403是原来一个军工厂的代号。在过去，这样的代号总让人感觉到神秘和威严。随着改革开放不断深入，“军转地”以及前期改制完成后，403又开始新一轮的变革。第十六届昆交会签约仪式上，云南中炬石化集团与四零三实业有限责任公司合作项目成功签约。接下来，15亿元的投资，将让403这个代号摇身变成一个大型商业项目。　　

　　从军工企业到地方企业，再改制变形为现代化综合商业城，403跨入三级跳最后飞跃的一步。

　　15亿催生10万平米商业城

　　军转地后，403厂纳入昆明市工业机械行业协会管理。在今年招商引资大潮中，协会与市侨联组成昆明泉州招商分局，决意再次转型的四零三实业有限责任公司与招商分局签定了《委托招商协议》，希望通过分局引资完成企业深化改制。　　

　　机会是为有准备的人存在的。在招商分局奔波过程中，寻觅到云南中炬石化集团和广东中惠熙元房地产集团意向并购403。招商分局立即履行《委托招商协议》，请进两只凤凰进行投资考察。2008年2月25日，中炬、泉州招商分局、四零三实业有限责任公司三方签订了商业项目投资意向协议。继续协商细节后，今年昆交会上，云南中炬石化集团与四零三实业有限责任公司合作项目成功签约。签约主要内容为：投资方投资15亿元人民币，并购403，建设10万平方米商业城。可以这样说，403将利用引进的15亿资金，为自己变型。　　

　　中炬为何看上403？

　　中炬石化集团是一家什么样的企业？为何会看上403这个项目？

　　记者了解到，目前，云南中炬石化集团下辖云南中炬石化集团有限公司石油分公司、云南中炬房地产开发经营有限公司、云南景怡花卉有限公司和云南自主择业投资有限公司等。之前，集团利用自身的土地资源和资金优势，开发了房地产项目“上海沙龙”。　　

　　之所以看中403项目，开发商主要看中项目区位优势和商业氛围优势。据了解，403商业城项目周边有多条动脉通道，而项目所在区域正好是核心地段。在市政府城市新规划的发展理念下，将有大量资金投入该区域，用于提升现有民航路及周边区域的住宅及商业价值性。　　

　　同时，在项目区域，已经形成403汽车美容装饰市场、建材市场、五里多汽修市场、粮油批发市场等专业市场。较高的商业专业化程度，使该商圈商业繁华程度不容质疑。此外，项目所在地临近昆明国际会展中心，且离城市CBD三市街交通距离短，加以周围道路建设情况，403占据商业核心门户。而项目的配套设施建设相对完善，包括银行、邮局、医院、餐饮、便利店等。

　　体验式商业区升级旧商圈

　　昆明泉州招商分局副局长、昆明市侨联副主席杨萍介绍，403商业城项目，是在原403公司旧址范围内建设的一个大型综合商业项目。项目资金以省外、国外资金为主。项目建成后，将创造3000个以上的就业岗位。　　

　　杨萍分析，项目建设，可以提升整个片区的经济。首先，项目对原有商业整合后，将以统一规范的形式出现，依托前瞻性建筑的体验式商业区，使区域及项目商业增值。而部分预留的专业市场，将会在版块升级后获得项目的品牌附加值，版块又在商业的带动下，提升综合附加值。此外，项目对住宅的整体开发，也以良好的居住氛围推动商圈的良性发展。　　

　　作为项目的“媒人”，杨萍认为，403商业城项目建成后，将会成为一个集居住、商业和娱乐的综合地标建筑，也将成为一个崭新的区域中心区。　　

　　MALL模式探头403商业城

　　据投资方介绍，403商业城项目属于商业复合性业态。虽然原有的专业市场会带来相当的人气，但专业市场的单一业态，很难满足消费者多方位的消费需要。因此，该项目专业市场消费圈将和社区配套商业消费圈形成依托和互动。同时，项目开发商也将原有的专业市场功能进行升级和延伸：除了原来的汽配市场外，还将引进汽车4S店，汽车美容、文化展示、越野田地等，围绕汽车产业增设高端配套区域。　　

　　403商业城建成后，将会把“新都市主义社区”购物中心理念带进昆明。据悉，项目将有机整合购物、餐饮、酒店、酒店式公寓、精品住宅区、娱乐、创意SOHU办公区等商业功能。通过广泛导入MALL模式，打造新型购物中心和主题生活城。　　

　　据了解，MALL模式的特点是规模大、功能全、经营主题明确，为人们提供了崭新的商业形态。其商业属性为国际化大型多功能购物、休闲中心，商业设施包括购物、展示、休闲、娱乐、餐饮等现代化综合功能。在占地面积、绿化面积、停车面积、建筑面积等方面的设计要有相当大的规模。营业面积一般要在10万平方米以上。这些特点，都成为403项目必须要实现的，否则，项目难以达到预期效果。　　

　　利益与风险的取舍考验

　　项目投资方的前期分析中，也指出项目的投资风险和竞争态势。

　　据了解，403项目是一个利益与风险共存的项目。甚至可以说在一定程度上，风险要大于利益。首先，根据项目自身建筑规模所需商业客流量，肯定要面对周边已建、在建和筹建项目的竞争和制约。　　

　　同时，如果协调规划不到位，综合项目自身各功能之间也会产生矛盾和不足，以至影响项目建成后的正常运作。最关键的一点是，由于该商业项目目前属于传统业态，怎样将传统提升到现代？怎样定位新特色？成为开发商担忧并要集中解决的问题。