CBD的沉沦

　　作为华亮房产的经理，程葆日常的工作是在CBD区域从事写字楼买卖及租赁的中介工作。新近，她刚刚失去一笔潜在的租赁大单。

　　一家在英国上市的IT公司原本计划在2009年将公司办公面积由目前的2000平方米扩充到3000平方米。考虑到装修周期等因素，这家IT公司的新租赁合同原本应该在今年年底敲定，而程葆却忽然得到该公司的通知，暂时放弃迁址计划。

　　日趋恶化的经济形势已经使得不少企业考虑削减办公成本。

　　仲量联行及高力国际先后发布有关第三季度北京写字楼市场的报告，尽管有关第三季度的北京写字楼租售仍保持着平稳，但对第四季度以及2009年年初的市场，这两份报告都表示出谨慎的悲观。

　　而在各个区域中，租金最高、跨国企业最多的CBD区域，成为北京写字楼市场下滑趋势最为明显的区域。

　　据程葆表示，在小额租赁市场，不少抗风险能力小的租户甚至选择在租约内毁约。“这些违约的中小型企业多集中于金融、贸易、IT等行业，租赁的物业从甲级楼到商务楼都有。”

　　目前，在CBD区域，租赁市场新成交额的急剧减少已经使竞争白热化。程葆说，原来在写字楼租赁上，双方一般以合同实价成交，很少出现给客户租赁折扣的现象，而现在市场已经出现了部分苗头。

　　变动中的机遇

　　相比急剧波动的CBD区域，北京其他写字楼区域市场相对平稳，甚至有部分物业还受益于企业逃离CBD高额租金的趋势。

　　第三季度，CBD便出现柯达总部从嘉里中心迁至双井的乐成中心，以及摩托罗拉转投望京两起重要企业外迁事件。

　　甚至从租金角度看，一些区域外的写字楼甚至有上涨的趋势。北京金隅地产经营管理有限公司经理徐传辉便对记者表示，该公司经营管理的北京环球贸易中心项目，相比于2007年开始招租的一期楼层，其二期的招租租金便已经上调至每月200元每平方米的平均水平。

　　赛智全球投资基金高级投资经理郭伟也向记者表示，他所知道的案例中，便有企业因为临时放弃迁往租金高昂的CBD甲级写字楼，甚至宁愿因此而接受原有物业的租金上调。“市场下行所带来的压力，对于非传统区域的写字楼来说，有成为幸运儿的机会。”

　　被奥运中断的新增市场

　　根据高力国际的统计，因奥运的影响，至少有15个项目将它们的入市时间推迟到2008年底和2009年初。

　　环球财讯中心便是这15个项目当中的一个。其营销总监王秀宇告诉记者，这15个项目的供应量估计在120万平方米左右。经济大环境的恶化使得这些新入市项目招租压力极大。

　　不仅如此，与奥运带来的项目停工相比，奥运期间装修、消防审批等在政府要求下暂停所带来的影响更是巨大。

　　程葆表示，大面积的租户一般需要两个月以上的装修期，奥运会期间所有装修工程暂停的事实以及四季度末节假日的集中到来使得该季度的有效成交期限只有一个月左右，而9、10、11三个月本该是旺季，“现在整个市场的节奏已经完全被打乱了。”