沈阳商业地产

　　呈快速发展趋势

　　金廊、北站金融商圈、五里河CBD……规模宏大的商业地产，在沈阳正日益发展壮大着。

　　近年来，东北老工业基地加快前进的脚步，作为东北亚经济、交通的枢纽中心，沈阳的区位优势与投资环境也快速增长，沈阳的商业地产开始步入高速增长时期，并逐渐成为投资者竞相追逐的投资旺地。

　　从上世纪80年代中后期兴起的五爱市场、南塔鞋城等早期专业市场，到90年代粗具规模的家乐福、沃尔玛大型连锁超市，直至如今五里河、金廊、北站等CBD商圈的形成，沈阳的商业地产正从无到有、从小到大、从简单到专业转变着。

　　同时，沈城市民也因众多商业地产，而悄然改变着原有生活方式。SOHO办公、休闲公寓、专业市场，新的居住与投资理念正融会到人们的头脑中。

　　本报借此商业地产蓬勃发展之际，推出新闻策划，还原沈阳商业地产的发展轨迹；并展示出13家沈阳优秀商业地产代表，共同追逐“2008沈阳房地产最具投资价值创新”大奖。

　　今年28岁的缪女士开始自己的置业之旅。

　　不过，她与一些购买住房改善居住环境的人不太一样，她购买的是30平方米小户型的公寓。这是缪女士为自己开始投资计划的第一步。

　　“没结婚的时候自己住，结婚之后租出去或者卖掉给自己当嫁妆。”缪女士说。

　　缪女士像是一个缩影，与缪女士有相同想法的人有很多，但投资的目标不仅局限在公寓上，商铺、小型写字间等都成为了目标。

　　投资商业地产正当时

　　“在沈阳、长春、哈尔滨三座城市中，从经济总量、辐射范围来说沈阳都占有很大的优势。在1小时的辐射圈内，辐射人口众多，经济潜力非常大。可以说，沈阳是东北地区的人流和物流中心，有着非常好的经济基础与文化基础，非常符合商业项目发展。”沈阳百年城商业房地产开发有限公司总经理王志方评价沈阳市场和公司入驻沈阳的理由时说道。

　　目前，沈阳在东北地区独有的经济、政治、地理位置有非常大的优势，已经得到所有开发企业和商业企业的认同。

　　沈阳商业地产凭借着沈阳城市的整体发展，一直在稳步前进着。传统的中街、太原街两大商圈继续保持持续的增长，以大原街温州城以及中街恒隆广场、沈阳鹏利广场等项目为代表商业项目继续增加着两大商圈的辐射范围。

　　而沈阳金融商贸开发区写字楼项目集中，此外，以五里河区域为代表的商业中心区已经成为了商业地产的扎堆地，万象城、茂业、世贸广场、新世界会展中心等带动着项目周边区域的整体定位将向高端档次拉升。

　　商业项目的出现不仅给企业提供办公地点和经营场所，同时也为与缪女士有相同想法的人提供一次进行投资的机会。记者在几家商业地产售楼处都不时地看到有人在进行咨询，并且详细地计算着价格成本以及咨询附近商业地产项目的租金。

　　资本的嗅觉是灵敏的

　　“资本的嗅觉是灵敏的。”如此众多的商业地产项目扎堆在沈阳，也是遵循着资本的法则。造成这些商业项目入驻的根本是，在沈阳经营的企业增多，尤其是具有较强实力企业的增多。

　　“越是客户多，就更要找准项目定位。我认为，商业地产的定位的准确与否是直接关系到项目成败的关键，尤其是一些细节上更要注意。”虽然客户增多，但是王志方依然认为做事情应该谨慎。

　　其表示，目前城市的中心项目转向复合体建筑的趋势已经越来越明显了。也就是说商业项目不仅是单纯的写字间或者商住公寓、酒店，而是将这些业态在同一个项目中体现出来。

　　这主要是因为，从城市的规划设计来说，在建国初期，我们国家在规划上，采用了城市功能分区的方式。比如，工业区、文化区、居住区等，这样就造成一个现象，晚上的时候，居住区都是人，到了白天工业区都是人，并且由于大量的人流聚集，很容易就造成交通堵塞。可以说资源浪费严重。而现在在项目规划上都在采用化整为零的方法，就是在小的区域实现全功能的配套设施。这样最大程度方便每一位业主居住、生活、休闲。

　　记者从几家商业地产售楼处了解到，目前受欢迎的都是总价在30万元左右的小型公寓、商铺等。那么投资者如何评价一个项目的好坏呢？王志方认为最简单的方式就是感受这个项目是否围绕使用者的需求去进行开发和建设的，如果是，那么就是好的。

　　商业地产要耐心培育

　　从长远来说商业投资项目，需要有较高的耐心。

　　沈阳国际纺织服装城开发有限公司营销负责人曾经表示，一般的商业地产项目大都选址在正趋成熟商圈的社区商业街，要成功运作有个“一三五”法则：一年的开发期，三年的培育期，五年以上的成长期。

　　而百货公司、购物中心和大型专业批发市场要求更高，要有个“三六九”法则：招商开业后的前三年培育，中三年调整巩固，后三年即到了第九年后迈入稳健的成长期。这和住宅市场短线投资，快速获利不一样。消费者对于商业项目的投资是需要有前瞻性的。

　　当然，商业地产也能够快速获利，只是运营模式不同，要给后期的经营管理留下一个解决现金流的支撑，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验和开发能力，就不要轻易涉足商业地产。 

　　王志方认为商业地产市场不仅需要培育，更需要细心呵护。他向记者举例说，对于老市场改造，有些项目采用的是整体动迁，然后再回迁，这种方式往往会造成原商业地人气的中断。因为市场是一个需要人流的地方，一定采取整体搬迁的办法，就容易把商户打散，并且打乱了常到这里购物者的购物习惯。最后造成项目建成后，比原来地区的人气大幅下降。

　　在采访结束的时候，缪女士告诉记者，她现在正在装修的小公寓，“听说现在一个月就可以租1500元左右。”

　　而在城市核心地段，例如太原街和中街等租金回报更高。