产业升级、区域大开发助推东莞名镇商铺快速成长

    东莞商铺投资重心转向名镇商圈

    核心提示

    东莞镇区产业的发展形成了多级化的经济结构，并促使镇区人口布局和消费结构多极化的形成。经济发达镇区如长安、虎门、厚街、常平、樟木头等，经济规模、人口规模都已达到内地一个中等城市的水平，但部分镇区零散、低档的商业造成当地中高端消费需求大量流向广州、深圳、香港等商业发达城市，镇区商业亟须升级换代。

    目前，东莞各镇正迎来住宅和商业地产开发的大好机遇，商业正面临着升级变革。东莞商业网点规划提出打造“一主八副”的城市商业格局，长安、虎门、厚街等八个经济发达镇将建设成为东莞商业副中心，继而带动整个区域商业升级。在新一轮房地产开发和投资潮中，东莞镇区商铺投资风起潮涌，不但东莞本地人看好镇区商铺，东莞镇区商铺的“价格洼地”更是吸引了深圳、广州、香港、台湾等地的投资客。

    东莞商铺投资韬略

    特点

    镇区商铺风满起航跨域投资高潮迭起

    与东莞市区商铺相比，镇区的商铺价格还处在较低的水平，镇区商业中心的商铺均价一般在每平方米2万元左右，社区商铺均价一般在每平方米1.5万元左右，但东莞各镇的商铺价格差别较大，经济强镇如长安、虎门的商铺价格在各镇中较高，如地处长安繁华商业地段的明珠广场，其一楼商铺最高价突破每平方米4.5万元，均价达到每平方米2.5万元；虎门商业中心的商铺均价也达到每平方米2.5万元，其服装布料等专业市场商铺更是东莞价值铺王。厚街、常平、樟木头、塘厦等镇商铺价格略低于长安、虎门，而大朗、清溪、风岗、沙田、道窖、黄江等镇商铺价格更低，每平方米1万元以下的商铺也比比皆是。

    东莞镇区商铺相对深圳商铺而言，是实实在在的“原始股”。东莞镇区的经济发达，产业面临升级发展；同时，东莞未来的房地产开发将逐步向镇区倾斜，镇区将迎来城市开发的大好时机。产业升级和城市开发将助推东莞镇区商铺进入高成长期。
   
    自去年以来，东莞镇区商铺以其低价格、高成长的优势，受到众多投资者的青睐。不但东莞本地人热衷投资镇区商铺，同时也吸引了广州、深圳、香港、台湾等地的投资客，他们纷纷前往虎门、厚街、常平、塘厦、樟木头、松山湖、大朗、黄江、清溪等名镇投资商业物业。如销售均价每平方米1.2万元的东莞清溪台湾风情商业街一期商铺，不但吸引了大批深圳投资客前往投资，同时也引爆了东莞台商的投资热情，一位台商将内街区16个商铺一口气买下，总金额为3500万元，一举刷新了东莞商业地产销售史上最大单笔成交额的纪录。

    东莞商铺投资韬略

    布局

    本地需求两极分化品牌商家乘虚而入

    据统计，东莞每年的社会消费品零售总额70％以上是分布在各镇，城区所占不到3成，可见镇区商业在东莞所占的地位。东莞有28个镇，一些经济发达镇的年生产总值已超过市区，去年东莞28个镇全部入选“全国千强镇”之列。

    由于东莞各镇经济基本都是由工业发展而起，外来劳务工远超本地居民，占据了当地大部分人口。作为数倍于本地人口的外来劳务工，其基本的消费主要是满足日常的吃穿，东莞镇区商业长期以来都以低档、零散形态为主。在东莞各个镇都能看到以“××百货”命名的超市，其构成基本是“一个超市＋平价服装大卖场”，经营的都是低档的商品。另一方面，本地居民和私营企业主收入都比较高，高端消费需求也同样旺盛，如在东莞各镇的高档休闲娱乐城、酒楼等，前来消费的除商务人士外，就以本地人居多。

    由于本地居民一般都有私家车，很多人会驱车到深圳、广州等地消费，高端消费向外流失；同时，中高端消费人口数量有限，导致本地难以形成中高档次的商业卖场，东莞镇区的人口消费从而呈现出二级分化的特征。

    随着东莞各镇经济的快速增长、产业的升级发展，一些高端科技企业不断进驻东莞各镇，同时广州、深圳、香港等一些周边城市居民也逐渐在东莞购房居住，使得东莞一些经济强镇的消费能力逐渐提高。

    同时，东莞镇区房地产开发逐步升温，未来发展前景向好。在此情况下，沃尔玛、吉之岛、百佳、乐购、天虹商场、国美、苏宁等知名品牌商家开始进驻东莞各镇，抢占市场先机。此外，一些品牌服装、鞋包专卖店也纷纷进驻东莞各镇。区域消费力逐步提高，品牌商家加快进驻，东莞镇区商业升级换代不断提速。

    东莞商铺投资韬略

    运筹

    地产大鳄合力开发网点规划全程导航

    《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》提出，东莞将被打造成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性特征的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”为复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。这一个规划使靠近东莞市区的东、中、西部的镇区地位和城市功能得到提升并将获得较大发展机遇。

    据统计，2007年1—8月份成交的16宗超过亿元的土地中，其中有104.79万平方米的土地集中在镇区，占总面积的75％；另外仅35.56万平方米的土地分布在南城和万江区，占总面积的25％。这说明随着东莞城区土地的进一步减少，未来东莞房地产投资和开发的重心都将向经济发达镇区转移。虎门、厚街、常平、松山湖、樟木头、塘厦等名镇将迎来较火爆的开发热潮，住宅和商业地产在未来将得到迅猛发展。目前，包括万科、佳兆业、金众等在内的众多知名开发商都纷纷在东莞各镇圈地，而东莞今年拍卖的“地王”并不是在市区而是诞生在塘厦镇。东莞城市开发重心向镇区转移，对镇区的商业升级将产生巨大的助推作用。

    东莞商业网点规划提出，东莞将打造以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色的繁荣商业格局。其中镇区商业扮演着重要的角色，东莞商业八个副中心分别在松山湖、虎门、常平、石龙、厚街、樟木头、长安、塘厦，这个八个副中心将结合各自的产业特色充分发挥镇区商业功能，与城市行政区域商业相协调，并辐射周边主要社区。“八副”是东莞城镇商业组团的主要集聚地，将带动区域商业地产全面升级。