在招商推进，我们在当时也遇到一些招商的困难，比如说酒店的招商，照一个什么样的酒店可以适合这个综合体，适合这个区域的发展，也是很关键的。前面产业链资金，中间的招商，后续的营运整个是华贸中心的体会。谢谢大家。

    【主持人】谢谢黎总的分享。接下来，把话筒交给联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪先生。

    【李应聪】作为一个发展商，到底我们是否该做城市综合体？我想说一个案例在香港84年经过股灾，97年经历亚洲金融风暴，08年经过全球金融海啸，发展商都是靠着商业地产熬过去的，也就是我们所说的城市综合体，这个对发展商有什么好处，可以把发展商的沉淀升值，或者保持比较稳定的租金收入，所以总发展商长远角度来说，是应该发展城市综合体的。

    到底往下应该如何发展？今天早上黄教授也说了，中国是一个很大的国家，每个城市的发展速度和发展的重点也是不一样的，我可以拿我们在东莞发展项目来说，我们在东莞发展100万平方米星河传说，商业部分占整个项目30%，写字楼、酒店相对比较多，因为东莞跟北京不一样，东莞写字楼是工厂比较多，所以我们在写字楼方面压缩一点，东莞有一个特色我们有很多五星级酒店，我也不敢引进，我们现在跟万豪洽谈，因为他们还没有进入东莞。我们会做30万平方米购物中心，一个密封性的购物中心还是缺的，所以我们会做大型的购物中心。

    这个案例我是想说，每个城市发展的速度，发展的模式也不一样，我们应该按照每个城市发展模式去做我们该做的城市综合体，当然要看发展商的实力。刚刚也说到资金的压力也是很大的，除了资金的压力，做商业房产有一个财，一个是钱财，第二个是人才，如果发展商没有有经验的团队去做城市综合体风险也是很大的。

    第二个有城市综合体内部交通如何连接，在香港也是很好可以借鉴的地方，在香港大概30年前一个沙田城市广场建设成为了，后来太古广场，太古城，所有的城市综合体跟整个城市的交通，大量密集交通运输工具是很紧密的连接，很简单不能在沙漠里面做一个城市综合体，所以当我们要做城市综合体的时候，跟政府的配合是很重要的。

    【主持人】接下来，把话筒交给另一个李总，有请明发集团有限公司副总裁李美全分享经验。

    【李美全】尊敬的各位同仁，各位朋友，大家下午好！很荣幸组委会邀请我们过来，很高兴和大家一起分享交流商业和地产的话题。我今天坐在这里，是一个自由身，跟各位通报一下，从今年元月份起已经卸任明发集团副总的职位，所以我相信我今天的观点是比较中立的。

    【李美全】先谈一下开发模式。开发模式在国企和民企当中，我认为有三个不同，第一个租售模式不同，国有企业主要是租赁，长期持有，民企是租售结合。在开发区域上，国有企业一般是在一二线城市，民营企业在三四线城市或者在区域城市。在产品形态上也不同，国有企业资金实力比较雄厚，长期持有，它的产品形态可能是室内街道式的，民营企业租售结合，保持投资和回报的平衡，主要是做街道连接式的，和庭园式的，就像我们所说的购物公园，明发就是街道连接式的，是有零售租赁店连接若干个步行街围合而成。这种街道连接式有它的特色，便于销售，沿街的独立店铺是便于销售的。

    另外，在民营企业开发模式上也有不同的地方，第一方针商业地产商万达，他的开发区域主要是在一二线城市，其它全国商业地产开发商也主要集中在二三四线，现在在逐步向三四线城市扩散。他的产品形态也是不一样的，所以它要保持投资和回报的平衡。

    【李美全】实际上,我认为城市综合体不单要把以商业为核心功能的城市综合体，以商务、酒店、会展、旅游为核心的城市综合体，甚至是交通，以居住为核心功能和其它产品组合的也可以称为城市综合体，单单是商业、酒店、商务、会展、旅游。很多城市特别是三四线城市的政府对于先期的开发要求进驻的开发商务必要带酒店，甚至很多四线城市开发，政府规定要进驻五星级酒店，所以现在可以说千军万马奔商业，但是我认为这也不是主动的，实际上是社会、经济、城市发展到这个阶段的必然要求。

    城市综合体的风险，我概括不外乎有两个方面：第一个是系统风险，包括行业风险，市场风险，政策风险，还有一个政扶风险，特别是在三四线城市做开发，往往一把手的变动可能会给这个城市发展方向和发展规划带来一个很大的变化。还有是拆迁风险。

    第二个是非系统风险，风浪是系统风险，船的结构，船的性能，掌船的舵手是非系统风险，也叫内部风险，实际上概括起来有几个方面，财务风险，团队风险，决策风险，最后要提到的老板风险，大家可以看到民企第一代大多数是创业性的开发商，所以在开发这么庞大，复合，复杂的城市综合体当中，理念、观念还有待于提升，他的创新意识，开放意识，竞争意识，还有超前意识，前瞻意识还不够，唯一多有很强的成本意识。

    作为专业的判断衡量来讲，短期和长期的平衡和结合。实际上我们说到成本的概念，不单有战略成本，作业成本，固定成本和不变成本，同时还有两个成本，第一个就是责任成本，第二个叫做目标成本，这是非常关键的，目标成本和责任成本如何作合城市综合体是值得研究的。谢谢！

    【主持人】谢谢李总，讲的非常细，也非常系统。

    最近，华润万象城推城市综合体的速度也加快了，也是业内做城市综合体的标杆之一。下面，有请华润万象城副总经理郑义先生做经验分享。

    【郑义】各位领导、各位来宾和各位同行，大家下午好！今天很有幸借这个机会跟大家做一点交流。

    华润集团从事地产行业主要是通过集团下面一个上市公司叫华润置地，这个是在香港上市的来开发的，目前在国内有25个城市，有个别城市可能有几个项目在开发当中。之前主要的开发模式还是以住宅开发为主，目前我们可能在商业地产这一块会加强，商业地产第一个项目全部落成，就是深圳华润万象城，这个是我们自己把它定义为都市综合体，也叫城市综合体的模式来开发的。深圳华润万象城总共的体量是55万平方米，其中包括一个商场，一期二期加起来大概20多万的建筑面积，写字楼4万多平方米，包括一座五星级酒店就是君悦酒店，还有11万平方米的住宅。

    这个项目从商场、写字楼和酒店都是长期持有的，自己来经营的，只有住宅是对外出售的。这种模式我们体会还是非常好的，因为本身项目内部，刚才黎总也讲过，不同的业态比如说商场、写字楼、酒店、住宅互相之间都有一些相互促进的作用，比如说商场的顾客，写字楼的顾客，酒店的顾客，包括住宅住户，很多时候是同一个消费群，这样的话共同提高。从财务角度来说，很多民企不喜欢长期持有的，因为长期持有回报率比较低，回报期也比较长。所以都市综合体在某种程度上可以解决一部分问题，比如说住宅，深圳住宅名字叫“幸福里”，一开盘用很短的时间就卖掉了，而且卖的也是非常理想的价格。刚才跟禹总也在下面交流，实际上很大的因素就是因为它在万象城的旁边，在君悦酒店的旁边，在华人大厦的旁边，这样对资金的回笼可能会更好一些。

    这个模式我们集团目前也会继续按这个来发展，主要就是以万象城作为主导产品和主力品牌，以万象城为核心的都市综合体，在全国继续的复制。首先今年再过两三个月杭州的万象城就会开业，明年就会有沈阳，后年大概就会有成都和南宁。再接下来会有很多城市，比如说青岛、天津、武汉、昆明、郑州、长春、南京这些地方。

    我们在初期开发速度不能说非常快，我们也是非常的谨慎，希望把一个项目做好以后再复制，这样的话自己起码有一点底气。现在有了一点底气，未来几年内开发的速度会再加快。这是从都市综合体概念的一些体会，因为时间关系，不展开说了。

    说到风险，风险有很多方面，我旁边的李总也讲的很详细，归纳起来，我个人觉得都市综合体风险有几个，第一个是政策的风险，商业地产跟整个国家房地产政策是息息相关的，这个风险还是比较大的。第二个是财务风险，比如说成本、地价的问题，现在城市综合体这个概念吸引了众多的投资者，确实是千军万马要搞城市综合体，这样的话地价相应会有所上升，这个风险相对来讲比较难控制的。还有一些财务风险，未来的经营风险，包括团队，回报，都存在各方面的风险。突出的就是几个，特别是政策上的风险，还有在决策的时候选址，还有定位这方面的风险要特别引起我们注意的。谢谢大家。

    【主持人】谢谢郑总的分享。

    接下来把话筒交给香港信德集团董事长助理黄总。信德在合肥做了一个打标杆的项目，未来还会有更多项目拓展，在这个过程当中应该会有很多心得。有请黄总。

    【黄邦德】尊敬的嘉宾、朋友们，大家下午好。我是黄邦德，杨总你今天的课题非常大，与其说来讲讲我的看法，不如说我把个人思考的一些问题请教各位嘉宾朋友，这样可能更有意思。

    城市综合体这个问题涉及到城市运营的层面，一个项目做成了给一个城市带来巨大的改变，产生重大的影响，例如我们公司在15年前在安徽合肥做了最大的商品市场是250亩地，现在年交易额有100亿，其实我们是常尽了酸甜苦辣，在前面培育了五年时间，每一年要拿出1000多万，基于这种风险要考虑每个企业自己战略发展定位，这个是有关系的。其实首先要问我要什么，因为这种风险相对每个企业来讲是不同的。刚才很多嘉宾都讲了，风险有来自这样和那样的，客观的和主观的都有，但是其实都是跟我们自己想要什么很有关系，如果要高的利润，又要快，风险也相应的增加，所以这个事情是要来算帐的。要思考好。

    还有我觉得跟开发模式和策略也有，这么大的体量有人一下子整个做了，一年两年就做完了，就像今天禹来总介绍的，看香港的那些项目，太古城差不多做了十几二十年，现在才做三期，北京的国贸现在才做三期，有十几二十年了，就做精品，但是有的公司一年做7、8个也有，说谁的风险大，很难说。十几年做一个项目不能说没有实力，没有经验，是各家有各家的想法，所以我觉得要把控好风险，有几个方面，我们经历了这个阶段有一些体会。

    一个一定要承担责任，要敢于向政府承担责任，你答应的事情一定要做好。

    第二个要跟客户承担责任，不能说今天把这个租出去，卖出去就总人，撇下商户不管，那肯定你要失败。如果这个项目只追求现金然后走人，肯定就会失败，所以一定要承担责任。

    第三个就是共赢，我们有一个很好的理念坚持了十几年，怎么样让客户赚钱，今天有很多的品牌商和企业跟我们有一些交流，大家都很担忧，包括今天早上大地院线的朋友也提出这样的问题，商业地产商给我挖了一个陷阱，等到我搞好了把人流给你了，你要把我踢出。这个问题也是开发商要有这种诚信和共赢的思想去做。

    作为经营商来讲，作为商户来讲也必须有这种共赢的心态，如果自己没有这种能力，单单靠开发商给你低廉的定价，这个也不行，大家都应该做你应该做的事情。这样的风险就会规避。

    还有一个要创新，因为综合体没有固定的模式，既有模式又没有模式，可能他有不同的组合，我很容易黎总的观点，可能有高端，有中端也有低端的综合，是根据城市发展的需求还有前瞻性的思考，你需要什么样的业态，一种什么样的商业区去做，那是有不同的方式组合。这种组合也是决定于你公司的发展战略。谢谢。

    【主持人】谢谢黄总的分享。接下来，有请广东益华投资集团董事长助理兼首席商业顾问邓国坚先生做经验分享。

    【邓国坚】我是广东益华投资集团董事长助理兼首席商业顾问邓国坚，刚才很多前辈和老师也谈了城市综合体的模式和风险的规避，我是这样看的，正因为城市综合体综合性，所以导致本身的模式肯定是综合性的，多样化的，这个勿庸置疑。投资者、开发者、经营和运营者可能不同的人，做出来的形式也不同。正因为有不同的模式，风险也是综合性，多样化的，我自己认为，只要有投资，肯定就会有风险，所以今天这个题目说规避风险，我个人认为风险是规避不了，风险只有控制，在你能力范围内把风险控制在你可以接受的分为就成功了。

    【邓国坚】我今天从实际操作的层面给一些启发，下面在做操盘的老手或者经理。我在做城市综合体是怎么样控制风险呢？要把这些风险控制住，最大的问题是规划和运营，怎么把城市综合体规划做好，之前禹老师也谈很多城市综合体规划和运营层面规划和理论，只要把我们这些可以控制的风险，通过合情合理的手段，平均化整为零，分摊到参与到城市综合体风格投资者和经营者，怎么样可以做到合情合理平摊下去，最主要把精力和焦点放在城市综合体最终端的消费者身上，因为只有把你的精力和焦点放在他们身上，就是刚才讲到享受这些城市综合体的居留或者服务那一帮消费者，实际真正的需求在哪里？然后把他们的需求研究透了，不但是研究他们的需求，而是要把整个消费的行为，规律找出来。

    城市综合体在一线城市，二线城市，三四线城市，甚至是一些区域性的城市不断冒出来，一个小小的中山未来两三年有超过100万平方米城市综合体，每个都是40、50万平方米，那个风险是很高的，怎么控制，关键是研究透这个区域的消费者行为是怎么样的，而且要把这些行为综合起来，形成一种习惯，把这种习惯引领好，控制好，整个招商、经营甚至售卖都会做好。具体怎么做，接下来大家可以跟我联系。

    【主持人】因为时间关系，我们把话题转移到规避风险问题上。对很多开发商而言，终归这些做过的人对风险的认识要比很多刚开始做的人强很多。接下来，进入最后一轮对话。各位嘉宾提出最主要的规避风险的办法。首先，从禹来总开始。

    【禹来】关于城市综合体开发和规避的问题，这个词不用计较，首先要解决做不做的问题，城市综合体第一个风险是产品性质的风险，勿庸置疑大家都知道，做城市综合体同样的面积显然比做其它的建筑成本高很多，另外一个在城市化过程中间，而且集约化过程中产生的，所以在中国现在这个阶段，不是在什么地方都需要做城市综合体的，也不是在什么地方，任何时候都需要做的，所以在很多地方大家不一定要选择城市综合体的产品。这是第一个要规避，不一定随便去做。

    第二个风险就是经营模式的风险，这个风险的规避经营模式一定要遵循商业地产的规律，当你你以拆以卖为主，想通过卖来做城市综合体为主经营筹措资金，怎么做的问题也是不应该这么做的。

    第三个关于经营团队的风险，在整个城市综合体来说，我要想到顾客做什么，要通过经营团队来解决，把经营风险分担到每个人头面，分担到风格环节上面去，这个风险对于企业特别是出租做城市综合体的团队一定爱选好，一定要稳定，不要天天换一个，明天换一个风险非常大。

    第四个就是开发周期的风险，在国外通常做城市综合体开发周期比较长，慢慢做不着急，但是中国不一样，中国城市化进程很快，经济也发展很快，第二个地方官员论题也很快，第三个土地的使用跟国外不一样，不是终极使用权，开发周期太长之后，政策风险是比较大的，而且中国的金融渠道也不是很多，资本市场也不是很全，所以开发周期的风险应该要避免，我觉得一个大城市综合体的时候，像华贸比较快的做是比较可取的方式，中国资源也是特别多，做了这个还可以做另外一个。

    第五个是避免资金风险，我刚才讲避免这几种风险按照重要程度来讲，为什么把资金放在最不重要的地步，我是这么认为的，如果你根本没有资金，靠卖房子，把商铺切碎去卖根本就不适合做商业地产，这种已经排除在外，这个就不是风险，就是冒险，冒险是另外一种走法。实际上资金的风险有两种，一种是资金链的风险，一种是资金使用的风险，资金链的风险把财务安排做出来，觉得通过筹资，自有资金，运作过程当中滚动把资金链平衡好，这个不能断掉，要留有余地。我所工作的企业好像都很有钱，或者很容易拿到钱，对于我们来讲，要把风险降到最低是对资金使用的风险，有钱用好是件难事，这实际上牵涉到你有没有开发本领的问题。

    对于资金使用的风险，对于我们这种大型国有企业，因为我们通常讲钱不会跟人家谈几个亿，一谈都是几十亿，几百亿，一谈到土地不会几万平方米谈，都是几平方公里谈，在做这种事的时候，资金的风险主要就是资金使用有效性上面，所以我觉得这个风险回避，应该通过一个制度来控制。因为时间关系不多讲，还是要强调一句，把第一和第五结合起来，不是搞城市综合体的料千万不要碰它，如果碰就等于风险，冒险成功的可能性是有的，万一失败就有可能是灾难。

    【苏恒】规避风险的问题我再补充一下。首先，说城市综合体有广义的概念，有狭义的概念，广义来讲城市建设综合体可以是一个城市的卫星城区，可以是一个城区很大的地方。狭义来说，现在理解为吃喝玩乐包括住宅，或者是高端商务结合在一起城市综合地，城市交通综合地，城市旅游综合体，这个地方复合城市建筑规划侧重定位在哪一个。第二个一切都不能脱离实际，要脱离当地城市经济来定位城市综合体，虽然讲发展城市综合体，不能摊大，一定要把广州、北京、上海城市综合体搬到三四线这种理解就不好了，千军万马奔城市综合体，如果都这样做的话就有泡沫产生了，一定要结合实际。

    城市综合体发展过程当中，肯定需要很专业高校的团队来做，也要建立自己的品牌，我们东方伟业今年发展过程当中，在全部十多个省市开始发展城市商业地产，这个运营过程要有很专业化的团队来做。这里面有很多事情是值得探讨和研究的，我们就讲一个城市商场的建设，在城市不但是这个区域的规划，要把商业策划，商业的运营，商业的设计提前介入到这个区域的建设里面去。商场的消防肯定要经过两次验收，一个是建筑主题的消防验收，第二个是二次装修消防验收，如果我们把商业策划成功运营到商场建设里面的时候，可以做到二次装修跟一次主题建设一次性定位，我们这个消防主题验过，二次装修也过，一次定位过关，这是一个很深的课题，也需要很专业的团队来进行运作。

    【主持人】后面的嘉宾有不同观点的请继续。

    【黎明】华贸在北京做的是最高端的了，是现在国内承认的最高端的城市综合体。接下来，我们怎么复制和创新做这个综合体，就是多元化还有适合这个城市，这个区域的发展，一定要做到区域能够承载它，让这个商场还有商家都能够很好的实现共赢，这个就是我们的目标。至于在其他地方选择综合体都有取舍，不是完全照搬和原来的模式一样，一定要有创新，一定要有新的思路。第二个就是前瞻性，在现在做的时候一定要考虑到，三年五年甚至十年以后的发展，我们做惠州就考虑到珠三城市一体化的发展，在这个基础上来做综合体。

    【李应聪】简单来说，我觉得作为发展商去做城市综合体最大的风险就是看错市场，建筑物在规划里面已经出现错误了，又要改掉，怎么规避风险，最主要就是从源头开始，刚刚说从消费者那里开始，我一般不用这个方法来做，我会跟很多商家沟通，做娱乐、电影演、超市、百货，他们天天在这个市场里面，他们很清楚每个城市哪个消费能力，消费习惯，他们会反馈他们的意见，到底这里可以消化多少的面积，能做多大，有多少净利润额度，我在前期收集数据在规划的时候就不会错了。

    【李美全】对城市综合体的风险规避我主要谈两个方面：第一，要加大研究的能力。研究城市，研究商业，研究消费者。在中国2500多个县级市当中，城市的个性，城市的特色，城市的文化是千差万别，商业容量、商圈、趋势和方向都要研究，包括现在倡导低碳经济，绿色环保还有节能降耗，包括和未来互联网、数字技术的结合。未来的趋势网购对商业重大的冲击，现在大家要看到在每个商业里面，在城市综合体下面逐渐在减弱购物的功能，加大休闲、娱乐、餐饮的功能，这都是值得我们研究的。
    研究消费者。每个城市消费的结构，消费的习惯，包括购买力都是不一样的，所以只有研究好城市，研究好商业，研究好消费者，我们才能规范定位好一个城市综合体。上午听了星河湾梁总对星河湾跨界营销的演讲，我有很大的启发，实际上住宅都在做跨界营销，做商业地产，做城市综合体更应该做跨界营销和品牌营销。广州星河湾抓住了岭南文化，北京的星河湾抓住了官场文化，太原的星河湾抓住了5000年晋商文化，未来城市综合体打造，不单要在土地资源，产品种类和业态上进行打造，同时在项目品牌，在产品内涵上也要有很好的打造。

    另外，欧美国家对于前期市场研究，项目规划设计方面有充足的费用，还要有充分的时间，中国复制能力也非常快，加强市场的研究能力，给项目的市场策划，规划设计，多留出时间和费用，精确制造。

    第二个方面是观念的转变。上午大家都提到城市综合体不单单仅仅是住宅，是商业，也不单单是住宅+商业简单的组合和复制，在于强大的资本功能和丰富多种资源的结合，集团企业在依靠综合管理能力和投资平台，通过市场组合和产业组合的优势。

    【郑义】刚才各位都讲了很多，我补充几句话，主要是操作层面，首先选址的时候最好能代表一个城市发展方向，做一个合适的定位和合适的规模，要科学做好规划设计和合理的业态组合，还有一个强有力的招商。

    【黄邦德】我用一个实例来跟大家分享。我们在07年启动100万平方米的综合体，这么大的体量如何规避风险？我们做业态合理的定位和划分，目前做成两个mall，一个是家基mall，还有一个shopping mall是20万平方米，这个还细分室内和室外。我们做了三个酒店，包括五行还有一个是公益式酒店，还有一个是商务快捷酒店，还有三条街，26万平方米住宅。通过这样的开发策略把风险先消除。综合体最大的优势就是自己的资源可以互动，可以共享，对外来讲有一个辐射作用。

    第二个是尊重专业，我们个项目也聘请了像万象城设计团队，包括前期整个的策划，自身的团队打造都是要遵循，尊重专业，以及各个不同业态经营管理都会请专业管理公司，就像16.8万平方米商场请上海红星美凯龙公司经营管理，一年零20天把这个项目从冻土、招商、开业，已经全场开业了。如果没有按照这样一个原则去尊重专业的人做专业的事，肯定这个也是很难办到的。

    第三个是企业不要走捷径。谢谢。

    【邓国坚】刚才各位专家和领导前面讲的很精彩，很到位，我补充一句，让我们把时间留给下面更精彩的演讲和对话吧！

    【主持人】邓总代表了大家的心声，毕竟这个话题还要跟大家互动，我们就留一位提问的机会。

    【提问】各位嘉宾，各位老师大家好！我是来自江西南昌紫金城购物公园，我想请问一下郑总，杭州万象城会不会复制深圳万象城的模式，还有您如何看待现今商业地产的发展？

    【郑义】杭州万象城会复制深圳的模式，只不过规模更大一点。

    【提问】我提问一个跟风险有关的问题，刚才邓国坚先生和李总都提到城市综合体规划设计的重要性，我是深圳尺度的，我们是做研究的，我们是从第三方研究公司角度，最终消费者角度来核定都市综合体的定位，我们就想问一下咱们从开发商的角度如何来确保我们规划设计是符合未来区域或者城市发展的需要？

    【李应聪】以前很多发展上做商业房地产的时候，本身发展商里面也没有一些很专业，很有经验的去把关，设计公司可能设计一个商业规划出来，但是也没有经验去判断好不好，所以这是存在第一个风险，发展商本身要有足够的经验，足够的人才去处理这方面。刚才其他发展商也说过，可能我们会找一些很有经验的规划设计公司帮我们做相关规划设计，这也是规避风险比较高的方法。还有我们做规划设计之前，找不同类型经营者，去收集他们的意见。

    【邓国坚】要做规划开发商就记住一句话：不管你选用什么样的设计师，什么样的服务单位，只有谁贴近市场谁才有发言权。