第一太平戴维斯发布08年一季度北京零售市场报告　

　　
　　“2008年第一季度，北京社会消费品零售总额为人民币1，084.1亿元，同比大幅增长20.5%”

　　市场概览
　　
　　2008年第一季度，北京商业零售市场繁荣。根据北京统计局统计数据显示，2008年第一季度的社会消费品零售额达到人民币1，084.1亿元，与去年同期相比，大幅度上涨了20.5%。
　　
　　其中，中国农历春节为北京零售市场增加了更多活力。据北京市商业信息咨询中心对全市133个企业、2，901家店铺的抽样调查显示，春节7天实现商品销售额达人民币33.3亿元，比去年同期增长19.4%。
　　
　　北京中高端零售物业市场总揽
　　
　　本简报中所说的中高端零售物业指商业建筑面积在10，000平方米以上，位于主要商圈内，定位于中高端品牌的大型百货商场与购物中心，北京现有主要商圈包括CBD、三里屯、燕莎、西单、王府井、中关村、金融街、望京、崇外大街、西直门与东直门。
　　
　　位于西单商圈的大悦城与位于中关村地区的五道口购物中心在2008年第一季度开业，商业面积分别为105，000平方米与20，000平方米，两者消费群体定位均为年轻消费者。截至2008年第一季度，北京中高端商业物业的总存量达到400万平方米。
　　
　　值得注意的是，由于购物中心能够提供更为舒适的购物环境、更为宽敞的公共区域、更具吸引力的商品陈列和服务，加之越来越多的国际品牌进入北京，购物中心逐渐成为流行的业态形式，在北京也成为越来越普遍的业态形式。购物中心由2000年30%的市场份额上涨到2008年第一季度51%的市场份额。
　　
　　租金水平
　　
　　购物中心首层租金走势，2000年- 2008年第一季度北京高端商业市场租金从2000年以来一直呈上涨趋势，2008年第一季度也不例外，但本季度涨幅仅为0.3%。目前，购物中心首层租金为人民币717元每平方米每月。租金按可租赁面积计算，不含物业管理费。第一季度新开业项目--大悦城的首层租金达到人民币900元每平方米每月。
　　
　　入住率与零售商表现
　　
　　通常，北京商业项目预出租率达到70%才会开业。依据这个惯例，2008年第一季度，北京中高端商业市场的平均出租率达到92%。
　　
　　大悦城与五道口购物中心在开业时已达到了90%与80%的较高出租率，其原因主要是来自国内及国际零售商的强劲需求。
　　
　　其中，针对年轻消费群的时尚品牌对两个新项目取得较高出租率起重要作用。除了我们熟知的品牌扩张积极外，例如Only，VERE MODA、Esprit和Ochirly等，ZARA在2007年首次进入北京世贸天阶，2008年又在大悦城增设第二家店。除此之外，无印良品也在大悦城开设了北京的第一家店铺。
　　
　　区域市场对比
　　
　　2008年一季度，王府井地区在五个主要商圈中享有最高的租金水平。其中，开业于2001年的东方新天地的最高租金达到人民币1，560每平方米每月，这也是促使该地区保持高位租金水平的重要原因。
　　
　　CBD商圈的商业面积约占全市总存量的17%，由于过去的两个季度中没有新项目入市，租金和入住率保持稳定。
　　
　　市场展望
　　
　　奥运会使人们对房地产市场有较高的预期。尽管以往奥运效应对主办城市的不同领域(论坛像册户型样板间新闻) (论坛像册户型样板间新闻)有不同的影响效果，但零售业总是得益于奥运会。北京作为举办城市也将不会有例外。
　　
　　根据北京奥组委预测，奥运会将为北京带来约640万国内外游客，将会给餐饮业及旅游纪念品零售带来巨大的需求，特别是对奥运场馆附近及传统商业区内的购物场所带来的影响更为显著。
　　
　　为了抓住奥运会带来的巨大商机，预计第二季度将有七个商业物业项目开始营业，总供应面积达到523，500平方米。在新项目当中，210，000平方米的大钟寺国际商业广场即将入市，它是继2004年开业的金源新燕莎MALL之后的第二大购物中心。另外，拥有66，000平方米商业面积的前门大街改造项目也即将完成，预计将于7月开业，该项目将汇聚传统老字号和国际名牌。
　　
　　大量新的商业物业项目供应会为扩张中的上游零售商提供更多的选择空间。但供给量超过需求会使零售商有更强的议价能力，从而压低正在预租的新项目的租金水平。然而，成熟的商业项目，如国贸商城、东方新天地等，仍会保持其高位的租金水平并得益于奥运会。