本网讯  商铺成本的日渐高昂，好网点的日渐稀缺，使得连锁品牌的快速拓展受到了阻碍。虽然连锁品牌众多，市场空间仍有，但商业地产开发商仍在为找不到适合自身项目定位的连锁品牌发愁。《城市商业网点管理条例》有望近期出台，大型商业项目立项将强制进入听证程序。商业网点立法能否解开城市中心商业恶性竞争的死结？零售业投资风险是否将从此降低？城乡商业布局失衡的状况能否改善？政府之手与市场之手，如何合奏出商业网点和谐发展的华彩乐章？9月6日举办的“2007广东商业网点和谐发展高峰论坛”，将为政府、零售商、商业地产商构建一个沟通、交流的专业平台。

    连锁品牌：寻求多元化合作方式 寄望政府支持   

    易初莲花相关负责人表示，探讨不同业态商家之间的战略联盟是非常重要的。强强联手才有发展空间，现在的零售市场已经是“大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”，不同业态之间的商家如果进行有效整合，则可以产生更大的效应。

    比如广州的“中调”政策，会让市区有很多工业用地空出，易初莲花希望能够和更多有实力并且与政府关系良好的大商家合作，并促使政府能将这些用地用做长久商业用地，而非临商。易初莲花目前正在探讨发展“生活馆”的模式，在传统卖场的基础上注入更多诸如餐饮、娱乐等元素，以吸引人气。

    广州的地块少，地价也越来越高，商业地产方面的拓展比较缓慢。迪卡侬2年前在广州开出第一家店后，一直在不停的选址，但合适的很少。而相比之下广州的周边地区如佛山等，是非常有发展潜力的。但单独的商家是没有能力去开拓一个商业地产项目，希望能有几个商家联合在一起，效仿深圳“欧洲城”的模式进行同一个项目的开发。

    在目前资源少、成本高的情况下，不同业态之间的强手进行战略联盟，无疑是对各方都有利也能更有效解决拓展难的方式。百安居相关负责人表示，各业态之间进行战略与市场的结合，发挥自身的优势整合连锁商家，共同做大做强商业地产项目。

    规划引导和市场调节相辅相成互为补充

    国务院商业网点建设开发中心特邀高级研究员、广州市安全生产监督管理局副局长方少华表示，政府规划是引导方式而不是强制手段，当今我国经济社会发展的背景是市场经济而不是原有的计划经济，当代世界的市场经济也已经不是自由资本主义时代的市场经济，宏观调控应该通过规划引导而不是行政审批来实现。政府规划解决的是整体布局的问题，城市规划层面解决的是功能区域划分问题。商业网点规划层面解决的是商业物流与商品零售衔接与配套，以及城市商业中心整体布局和体系的构成问题。政府规划应该“点到即止”，不应该具体到大型商业网点设立审批的深度。因为由于利益与责任相关度的差异，政府对项目建设决策的判断能力和敏感程度远远不如投资者，那么有什么理由具有否定权？

    在方少华看来，对于商业的规划、建设，政府和企业要各司其职，才能促进商业网点建设的和谐发展。政府的优势在于全面掌握宏观的分析数据，企业的优势在于市场判断的敏锐性和决策的高效性。要充分发挥政府的优势，为投资商提供充分的决策咨询服务，帮助投资者减少投资失误，这才是解决商业网点过剩问题的有效途径。

    政府合理引导 运用市场经济手段进行调控

    中国商业经济学会副会长、广东连锁经营协会顾问徐印州教授认为，商业规划是一种政府的宏观调控行为，而各种商业力量为了自身利益的发展，会导致一些与商业规划不符甚至背离的情况。政府在商业规划的实施过程中要合理地引导企业，利用市场经济的手段来调控，从而合理地实施规划。商业规划的终极目标都是为了人民的生活和经济的发展，因此，在规划的实施过程中如果发现有不合理的部分应该及时改正和调整，不能为规划而规划。

    城市商业发展应与城市经济发展相适应；城市商业规划应该依据城市总体规划和现代服务业的发展趋向，立足于城市的产业、交通、资源、旅游的实际情况，有效促使流通业全面、协调、可持续发展；制定商业网点规划既要体现政府社会管理意图，又要尊重市场经济规律；商业网点规划要充分兼顾网点的空间分布结构、商业中心的层级结构、商业企业的业种和业态结构是否均衡合理，既注重网点数量的扩张又注意网点的总体服务效应；在城市商业网点布局及建设中，应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。

    徐印州表示，城市商业规划应依据城市总体规划，符合城市总体发展布局和建设时序，避免贪大求多、过分聚集和重复建设，从而造成商业物业的资源浪费；同时，城市总体规划不易多变，不然会因商业规划会受区域规划导向而造成多极无序等不平衡发展的不良格局。商业规划要避免脱离城市的总体经济发展，一方面要防止为了追求商业的规模而脱离实际经济发展，从而导致了商业结构失调、供应过量；另一方面则要防止商业规划滞后于城市的实际经济发展，如果商业的发展无法跟上当地经济水平的发展，容易导致当地消费力的外流。以珠三角地区为例，佛山、番禺等地的一些高档消费力就流向了广州或者是香港。

    商业从单打独斗转向产业集群化  

    广州百货企业集团有限公司战略投资部总监高艺林表示，在商业地产日趋火爆的中国，连锁品牌拓展所付出的成本将越来越高昂。在商业地产发展相对成熟的华南地区，连锁品牌开店可选的地点已经越来越少。而地价的不断高涨，更是使开店成本一升再升。政府虽然在部分地区进行了规划，但真正执行到位的很少，且政府规划也无法左右发展商的行为。

    如果将分散的、不同业态的商家资源进行整合，不仅可以增加与地产开发商、政府相关部门的谈判筹码，在一定条件下创造出新的商圈也不无可能。北京路就是个很好的例子，最初北京路的中心并不在广百，而是新大新所在中山五路交叉路口的位置，但广百有足够大的规模将中心转移了过来。广百新一城亦是如此，江南西商圈最核心的商业地段本应在海珠城，但其塌方给广百新一城带来了发展的机遇，再加上新一城有足够大的规模和众多知名连锁品牌的共同打造，形成了新的商业旺地。而位于新市的百信广场，也正是因为有了一定规模，有了广百与家乐福的联手才旺了起来。

    作为商家要判断某地区是否适合开店，需要承担一定的风险，特别是在一些尚未发展的潜力地区，所承担的风险更要高出好几倍。对于百货来说选址的要求更是苛刻，对于周边的居住人口数量、交通环境等有着更高的要求，而且所需的市场培育期也相对较长。在这样的情况下，如果能与众多如易初莲花、百安居等知名零售企业进行战略联盟，不仅能够在与发展商谈判时拥有更多的筹码，也能更好地争取当地政府的相关扶持政策。

    政府引导、发展商建造、零售商经营

    现今地产的不断升值，商铺的租金自然也随之上涨，但这并非是阻碍连锁品牌快速拓展的主要原因。光明广场物业管理有限公司总经理黄文杰认为，运营商会从其他方面缩减运营的成本，或是抬高商品价格，增加毛利等，与日趋高额的租金相互抵消。另一方面，租金的高低和市场的供求情况有关系，租金的定价必须要获得市场的认同。市场的培育需要一定的时间，所以租金也并非是一开始就能往高走，往往是从低到高，所以租金并非是阻碍商家拓展的最重要因素。

    商家拓展趋难的主要原因，也是最关键的因素还是地点。大到大型的百货公司，小到几十平方米的便利店，所选地点都是商家最看重的。周边的交通、配套以及物业本身的硬件设施情况，都是影响商家选址的因素。

    城市的商业旺地是商家趋之若骛的地方，但相应的租金自是不低，后来者所承担的租金成本更是高昂。黄文杰表示，先期进入的商家虽然成本低，但其要经历漫长的市场培育期所付出的代价亦是不小。无论是现今被誉为“收银机”的天河城，还是“死里逃生”日趋兴旺的中华广场，最开始的时候都经历过免租的时候，场内商户也经历过销售低迷期。后来者虽然入市的成本高，但其享受了前人“栽树”的成果，获利的程度自然也高了许多。一些大型商家宁愿以高成本进入商业旺地，也不愿意以低成本来守候新兴的市场。

    虽然一个城市的商业中心只有1、2个，但以广州为例，随着人口的不断增加，城市就势必要扁平化，往郊区发展，城市面积的扩大，人口也开始逐渐分散，不会只聚集在中心区。十年前的天河也是广州的新区，天河城诞生并兴旺后，带动了城市重心的东移，这就是郊区城市化很好的例证。

    对于目前广东商业网点发展状况，黄文杰表示发展还不尽成熟、完善，整合度还不够，政府相关职能部门没有承担起责任，管理、规划、指引的力度还不够。在城市商业网点规划上，政府相关职能部门应该扮演指引、调控的角色，承担起总体规划的职能，并且进行强有力的执行。商业地产发展商则应负责打造、建造相关的项目，零售商则负责经营，形成一个有序运作的系统。