中坤研究所执行院长姫旭升先生；

　　合生营销总监赵兴林先生；

　　华讯商业地产俱乐部秘书长郭杰先生；

　　新世界项目管理中心高级副总监王向刚先生；

　　中弘集团董事长王永红先生、市场总监张忠先生；

　　富力商业运营中心总经理徐永健先生；

　　明天地产营销中心总监贾玉鹏先生；

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)投资顾问部项目总监訾洪役先生；

    万年花城策划推广经理张立权先生

　　张为民：北京地产的发展已经到了新的阶段，新京报2004年做了比较大的活动是“新产品主义”，2005年我们做了“北京地产15年吗”，2006年我们做的是“责任地产”。今天2007年最大的想法是做“商业地产的阳谋”这样的活动，我们把它看作商业地产的一场运动。我们把这样一个地产当中很重要的一块拿出来探讨。

　　商业地产是北京地产的初创期，很多公司、很多开发商、很多运营管理公司、销售公司以及中间的机构投资者、普通投资者都属于摸索之中。今年随着住宅市场的快速发展，很多住宅市场销售非常快。原来很多开发商想把自己的商业简单卖掉，现在的很多变为自己的持有。不管从哪一个层面来讲，商业地产我们都有这样一个必要，大家把以前自己在摸索中的东西，或者局部在探索的东西，或者说某一批人在研究或者共同发展的东西，我们把它通过这样的一个部分角度拿出来，大家共同探讨。

　　这次商业地产阳谋通过舆论先行，然后我们搭建一个重要的平台，专门针对商业地产的商业投资月刊，这是国内主流媒体当中第一家专门用一个载体的方式来打造商业地产的一个平台。从我们角度也需要去阳谋，我认为阳谋就是很多地方存在着不完善的，或者说需要大家共同努力的。我们这样一个活动只是给大家提供一个平台，希望北京商业地产有更大更好的发展，我们有新世界这样的香港上市公司，也有北京的中弘、明天，很多商业地产，包括万达、华润等等，还有像天津泰达这样的公司，对商业地产的探索已经有自己独到的策略、方法，当然还有很多的是案例和实践。

　　主持人：下面有请新京报房产部主编潘宇凌先生！

　　潘宇凌：北京市的商业地产市场是非常大的，从很多专门做住宅开发商转而进军商业地产领域，这一点是可以看出来的。这么几年以来，大家在市场上应该能够听到很多叫得很响的商业地产项目，很多项目卖得特别好。我个人的观感，真正运营得好，在市场上赢得消费者青睐的商业地产项目并不是很多，这可能是商业街层面的东西。从这个角度可以看出商业地产运营是非常复杂的事情，商业地产跟住宅市场不一样，住宅有不同的品质、不同的层次都能卖出去，商业地产不是这样的，一个好的商业地产必须有非常好的经营团队，从开发商的层面就应该是非常专业的。多个层面的专业性才能保证一个商业地产真正把它做起来。市场是有的，但是专业的运营商在北京市场比较匮乏的。

　　随着奥运的临近，北京市国际大都市的形象已经越来越成熟了，整个北京市的商业消费力大家不需要去怀疑。在这样一个大背景之下，我们觉得市场上有必要有一份比较专业的特别是理性的这样一份商业月刊出现，这对于投资者、对于普通的消费者，也觉得我们的开发商也都是很有价值的一件事情。新京报房产部正在做一件有价值的事情，我们希望能够把这个空白点弥补起来，并且做到一定的高度。

　　这份商业月刊针对的读者群有三类：一类是业内的读者。他们是我们很大一部分关注的群体，商业运营具有专业性，在北京有很多成功的案例和失败的案例，我们希望这份商业投资月刊能够起到借鉴和交流平台的作用。大家一起谈失败的教训，谈成功的经验。除了业内之外我们觉得投资者也是我们非常重要的读者群。之前张家齐写过一篇报道就是关于潘石屹SOHO尚都，潘石屹把购物中心散售这样的事情大家有不同的看法，对于投资者来说，有的投资者觉得虽然是35块钱租给你，如果另外有人出40块钱我立马就租给他，他并不管整个业态的统一性，这实际上是一个投资者的不理性和不成熟。我们商业投资月刊，就要在这个层面上培育投资者，使他们理性看待商业地产。

　　商业地产长远来看是一个长期的金矿，但是它并不是立马见到收益的，需要长期的持有的，这个铺是需要养的。对于投资者来说，我们的商业月刊非常有价值。我们会给投资者每月提供最新鲜的商业信息，哪些物业在售，哪些物业在租，价格是多少，我们都希望在这份商业月刊里有所呈现。

　　最后一个读者群就是普通消费者。普通消费者也应该是这本月刊的读者群之一，他们需要知道一个月以来在北京市哪些地方出了新的餐饮、购物的娱乐场所，哪一条商业街、美食街哪一家做得不错，消费者需要知道这方面的信息。比如我住的社区要建购物中心了，之前可能去新世界或者新光天地，之后可能就会去社区里所建的购物中心消费。这三类读者群在整个商业地产很大的背景下，我们新京报做这样一件事情，应该是会成功的，我们会非常努力、非常认真地做。最后也希望在座的各位成为我们商业投资月刊的主角，谢谢大家

　　主持人：我们在很认真地做这份商业月刊，我们确定了很多技术层面的支持机构，欢迎今后有更多的朋友和我们商业报道走得越来越近，给我们越来越多的支持，非常感谢大家今天的到来！下面开始这次论坛，我们定的主题“奥运商机与北京地产的机遇与挑战”，议题有三个，一个是奥运到这样一个阶段，北京商业地产会面临哪些机遇和挑战？第二，投资性的物业，包括一些销售性的物业比较多的情况下，开发和运营风险管理需要注意哪些问题？第三，奥运商机能否促进商业地产投资健康、快速发展。希望大家就这些议题，多多发挥，首先请王总谈谈第一个议题，奥运到了这样一个倒计时的阶段，商业地产可能会面临哪些发展的机遇和挑战？

　　王永红：很高兴参加这个活动，新京报长期做商业地产的事情确实是非常好的事情。北京商业地产未来的发展前景应该是非常大的，特别是在未来三到五年的时间。为什么这么说呢？有很多人说奥运之前奥运之后的问题。奥运让北京的整个的基础设施建设提前三到五年，甚至五到十年的时间。让政府提前以更大的投入北京的城市建设，包括轨道交通的建设，让北京城市越来越完善。不但是奥运之前，特别是奥运之后北京整个的城市发展会有一个更快发展速度。

　　城市化本身离不开商业地产，北京这几年整个GDP的总量在提升，更重要的是它的产业结构的调整。现在第三产业，也就是我们说的服务业，到去年年底在40%左右。这样一个指标对于国际大都市还远远不够，达不到国际大都市的标准。美国现在整体第三产业指数是80%几。在前几年国务院制订了环渤海经济圈大方向，实际上是有一个新的分工，设定了环渤海经济圈，意味着北京、天津、河北也一个产业分工。北京基本上定位在主要以第三产业为主，二产就像我们通常说的制造、加工、物流都在往外迁移，首钢就是一个非常好的案例。

　　在这些大的背景下，中央宏观政策到北京市制订的相关的政策，包括环渤海地区的政策，意味着北京未来五年新一轮的发展，第三产业比例要有一个大幅的提高。服务业很大程度是商业，商业要发展包括企业的总部、研发等等这些，要靠什么支撑呢？就得靠商业物业，商业地产解决它的发展的问题。像我们中心开发的商务花园和商业街，这都是在这种大背景下应运而生的。

　　我认为未来北京三到五年商业地产的发展潜力非常大，如果北京第三产业能达到60%以上，我想我们五年看到的北京城和今天看到的北京城，从出行、购物，所有产品的需求，包括办公产品的需求，比如今天我们今天开会的地方，逐渐会被市场淘汰，要有很多更新的产品满足市场的需求和发展，未来三五年北京应该是更加新的北京城。北京未来五年规划非常明确，提出了两轴两带多中心，多中心意味着跟以前完全不一样。多中心就是要建若干个新城，每个新城光有居住功能是不够的，每个新城里都要有充分的商业地产表现，如果没有充分商业地产引导新城的发展，那就不叫新城了，也不叫多中心。

　　还有一个商业物业持有的问题，它面临几个方面的问题。对于开发商开发商业物业关于零售和持有的问题的，这就是是开发商面临现金流的问题，和未来拿项目发展的问题。商业物业要做成功最好是持有的。现在面临着怎么持有？开发商光看银行贷款是不行的，光靠发信托产品也不行，没有办法得到长期持有。包括我们公司去年12月28号在天津滨海新区成立了一个股份有限公司，这个公司未来会创造中国第一支房地产信托基金，这种产品在美国、新加坡、香港已经非常成熟了。REITs这个产品三年内不推出，我们会面临着一个非常大的市场竞争的威胁，特别是国外企业的竞争。

　　国外很多基金，特别是香港、新加坡非常活跃，把北京、上海一线最好的商业物业都买掉，买完了以后拿到香港、新加坡、美国去发行。最好的物业是谁来支撑呢？是我们国民日常消费支撑物业，这个产权是国外投资者。商业物业经营的利益没有真正让国内的老百姓获得。只有国内的REITs得到批准以后，在座的这么多做商业地产的公司可以在国内发行REITs产品，一部分卖给老百姓，一部分卖给机构，一部分持有。我们正在申报未来是否能得到批准，作为中国第一支资产证券化的公司。

　　我们不能简单看这个楼是卖还是不卖，应该以金融的产品支持它。未来商业地产应该是三个方面：金融加地产开发加地产运营。开发商更多是做后面的事情，现金流的解决就要靠金融产品，一定要通过资本市场获得现金，我们才有办法做更多的项目。我们股东有十家国内一线大的企业作为股东，我们把它叫做多了一个批发渠道，我们开发的资产可以卖给基金，变线以后买更多的股。在座的很多都是国内一线的商业地产公司，大家有这个机会共同推进REITs的进程，如果解决这个问题的话，我们商业地产整个开发模式和运营模式完全可以得到一个彻底的改变，要不这些好的物业，不但看着这些国外的开发公司收购这些好的物业，包括我们自己的物业不得不卖掉，这是一个现实的问题。我认为这是一个危机，三年内没有REITs产品推出，几千亿、上万亿的优良资产都会被国外机构全部买走，未来我们无法跟他们竞争。我们要做更多的未来市场需求的商业地产的产品，满足市场的需求，也是完善北京整个城市化的过程；完善北京城市化、国际化的水平，希望各位同仁把握机会。

　　徐永健：我讲一下2008年奥运会对商业地产前期和后续带来什么样的影响，就这个问题我们做一个探讨。商业地产回到最根本的根源，商业地产就是开发商、商家、消费群体的一个产业，而不是一个单一的开发商的产业。整个奥运会对于商业地产的影响从三个分析探讨：第一，对开发商有什么影响？第二，对商家有什么影响；三三，对消费群体有什么影响？我们在东三环运作一个项目，这个时间也跟很多商家沟通。

　　做商业地产很关键的就是到底我们的商家投资欲望强不强烈，这个是最终支撑商业项目的。如果商家对这个大环境有认同，而且觉得这是一个商机的话，那我们会一起做，如果商家觉得没兴趣，那根本不存在商业地产。奥运这个体育盛世给商家最直观的信息，就是它是一个商机，大家要把这个市场做好。到底投入北京、上海还是广州？一个奥运盛世就不犹豫了，就投资在北京。从商家角度来讲，对于我们在北京进一个商业地产提供了很好的支撑。我们电影院，包括韩国、日本的电影院线，都抢我们这块地方，他们对后期的运营信息很足。具体的体现就是把一保底的资金和我们一年前的预测翻一倍，他们是从大环境角度去考虑的，奥运会会带来很强的消费里，支撑他们出一个相对高的保底的租金。经过这段时间的招商，我们觉得商家目前情况下很积极投入北京商业发展。

　　奥运会给一个城市提供很多机会，对整个消费群体也是很好的支撑。老板们都会有一个很好的商业投资环境，打工的人会有一个很好的工作机会，或者很好的工资提成，对于整个消费意欲是很正面的。奥运盛世对一个城市提供了很多商机。从发展商的角度来讲，商家和消费群体对我们是一个很好的信心的支撑。应该说奥运对于商业地产是很好的商机。万事起头难，如果商业地产商家很有信心做的，消费群体很有信心消费，开发商很用心打造一个商业的话，这样我们就取得了一个很好的先机，奥运之前我们觉得北京的商业机会比任何时候都大。我们招商4个月左右，电影院、精品百货、麦当劳、肯德基等等，他们很积极的进去，出的价钱非常高，我们已经达到了60-70%的招商的份额，这个也是市场给我们带来的很好的商机。我们也很奥运在这个时候做一个商业地产，可能会事半功倍一点，这个是我们对奥运带来商机的看法。

　　大家都在探讨一个问题，就是奥运会开了以后到底会怎么样？2002年富力拿了一个全北京最大的一块土地，我们公司为什么能下决心呢？就是因为奥运会在北京。这一步对我们公司这几年的发展起到了很好的促进作用。奥运会以后会出现什么格局？整个城市的建设水平都会上一个台阶，会有一个持续的发展。大环境好了，消费者的收入水平，储蓄水平都会提高，会使商业持续发展。这就是奥运给我们带来的商机和机遇的一些看法。