中国的商业地产在历经了最初的躁动期之后，正开始进入一个理性时期，开发企业由早期的无知者无畏而变得有所敬畏。这个过程的转变既有实践的触动，也有理论的推动。近两年，关于商业地产各种论著多了，观点深了，影响大了。这是一个新兴行业逐渐成熟的标志。

作为行业组织，我们一直致力于行业的研究，但仅凭自身的力量显然是不够的。因此，我们积极倡导和鼓励社会力量的参与，并以“中国商业地产联盟重点推荐”的形式推广了一批专业读物，自2004年开始至今，已经推荐了六本专业著作。这些书的出版受到了业界的普遍好评。

此次推荐的《商业地产改变中国》，事实上是广州道本商业地产策略中心先前出版的《中国商业地产战国策》一书的再版。我是去年看到了《中国商业地产战国策》一书，印象颇为深刻，全书从与商业地产相关的宏观经济分析到商业地产专业规划设计，从商业地产运营管理到品牌整合推广等方面进行了全方位分析与总结，对商业地产整个开发运营流程进行了系统而专业的阐述，兼具理论性与实践性、前瞻性与务实性。该书的策划机构广州道本也是我们这个行业里很有朝气的一个服务机构，多年来在商业地产领域孜孜以求，《商业地产改变中国》一书是他们实践的总结，也是思考的结晶。

我认为，再版后的新书名《商业地产改变中国》真实地反映了商业地产在当前中国经济中的影响力。商业地产正通过改变中国的商业、改变中国的地产、改变中国的金融而改变着中国。

在这样一个转折性的时期，从事商业地产行业是一件幸事，见证这个行业的发展也是一件快事。

是为序。

中国城市商业网点建设管理联合会 中国商业地产联盟

副会长兼秘书长 王永平

二○○六年十二月十八日于北京

影响一个时代的商业地产著作

《商业地产改变中国》历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，以精心的设计和编排将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来，并将具体的案例分析升华到理论的高度，使本书成为一本兼具宏观与微观、现实与未来的价值之作。

《商业地产改变中国》的实用价值、包装艺术、资料价值、推广力度与可读性在国内为数不多的同类型著作当中独树一帜，出版发行以来，倍受追捧，好评如潮。
 
目录 

第一章 现代商业地产的宏观层面分析

第一节 中国社会经济转型期间现代商业终端的棋盘变局
1、世界经济一体化，带来了中国商业地产的变革 / 035
2、传统的商业开始了现代意义的演变 / 036
3、商业领域中由社会转型带来的变局之争 / 037
4、建造现代商业新秩序 / 040

第二节 商业战国与商业帝国主义
1、SHOPPING MALL成为衡量一个国家现代化水平的标尺 / 045
2、SHOPPING MALL的北美特点与欧洲体现 / 048
3、亚洲地下的城市 / 057
4、密西西比河水和长江水终究会注入同一个海洋 / 064
5、华南MALL悬念 / 067
6、中国MALL战略 / 069

第三节 什么样的商业地产项目会在中国未来的市场上取得成功
1、中国的SHOPPING MALL发展曙光初露 / 077
2、商业地产的核心在于科学 / 080

第四节 关于中国未来商业地产发展的预期及展望
1、现代商业地产决策之惑 / 083
2、经济增长与商业地产发展 / 084
3、计算商业地产开发规模的数学方法 / 087
4、城市化与商业地产发展 / 090
5、人口增长与商业地产发展 / 094
6、“SHOPPING MALL”的成功密码 / 096
7、低手做事，中手做市，高手做势 / 096
8、一、二、三级城市开发购物中心的机会与风险 / 099
9、中国四类成功的购物中心 /100

第五节 一小时经济圈
1、“SHOPPING MALL”的辐射经济变量 / 103
2、现代商业与人类的消费心理 / 106
3、商业地产是市场经济下的蛋 / 108

第六节 销售商铺的现实与矛盾
1、融资的需要与销售的困惑 / 113
2、远大的理想让步于一日三餐的窘迫 /117
3、销售商铺的轮回与对策 / 121

本章小结：现代中国社会需要优秀的商业运营者 / 122

第二章 商业地产的规划

第一节 规划的胜利
1、成也规划，败也规划 / 129
商业经营规划比建筑格局规划更重要 / 130
3、规划的成本透视 / 130
4、规划的布局顺序 / 131
5、规划的整体利益 / 133
6、规划的风险瓶颈 / 134

第二节 如何清醒地认识规划
1、好的规划是成功的一半 / 137
2、世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药 / 138
3、商业地产规划的尺度就是人的尺度 / 149　　　　
4、购物中心面积的妄想症与恐慌症 / 152

第三节 商业黄金分割定律
1、倾斜的数字与平衡的天平 / 155　　　　　　　　
2、体验经济时代的宏观经营模型 / 158

第四节 中庭作用与效果
1、中庭的本质就是一个大橱窗 / 163　　　　　　　
2、中庭的存在与整体价值 / 164
3、微妙地运用中庭的感受 / 166

第五节 配套设施的作用与投入
1、广场与旺场的联盟 / 187　　　　　　　　　　　　
2、停车场后面的眼睛 / 192
3、电梯的设置与成本的权衡 / 196　　　　　　　　　
4、电梯的斜度与租金的梯度 / 198
5、用电梯突破传统商业格局 / 200　　　　　　　　　
6、是什么让顾客从停下来、留下来，到乐意来 / 213
7、亏损的配套投入与必须的娱乐设施 / 215

第六节 商铺格局规划
1、商业格局规划中的科学基因 / 221　　　　　　　　
2、街区式商铺与封闭式商铺的应用实证 / 222
3、商业街道布局与地块的局限性 / 224　　　　　　　
4、是谁让顾客在购物中心内绕来绕去 / 228
5、商业街道“回”字型布局与经营死角 / 230　　　　
6、用太极的方式进行商业街道布局 / 233

第七节 运作百货公司的矛盾分析
1、购物中心内是否一定要有百货公司 / 249
2、中华百货启示录 / 251

第八节 购物中心与酒店、住宅、写字楼的规划
1、酒店、写字楼与住宅 / 255　　　　　　　　　　　
2、住宅与商业的利弊对比 / 257
3、写字楼与商业的应用结合 / 258　　　　　　　　　
4、酒店与商业的理性对撞 / 259

本章小结：规划是现代商业之纲 / 260

第三章 商业地产的建筑

第一节 主题式商业建筑是发展的方向
1、商业地产建筑的中国美学突破 / 281　　　　　　
2、全球商业地产建筑的主题风格 / 293

第二节 商业建筑视觉面的风格研究
1、人们对商业建筑的三个感知层面 / 309　　　　　
2、建筑的天际轮廓线 / 311
3、建筑立面设计与感知的区别 / 312　　　　　　　
4、建筑微观层面的都市节拍 / 316

第三节 商业建筑空间设计
1、空间感、时间感和方向感 / 319　　　　　　　　
2、商业建筑空间的长度定式 / 320
3、商业建筑空间的宽度哲学 / 321　　　　　　　　
4、商业建筑空间的高度标准 / 323
5、商业建筑的店内空间设计 / 325　　　　　　　　
6、店铺进深、开间与面积的相对论 / 327

第四节 建筑与装修是执行能力的外在表现
1、从一个消防箱看一支团队的执行能力 / 331
2、二次装修与执行力 / 333　　　　　　　　　　　　　　　　　　
3、伟大的作品在于细节 / 335
4、用艺术的方式创造购物中心的风水格局 / 336

第五节 与建筑设计相配套的其他元素
1、现代商业建筑必须考虑的八个环节 / 353
2、消防设计 / 354
3、电力设计 / 356
4、通风设计 / 358
5、空调及节能设计 / 359
6、音响设计/ 360
7、照明设计/ 362
8、无障碍及相关便利设施设计 / 364
9、园林景观设计 / 366

第六节 用建筑构筑一个购物中心的商业生态系统
1、封闭式购物中心与街区式购物中心的建筑生态 / 369
2、由建筑生态反映的商业生态 / 373

本章小结建筑执行是整体战略的决定性因素 / 375

第四章 商业的招商与经营

第一节 招商是战略实践的中场发动机
1、招商的经验与教训 / 379
2、招商不应该削足适履 / 380
3、招商与城市商业生态 / 383
4、商战即人战 / 384

第二节 主力店招商的机会与误区
1、一荣俱荣，一损俱损 / 387
2、主力店的巧合与宿命 / 390

第三节 如何确定主力店与经营散户之间的关系
1、锚与船 / 395
2、主力店的评定标准 / 396
3、不平等条约 / 399
4、主力店与发展商的区域博弈 / 400
5、与主力店的利益捆绑 / 402
6、主力店与经营散户的“争客”与互相利用 / 403

第四节 理想的商业业态经营区域划分
1、按经营品种划分经营区域的误区 / 407
2、在无序中有序，在有序中无序 / 410
3、传统的自下而上的商业经营推进结构 / 412
4、复合形态的商业经营推进结构 / 413

第五节 商品的档次策略
1、招商过程中的白猫黑猫 /419
2、“唯开业率是图”与“唯商品档次是图” / 420
3、天堂与地狱的微妙区别 / 424
4、第二黄金分割定律 / 425

第六节 招商的定价策略
1、放水养鱼理论的现代商业实践 / 429
2、什么是制定租金水平最根本的标准 / 430
3、科学的租金制定方法与“掩耳盗铃”式的租金制定方法 / 432
4、没有两间铺的租金是完全相同的 / 433
5、如何处理好低租金与高回报率之间的关系 / 434

第七节 商业地产销售与招商的策划技巧
1、技巧决胜市场 / 437
2、“返租回报”的创想与泛滥 / 438
3、免租优惠的策划技巧 / 441

第八节 满足什么条件商场才能开业
1、开业令人感动 / 447
2、开业率对商场运营的长久影响 / 448
3、不成功的开业要花十倍的代价来进行弥补 / 450
4、分区开业的运用 / 455
5、购物中心开业是一项严密的系统工程 / 456
6、成功开业不为人重视的细节 / 456

第九节 缩短冷场期的对策与管理的学问
1、创业难，守业更难 / 459
2、开业一星期后人流锐减的定律 / 460
3、现代商业运营的3个月、6个月与12个月困境 / 461
4、一年的稳定经营期是商业经营的试金石 / 463
5、缩短冷场期的办法 / 464
6、进入冷场期后商户表现的种种现象 / 466
7、铁血管理者与温和管理者 / 468
8、发掘赢利空间，用好广告位 / 470
9、用管理学的观点看商业经营管理团队的建设 / 472
10、“三权分立”式管理 / 474

本章小结招商与开业，只是完成了万里长征第一步 / 475

第五章 商业地产的品牌整合与推广

第一节 商业地产项目的包装意识与形态
1、又一城的问号与太古城中心的感叹号 / 479
2、用艺术创作的方式进行项目主题包装 / 482
3、地图为男人而设计，指示牌为女人而设计 / 487

第二节 购物中心的形象管理
1、香港购物中心细节的艺术与装修期的形象管理 / 493
2、装修期的形象管理同样是购物中心细节艺术的一部分/ 505

第三节 标志是品牌的精神原点
1、成功标志应用的特点 / 511
2、天河城广场的第二次飞跃 / 513

第四节 购物中心与广告公司
1、广告公司对商业地产运作的影响 / 533
2、中兴百货 / 535

本章小结策划提升商业价值 / 　548

经典案例

Yorkdale @ 多伦多 051
北美标本式购物中心，建筑一个时代的特征！
天河城 @ 广州 139
天河城能成为全球人流量最多的购物中心，不是偶然，而是必然！
朗豪坊 @ 香港 203
全球最新概念的购物中心——天空之、城！
新天地 @ 上海 285
将传统文化与现代商业结合，上海新天地造就一个传奇时代！
Namba Parks @ 大阪 295
亚洲购物中心的杰出作品——源于自然，胜于自然！
Ifc mall @ 香港 337
如何创造一个购物中心，而不是建造一个购物中心？