最近，无数投资豪客再次把眼光投放在天河-珠江新城这块流金淌银的风水宝地上。不同的是，这次他们不是盯上天河城、太古汇那样的地面建筑，而是转战地下“要空间”。
既然寸土寸金的广州核心区已经很难拿到地来开发上盖物业，就不如转战地下商场。据悉，今明两年广州地下商业面积将至少增加58万平方米。
转战地下“要空间”
位于天河商圈中轴线上，总投资20亿元、建筑面积达20多万平方米的时尚天河地下商业广场已基本完工，即将高调启动招商计划。珠江新城中央广场17万平方米的地下空间尚未正式确定招商方案，已有美国、日本、泰国等国际资本，众多至今未在广州露脸的品牌商家投来“橄榄枝”。另一侧，天河商圈资格最老的地下商城“天汇城”已于09年10月重装开业，更名为东方宝泰广场。
这还仅仅是地上成熟商业用地紧张，资本豪客转战地下“要空间”的部分信号。
除了正在上马珠江新城地下空间、时尚天河等项目，按照政府规划，泛天河大商圈还将打造几大地下商场：一是完成天河体育中心综合改造，打通连接天河城和正佳广场的原宏城广场地下空间；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并连接兴盛路步行商业街；三是东方宝泰与中信大厦负一层拟将打通，建成地下商场。
代理珠江新城中央商业广场地下空间项目全球招商的高力国际助理董事陈厚桥说，按照政府规划，城市中轴线的上盖不允许再建商业物业，寸土寸金的广州核心区已经很难拿到地来开发，这就倒逼一批资本豪客转战地下“要空间”。
长线投资价值可观
而且，地下商场盈利能力并不比大商场差。“流行前线现在的租金已经飙升到两千多元/平方米/月，比天河城的租金还要高，成为广州乃至全国地下商场的一个样板工程。”曾幕后操盘流行前线的商业地产专家邓国坚说，“表面看，天河城等地面物业招租的品牌档次往往要比地下商城高，但是由于品牌店承租面积动辄数百上千平，即便租金单价走低，算起来的总价也是一笔不小数目，而地下商城做的是过道式物业，以经营潮流小店为主，承租能力反而更强。”
“这意味着，只要人流够多，人气够旺，地下商场的长线投资价值其实很可观。”邓国坚说。由此，不难理解“天河又一城仅营业半年，租金便暴涨三四倍，并且已经有了顶手费。”在这里开零食店铺的老板黄先生告诉记者，09年5月才开业、接驳地铁体育西站的“天河又一城”交出了一份满意的期末考答卷：这里的商铺月租金已从开业初期的每平方米四五百元暴涨至眼下的1200元。
当然，政府助推的因素也很重要。天河区政府已明确提出“以地铁规划推动天河商圈的发展”，而今年2月经国家发改委批准通过的《广州市轨道交通规划调整方案》显示，广州将在2010年前建设地铁290.5公里，相应开发的地下空间面积238万平方米，包括淘金站地下广场、如意坊停车场及商业体育场地、大学城南地下商场等等。
竞争不以地上地下论胜负
不管是老资格的流行前线，还是新开张的江南新天地、天河又一城，都是走年轻化的时尚潮流路线，“市场会自动调节分化为地面中高端，地下淘宝式”，邓国坚说。
但从短期市场操作来看“地面地下的垂直博弈，横线的同业竞争不可避免，毕竟，市场蛋糕总量和品牌客户数量是相对固定的，打造立体商业格局带来的结果之一也是，未来的竞争同样是立体的。”黄华军说。
一般来说，“地下商场要比地面商场更难经营。地下商场建造成本约为3000元-3500元/平方米/层，地面的建造成本约为2000-2500元/平方米/层，空调、通风、安全通道等营运成本地下也要比地面高，而且大的品牌商会认为地面店的展示效果要比地下店好得多。”陈厚桥说。
那么，地下商业只能作为“绿叶”陪衬地面商场这些“红花”？
“未必。谁能说得清楚，究竟是流行前线依托中华广场而存活，还是流行前线反哺中华广场？事实上，江南新天地疾步挺进江南西商圈之后，位于江南西地铁口的地面商城‘流行地带’（潮流城）现在反倒要依附江南新天地来重新招租。”高力国际助理董事陈厚桥认为，商业竞争不以“地上地下”论胜负，赢取行业地位的关键还是在于成功操盘设计商场物业。
“这就像抱团取暖的刺猬，太近了伤着对方，太远了会倍感寂寞。”对于广州商圈地下地面商场“同源攀亲”，一位资深商业人士如此比喻。
邓国坚则认为，商业空间类似于宇宙天体，有一种神奇的力量正在将割裂的看似毫无联系的商业孤岛吸聚到一起，而这个商业空间吸聚到的“商业孤岛”越多，其所产生的力量和效应就越大。比如日本东京的银座。
同理，“天河、江南西等核心商圈的发展成熟是由市场自发形成的，也就天生具备抗风险能力，也是商家争夺进入的原因所在。但如果这些商业个体连不上，就会变成一个个商业孤岛，难以构成真正的大商圈。”泰国中央零售企业中国业务拓展高级经理刘跃认为，地铁以及由地铁衍生出来的地下商场使得圈内物业连成一片，强化了商业的连贯性。
项目新进展
地下空间定位“城市客厅”
据知情人士透露，珠江新城中央广场地下空间的经营方案有三种：一是政府将整个项目包租给一家公司来营运开发，这一模式要求承租的资金额很高；二是将项目切割成几大块承租给“二房东”，这一模式最受多元资本追捧，儿童体验中心、百货、电影院等业态的公司伺机进入；三是政府专门成立一家公司来营运，聘请国际公司代理或入股项目的管理工作。
陈厚桥告诉记者，项目的营运方案至今还没有确定，而规划设计方案已经出炉，定位为“城市客厅”主题，突出商业配套功能，采用下沉式设计，营造“一半地面，一半地下”的消费感觉。
时尚天河五月开业
目前，时尚天河地下商业广场的工程主体结构已基本完工，招商处已经开始接待商家咨询。该项目的策划经理王丹告诉记者，该商场将在近期正式对外招商，首期14万平方米商业面积争取在今年“五一”前后开业。
另据了解，该商场的30多个街区都设有不同的主题，将引入绿树鲜花、小桥流水等各类生态景观，打造更舒适宜人的购物环境，甚至还将营造出星光大道、广阔星空、海洋等各类时尚味十足的特色景观。
地下商场三种形式
“地下商场可以分为三种形式。”第一商业网CEO黄华军分析，第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街，比如流行前线、江南新天地、天河又一城等等，其特点是没有产权，过道式物业，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约，制胜的要点在于“如何将随意性消费转变为目的性消费”；第二种是“纯地下商场”，比如东方宝泰、时尚天河地下商业广场、珠江新城中央广场地下空间等等，往往采取“建设-经营-转让”的BOT模式，比如政府向时尚天河颁布经营特许证，并提供地铁等公共交通的配套服务，但是时尚天河必须附加承担停车场等基础设施的建设；第三种是正佳广场、中华广场的传统购物中心地下层部分，有产权，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。
拓荒地下商场，如何制胜？
无论采取哪种开发模式，经营的关键点都在于“一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。”楚睿商业咨询的CEO黄文杰认为，“过道模式”地下商场的优势在于，“一端接驳地铁人流，一端接驳成熟的地面商业项目，地下与地面共享已有的消费人群，大大节省市场培养期，比如流行前线对接中华广场，而且这两个项目现在都归属海印集团掌管，更是便于互补操盘，良性发展。而天河又一城则与天河城、维多利广场、广百中怡店等等同时实现无缝对接，资源共享带来的人流量是惊人的。而东方宝泰的规划设计理念，有点类似于广州第一个地下商场———南方大厦地下商场，即位于政府“规划中轴线”上，将地面商场的营运模式照搬到地下，依托“火车站”人流盘活商场。
列数地下商场优劣势
优势
免去地价成本，共享成熟商圈人流，投资回本期较短。
依托地铁开发，畅通无阻。
地下电影院等娱乐设施可以给消费者带来全新消费体验。
劣势
工程造价成本和营运成本较高。
空间相对闭塞，通风和采光相对较差，部分消费者和品牌商家会抗拒地下商场的消费或经营模式。
过道式人流居多，将随意式消费转化为目的性消费颇考操盘手实力。 |
