随着零售行业对外开放的进一步加剧，北京近几年的商业格局发生了翻天覆地的变化。诸如大望路、望京等新崛起的商业街区以其巨大的商业辐射力彻底颠覆了以传统商业中心为主的商业格局。

　　王府井、西单、国贸等传统商圈内的商业项目纷纷采取各种措施应对日益激烈的市场竞争，其中王府井商圈的变化最为明显。通过新兴项目的开业和老商场的改造，王府井商圈已不单纯地是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一体的综合型商业区域。

　　为此，本刊记者通过实地调研与采访相关业内人士，重点就王府井商圈的商业布局和东方广场、王府井步行街、金宝街这三者各自呈现的商业氛围和人流特点进行分析，呈现出王府井商圈在未来发展中需要关注的问题。

　　乐天银泰百货在奥运前的开业揭开了王府井第二商业集群的序幕，随后澳门中心、国际品牌中心等一批商业项目将陆续在王府井步行街周边投入市场。此外，位于金宝街上的金宝汇购物中心等高端商业物业也将于今年年底开门营业。王府井这个久负盛名的商业街区，经历了由一条商街向商圈的演变过程。

　　在王府井商圈的演变过程中，盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德等诸多老字号见证了王府井历史的沧桑巨变。百货大楼、工艺美术大厦、新中国儿童用品商店、东方广场、新东安等老店成为了王府井大街上第一代商场。随后，王府井迎来了新东安、百货大楼、东方广场等商场的“变脸”。 如今，乐天银泰百货、金宝汇购物中心、香港赛马会北京会所等一批商业项目成为了王府井商圈的新兴商业代表。

　　以前，王府井商圈的繁荣主要由王府井步行街来带动，并没有向两侧延伸。而世界其他发达城市的商业中心如美国纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街基本都以大范围商业街区的形式存在。随着王府井步行街升级改造的启动，王府井商圈的发展已不是局限在某个商场的定位上，如何融合商圈内部的商业定位和主要客群才是王府井商圈成败与否的关键。

　　“一线”变为“两横两纵”

　　作为北京传统的商业街区，王府井商业街一度以其传统的百货业态深受人们的欢迎。然而，随着北京市场商业格局的变化和激烈的市场竞争，王府井区域赖以成名的传统百货业态受到了北京新兴商业中心的冲击，其客流量和营业额均出现了不同程度的变化。

　　“王府井区域一直以购物中心和传统百货业态占据主导地位，文化、休闲、娱乐等业态相对欠缺。随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。由于代表新型业态和新型商业模式的高品质专业店和各类创意主题店的缺席，王府井对本地消费者的吸引力大大削弱了。”第一太平戴维斯商铺部经理甄士奇说道。

　　正因为如此，东城区政府实施了王府井第二商业集群建设，试图让王府井地区变身成为具有文化特色的时尚商业区。王府井的升级包括两个方面：一方面是对现有商业的升级，通过品牌调整，由百货大楼、新东安广场等引进时尚、高档品牌来实现现有商业的升级。另一方面是对新建项目的定位，要求引进高档、时尚，能与周边形成错位经营的商业。

　　此外，将王府井步行街周边包括银街、金宝街、灯市口等纳入到王府井商圈的范畴，形成“两横两纵”的商业格局是王府井商圈发展的方向所在。因为现代商业街区只有集聚整体优势才能形成竞争力。例如巴黎的香榭丽舍大街，以香榭丽舍大街和凯旋门广场为中心，周边全是呈放射状的商业街区。

　　“随着城市多商业中心化和消费者的购物理性化，像王府井这样大规模的商业街功能不该是单一的，而是融购物、旅游、商务、文化、休闲、娱乐、展示等于一身。如果单纯站在购物功能角度认识现在的王府井大街，必定会出现同质化竞争。因此，王府井商圈需要成为融合各个街区的集合体，发挥各条街道的商业优势，形成区域内的错位竞争。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙认为。

　　未来，王府井商圈将形成“两横两纵”的商业格局，即以东方广场、金宝街为“两横”，以王府井北大街、东单银街为“两纵”。其中，东单银街作为特色商业街，重点以个性和时尚的小店为主；银街和金鱼胡同交接处的婚纱影楼一条街，将以婚庆主题吸引消费人群；金宝街以聚集北京丽晶酒店、金宝大厦、香港赛马会北京会所和即将开业的金宝汇购物中心等高端商业物业，成为了王府井商圈的奢侈品牌汇集地。未来，王府井将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一体的综合型商业区域，从而形成真正意义上的商圈效应。

　　东方广场自成一体

　　东方广场位于王府井步行街的东端，毗邻长安街。在业内人士看来，东方广场与王府井步行街尽管在地理位置上联系紧密，但其商业的成功并不是依赖王府井步行街所带来的巨大人流。

　　日前，本刊记者在东方新天地做了一个问卷调查。结果显示，在接受访问的50个消费者当中，有超过半数的消费者是前来逛王府井步行街而进入商场内的，大多并未形成消费行为。而在少数发生购物行为的消费者看来，他们的目的性非常明显，是冲着逛东方新天地而来的。在这些人当中，本身就在东方广场内办公和工作的不在少数。

　　通过这个调查问卷不难发现，真正在东方新地天形成消费的人群大多并没有兴趣再去逛王府井步行街，而被王府井步行街吸引的消费者大多并未在东方新天地内实施购物的行为。

　　“东方新天地的成功是基于精准的商业定位和良好的运营管理。由于东方广场是一个集写字楼、公寓、酒店、商场为一体的大型综合体建筑，东方新天地的定位是以满足东方广场的配套服务为需求。从这一点来看，东方广场商业的形成是由其整体项目定位所决定的。”高力国际商铺部助理董事陈国辉说道。

　　据悉，东方广场划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”商场面积达10万平方米，由地下和地上两层构成。由于东方广场被整体定位为国际性经贸中心，项目内的酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，这样的综合性商业建筑群为东方广场的商业提供了庞大而稳定的高消费客源。

　　据北京高力国际研究与咨询部调查表明：2008年第二季度末，北京中高端购物中心首层租金平均为每月每平方米116.71美元，环比攀升8.48％。以商圈划分来分析，王府井仍保持全市最高租金水平，达每月每平方米174.14美元。

　　东方新天地的最高租金曾达到260美元/月·平方米。实际上，东方新天地能达到如此高的租金并不是一蹴而就。自2003年起，东方新天地开始对租户进行每年10％的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。东方新天地之所以愿意坚持高档商业场所的定位与其写字楼、酒店、公寓的高档定位密切相关。在东方广场，购物、餐饮、休闲、娱乐等可以一站式解决，这种“城中之城”的独特设计理念是其商业取得成功的重要因素。