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新华南MALL功能分区
“我们已经做好每年亏2亿，连亏3-5年的准备，北大资源等得起。”。上周，北大资源集团宣布启动重组后的二期项目招商工作，二期招商属于新华南MALL的核心区域，主要功能为餐饮娱乐，规划包括家居馆、美食城、K歌房等，总面积约为10万平方米，初步定于明年5、6月全部开业。
当前经济不景会增加其二次起步的难度，在经济下滑引起的商业连锁反应下，新华南MALL避开零售业，准备以娱乐餐饮为主打重新上路。
财务出身的北大资源集团总裁夏杨军对企业资金链相当自信，“这个项目现金净值是正数，迟早会盈利。盈利主要来自三个方面，租金收入+运营收入+假设套现的收益。”
成交价不超20亿元？
2006年底，由于收购东莞华南MALL，北大资源集团第一次公开出现在华南商界视野中。整整两年时间，面对那个营业面积比天河城和正佳广场加起来还要大数万平方米的“奇迹式”建筑，没人知道北大资源到底怎么想的，人们只能从新华南MALL项目顾问口中获取项目转型些许方向。
“现在是我们开始要伸展拳脚的时候了。”夏杨军说。在媒体描述中，这就是2006年初华南MALL作为亚洲规模最大购物中心的状况可以用16个字概括———人迹罕至、门庭冷落、建筑破损、财务混乱。
商务部在调查购物中心时，甚至点名提醒华南MALL项目“盲目追求大型化”。
因此，当北大资源集团确认收购这个项目时，很多人都觉得他们一定是疯了，北大资源作为一个既没有商业地产经验，又不熟悉南方市场的企业，跑到东莞收购这么个烂摊子干什么。
事实上，当年买华南MALL的时候，北大资源内部意见也不统一。用夏杨军的话说，“做住宅的人是用左脑思考的，强调现金回流能力，做商业地产的人是用右脑思考的，强调持续的现金流。可华南MALL项目偏巧是既有住宅又有商业部分的。”
在此之前，北大资源并没有涉足严格意义上的商业地产经验，为了华南MALL，北大资源专门召开了两次董事会。最终决定购买的原因有两点：一是北大资源2005年定下的发展主线是开发“核心城市的标志性建筑”；二是当时市场条件好，北大资源又刚获得一笔套现收入，手头很宽裕。
“华南MALL显然满足第一个条件，现在再也不可能找到这么低容积率的商业项目。我很佩服这个项目原先的老板，作为民营企业家有如此超前的眼光和野心。问题在于太超前了，加上定位有问题，结果找不到人买单了”，夏杨军说。
到底花了多少钱收购华南MALL？公开的说法是25亿元，业界观点是实际成交价不超过20亿元，“但北大资源是国企，这个身份还是好办事一些。加上东莞市对这个项目十分重视，融资没什么困难。”
按照夏杨军的说法，过去两年中，北大资源的主要精力集中在两件事上，一是清理账目解决历史遗留问题，二是整合资源对项目重新规划定位。目前，三元盈晖已经成为北大资源全资子公司，原有老股东都已获得满意对价平和出局，历史问题宣告了结。
5年后方能见曙光
夏杨军透露，2007完整财年在华南MALL项目上收支相抵约亏2个亿，“不过这在我们意料中，天河城也是熬了很多年才实现盈利的。如果5年能见到曙光，我们已经很庆幸。”
据东莞当地的地产人士称，新华南MALL客源已比以往有了较大提升，特别是周末时间，一些旅行社也将新华南MALL作为线路景点之一。
按照新华南MALL设定的四级商圈规划，其辐射力直指大半个广东省，夏杨军承认，短期还是锁定本地客源，拉拢广深珠，目前，其来自东莞以外的客源仅占30%.这意味着，东莞经济状况将直接影响新华南MALL效益。
复制长隆模式或是出路
单从规划图上看，新华南MALL似乎并没有摆脱“大而全”，既有住宅、酒店，又有百货、超市、影院、游乐场、家居建材、美食城，甚至还有本土品牌直销中心及对外培训教育中心。
三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）常务副总经理黄金城称，“大而全”并不是没有重心，整个新华南MALL的核心是娱乐餐饮，这是其与项目旧有规划相比最大变化的地方。“东莞本地和珠三角购物场所很丰富，从购物上以大取胜的非常困难。所以我们把项目原先定位‘购物公园’改为了‘新都市主义生活街区’，将零售商业为主改为娱乐餐饮为主，令娱乐餐饮的比例占到约60%.这对于提升项目辐射有好处”，黄金城说。
深谙商业地产业的广东楚睿商业咨询董事长黄文杰表示，从目前的情况看，新华南MALL的思路是正确的，但力度还不够，可借鉴长隆模式，把项目概念重心放到“旅游欢乐”上来。据记者了解，长隆集团的配套购物中心已经列入规划，长隆的游乐规模和代表性无疑将对新华南MALL构成新挑战。
北大资源会“放权”？
从新华南MALL的管理团队来看，领军人物不是财务出身就是来自投行，强项是资源整合而不是商业运营。
夏杨军说，在理顺资产关系后，他们将把项目交予专业管理公司运营。“步入正轨后，营运收入将是我们的主要收入构成。也就是通过将商品重新打包销售，也是个整合的活”，夏杨军说。
夏杨军肯定地表示，北大资源并没有转型主攻商业地产的打算，北大资源是否会在合适的时机将新华南MALL出手套现，还是将其作为一枚公司战略棋子？夏杨军没有正面回答这个问题，“北大资源一定会走上市融资的路，商业项目具有很好的现金流，分拆还是打包，现在条件都还不成熟。”
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