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近两年时间，在对旗下房地产“三驾马车”布局的营造中，世茂集团主席许荣茂的资本高手本色尽显，但在风光的背后，市场波动带来的潜在威胁同样令人担忧。
许荣茂
从正式宣布资产注入方案，到方案获得证监会有条件审核通过，许荣茂导演世茂房地产(0813.HK)庞大商业地产资产注入世茂股份(600823.SH)的“大戏”让外界等待了超过一年的时间，日前世茂股份终于公布了相关定向增发、购买资产的方案，许荣茂暂时松了一口气。
但在摊子铺大的同时，大量资产出手后的世茂房地产是否有足够后劲维持业绩，世茂股份能否消化仍需大量资金投入的商业资产以提振业绩，还依然没有确定的答案。
商业旗舰
世茂股份注入商业资产的整合方案一公布，其将涉及的商业地产总建筑面积超过400万平方米，土地储备总量将超越陆家嘴600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司，这个呼之欲出的商业地产龙头自然受到极大关注。
由于刚刚公布《向特定对象发行股份购买资产》的方案、资产注入进入最后的收官阶段，世茂集团及世茂股份的有关高层日前在面对本报记者的采访时，显得相当谨慎。
根据上述方案，上调了向特定对象发行股份购买资产的价格，从10.68元/股上调至12.05元/股，调整后，增发总额将从约75亿元提高到超过83亿元。
世茂股份将通过发行股份获得9家商业地产公司100%股权和世茂大厦资产，以及约7.5亿元的现金。
据了解，400万平方米的商业土地储备将满足世茂股份未来3-5年持续开发的需要，这些商业地产项目遍及北京、上海、江苏、浙江、辽宁、安徽等省市的城市黄金(资讯,行情)地段，另外加上世茂股份此前自身所拥有的商业地产资产(主要是位于上海市中心的总建筑面积约8.4万平方米上海国际大都会商业综合项目)，许荣茂的商业旗舰业已成型。
不过，和一年前相比，资产规模未变而增发价格及增发总额却出现较大幅度提高，受到了资本市场的质疑。对此，世茂股份董事长秘书葛卫东曾对外表示，首次公布增发方案是在今年6月，近期地价上涨较快是此次增发提价的主要原因。
“这个解释我个人认为站不住脚，近期地价上涨较快的说法显然与市场真正的情况有些出入。”一位长期关注世茂股份的投资者直言不讳。
公开数据显示，增发完成后，世茂股份的总资产将攀升至95亿元，净资产达到52.6亿元，每股净资产由此前的1.94元上升到4.5元。2008年归属于母公司的净利润将达到3.9亿元，较2006年增长227.69%，较今年也会有较大幅度的增长。
业绩难题
市场的波动让外界对世茂提出的业绩预期抱有疑虑。
近日，许荣茂在股东特别大会后表示，世茂集团上半年销售金额超过50亿元，达到全年销售目标的三分之一。许认为世茂集团下半年的销售额会达到110亿至120亿元，暂时没有考虑降低集团全年销售170亿元的目标，也不会降价促销。
世茂房地产相关财务数据显示，下半年世茂集团所需要支出现金约80亿元，以目前持有现金约30亿元的情况，将有50亿元现金缺口。
上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗根告诉记者，上海房地产市场今年上半年成交量整体下降了一半，主要是中小型房地产公司的楼盘成交量大幅下降，而大型地产公司的房产成交量与去年是相当的。
对于几乎所有房产销售收入均来自内地市场的世茂来说，下半年销售业绩超过上半年一倍的目标是否过于乐观？
联合证券分析师鱼晋华指出，下半年房地产市场及地产上市公司压力依然很大，如果没有特别的政策出台，将会维持上半年的走势。
同样存在中短期业绩难题的还有获得庞大资产注入的世茂股份，主要在于大量商业地产资产难以在中短期(近一两年)内实现高的业绩回报，更多的项目处于继续大规模投入阶段。
下一步：酒店分拆上市
世茂方面表示，世茂股份和世茂房地产的业务定位将在增发实施后得以清晰界定，其中国内包括购物中心、大卖场、写字楼等商业地产业务将由世茂股份负责开发经营，住宅、酒店业务及其他境外房地产业务将由世茂房地产负责。
为了保证该定位的落实，许荣茂、世茂房地产和世茂股份三方还签订了《不竞争协议》，对可能遇到的具体问题进行了明确约定。
世茂股份资产注入进入收官阶段，关注的目光开始向许氏的下一步资产整合聚拢。
许荣茂8月11日表示，预期奥运过后，下半年整体酒店业务会好转。旗下酒店业务重组分拆上市，将按计划进行。
在世茂集团房地产“三驾马车”的构成中，世茂房地产将扮演核心的角色。世茂股份定向增发后，世茂房地产将间接持有世茂股份的股权比例将为约64.24%，成为控股股东，而日后的酒店公司也将从世茂房地产分拆而来，后者继续控股的可能性很大。
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