本网讯 （第一商业网记者 吴婕秋1月5日广州报道）被誉为史上最严厉“调控年”的2010年即将结束，2011年中国房地产市场将走向何方？在新的一年来临之际，中国房地产2011新年峰会于今日盛大举行，峰会汇聚国内地产界、财经界代表性领军人物，对政策与市场变化进行前瞻性展望，运筹新一年的决胜之道。本网总裁黄华军受邀主持主题为“商住倒挂+住宅限购 商业地产起飞在即？”论坛，广东流通业商会执行会长黄文杰、富力执行董事吕劲、百嘉信太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇、世邦魏理仕华南董事总经理刘蔚海担任论坛嘉宾，对广州商业地产发展前景、总部经济、明年写字楼市场等话题进行热议。
 第一商业网总裁 黄华军:
在论坛开始前，有记者采访我，问我对去年广州的商业有什么样的评判，我认为去年是广州商业的分水岭，大家都觉得广州楼市去年是备受打压，而广州的商业去年给我们感觉是很红火。所以今天探讨这个话题，在商住倒挂+住宅限购压力之下，商业地产是不是起飞在即？在探讨之前，我先讲一个情况，为什么说广州的商业去年迎来了一个分水岭，去年整个广州商业大大小小加起来有40个商业项目，新增100万平方米，其中有几十个项目首次登陆广州，新增大型购物中心数量是过去五年的年均供应量的3倍还要多，所以我们有点回想起14年前1996年叫“北商洋店”，感觉去年有那个味道，北方的商家万达来了，洋是沃尔玛开了两个店。所以说，今天我们坐在探讨商业地产起飞在即的话题非常有意义。
 世邦魏理仕华南董事总经理 刘蔚海：
商业地产我们作为咨询的顾问分几类，纯粹商业的，比如说零售、shopping mall，还有写字楼的物业，我们一直非常关注整个市场的走势，刚才也听到综合的数据会迎来很多写字楼新增供应，新的供应会不会导致空置率上升还有租金的需求，包括资产的价格会受到影响。总体的看法是新增的需求是非常可观的，中级写字楼用户包括国内国外的企业越来越多，适逢亚运会前后，我们观察一些写字楼的有效吸纳量有很好的增长，而且有很多新增的项目比如说太古汇，是一个综合性的项目，写字楼60%的面积已经被汇丰银行租赁了，还有一些高端项目比如说西塔，我们参与了大概两年的时间，也是前所未有预租有非常可喜的表现，预租现在不少于3万平方米。在这么大体量，这么大的项目出现这么高的预租是历史上从来没有的。在需求方面我们看到非常好的势头。
国内的企业追求好的商业物业越来越高的要求，外资持续08年跌了一阵子，09年迅速回暖，在原来老城区比如说环市东路和天河北他们有非常大的需求就是需要升级换代。所以导致珠江新城整个写字楼在近五年时间是最大的吸纳量时间。2011年吸纳量也会有一个非常稳步的增长。
另外我想谈一下对于投资的需求，目前一些新的甲级写字楼，我认为是一种起飞，过去比如说去年同比增长最贵重一些写字楼物业增长可以达到50%。其中一个原因住宅有很多的投资，资金会跑到商业物业。还有我们看到一个可喜的现象，即便有这么大的供应，我们也有很大的需求来平衡。在需求底下，租金过去一年有挺大的回升，在甲级写字楼的租金大概是15%左右的增长速度。所以我们展望写字楼的市场，会很大程度上被有效的吸纳到新增的供应。未来可以判断所谓的资产价格看不到有下跌的风险，会有一定程度的增长，平均也不会下跌，特别是在一些老一点的地区或者天河北一带，所谓的空置率会有所上升。
 富力执行董事 吕劲：
作为我们在珠江新城有18个项目的大业主，我们也希望写字楼都有世界500强入驻。但广州的实际情况没法跟上海、北京比，不一定非得等到世界500强来，我们广州历来是一个商都，所以大家其实也不必要非得靠世界500强来塞满珠江新城，很多的民营企业，很多的政府官方机构，很多半政府的官方机构他们都需要这样好的东西。
我刚才看了一下题目，100万平方米写字楼供应是不是很恐怖？我大概算了一下，以一个中型公司每个公司用500平方米，也差不多了，算400平方米也就2500家企业消化了，所以这个数字真算起来也大不到哪里去，而且广州确实是物美价廉，现在珠江新城很辛苦才达到每天1美金，所以空间大的是。
我们总公司在一段时间里面还是保持至少75%的住宅量，25%是商业，包括酒店、旅游地产、写字楼、商场。在这里给大家一个忠告，一定在前期最高决策层一定要充分考察，另外一定要找到非常非常有经验的建筑师还有策划机构，这些服务性的团队千万不能省钱。商业地产大家也看到了，我们国家充满着巨大机会，所以才有大连万达的蓬勃发展，但是我们还是需要品质更高的商业地产，这是跟业主的决心有很大的关系。作为发展商，作为业主，越是先舍得投入，你得到的回报越高，你的风险是越少的。这是我个人的经验。
 百嘉信太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇
世界500强的企业在广州市，我大概数了一下30多家，还包括中国工商行、中石化之类。那么广州的写字楼是按照我们广州销售额收入18%的增长，就产生了写字楼的增长，所以珠江新城东塔、西塔等等塔的产生，我认为是OK了，也是将来会出现供不应求。
关于广州的商业地产，我认为明天会更好，因为广州的商业地产有发展空间，广州现在多了很多购物中心。这是因为现在新生代18岁到35岁这一代品牌意识增强，此外，最近出台的海关关税政策也利好广州奢侈品消费。
 广东流通业商会执行会长 黄文杰：
对于广州的商业而言，最值得纪念的年份一个是1996年，一个是2000年，对于1996年来说，主要是百货公司进入广州的市场，当然也包括本土的，也包括外地的。但是在经过了1996年一直到2010，这14年时间里面，说实在的整个广州包括百货公司购物中心发展相对缓慢，但天河城至今为止作为中国的第一个购物中心，仍然也是中国效益最高的购物中心。作为我们来说真正突飞猛进的发展应该是在2010年，媒体报道有41个大大小小的购物中心，商业项目落成，我觉得这个是非常值得欣慰的，虽然事实上在亚运前开业的为数还不多，接下来大部分应该是在2011年呈现出来。
商业地产受到重新的重视，主要有几个原因，一个某种程度上感谢住宅地产的调控，让很多投资者包括企业也包括了个人，把目光投向了商业地产。同时还有几个原因，天河城作为一个成功的范例，他的示范效应也是让很多后来者觉得应该往这个行当去发展。去年一个非常有标志性7月份新财富富豪榜，把万达王建林董事长以401.1亿排在财富榜榜首，以做商业地产为主的老板终于排到了榜首，也是一个非常好的示范效应。
还有我们看到社会销售零售总额，去年全国来看差不多有17万亿，同比增长接近20%，如此强大的消费动能也是推动商业发展非常重要的动力。在刚刚结束的商务部今年工作布置会议上，同样也把拉动内需和产业升级作为今年的八大任务的前两位，在整体各方面的因素驱动之下，商业地产从去年开始一直在往后的发展，我们自己的定论在21世纪的前十年看作是住宅地产黄金发展时期，在2010年开始，接下来的十年是商业地产黄金发展的时期。
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