泰德（Ted）  东莞市三元盈晖投资发展有限公司资深副总裁
    毕业于英国伦敦大学设计学系。
    1969年加入作为购物中心商业先锋之一的Rouse公司，35年间，参与了超过250万平方米的零售空间的开发、租赁及管理。现在是加拿大“555”公司的特约顾问和副总裁，北美两个最大的购物中心的持有者，并以在传统零售业中混合家庭娱乐元素而著称。
 
山姆大叔的中国经
 
    泰德在华南MALL亮相的时间不算长，今年8月1日才正式就任新华南MALL高级副总裁。不过，泰德接触中国的时间可不短，早在1991年，当时中国还没有房地产概念的时候，他就来中国考察。多年来，他一直关注着中国商业市场的发展。在35年间，参与了250万平方米的零售空间的开发，租赁和管理。
    快人快语的泰德，一副典型美国人的做派，话语间不乏美式幽默的趣味。他那有些发福的肚子，给人一副弥勒佛好好先生的感觉。在泰德的合伙人和朋友中，有不少中国人，于是泰德也说得一口流畅的中国话，甚至为记者介绍他的同事郝岩，说得跟“好人”似的，把在场人士都逗乐了。
    泰德也知道，自己目前接手的是一个烫手的山芋，商业地产项目，建筑不符合项目要求可以重新整改，管理人员跟不上，可以换，但是如果留下一个坏名声的项目，那花的工夫可就大了。
    几起几落的华南MALL ，就是这么一个典型，虽然被《福布斯》评为全球最大的MALL，但恐怕也是全球最难搞的MALL。自从去年北大方正集团注资之后，经过半年的潜伏，华南MALL又开始活跃起来，并传闻北大方正集团要追加投资20亿，请来各路高手重振华南MALL，泰德就是其中一将。
    在泰德眼中，企业文化对于一支团队及一个项目的成功，具有重要的作用。他希望自己的管理理念能够感染现在新的团队，“我们相信有快乐的员工才有快乐的合作伙伴，有快乐的合作伙伴才能吸引快乐的终端客户，我们努力为员工创造快乐和谐的工作环境，为我们的合作伙伴创造宾至如归的洽谈氛围，让华南MALL成为一个快乐的、给人归属感的MALL。”
    泰德的这种快乐精神，倒是非常符合新华南MALL的定位。新的投资方入股后，华南MALL作出了明显的调整，向体验式的MALL迈进。
 
没钱不要做购物中心

    赢周刊：作为一个西方人，不远万里来到中国接管华南MALL这样一个烫手山芋，您认为迫切需要解决的问题是什么？
    泰德：一直以来，关注商业的发展是我的主要工作。早在上个世纪90年代，我就来过中国，我认为中国的发展要向西方学习。时隔多年，现在我看到中国的很多地产项目已经积累了自己的运作经验，并拥有世界最大的购物中心。中国的建筑在赶超西方，但是在管理方面，二者的距离仍然很大。

    赢周刊：您对中国商业地产的认识和评价如何？
    泰德：我必须强调，“商业地产”这个词在国外是没有的，“商业”和“地产”在国外是两个名词，商业地产是非常中国化的说法。它实际上是以租金收入为投资目的的投资行为，而不是简单的房地产开发。
    从多年在欧美运作商业项目的经验来看，我认为中国商业地产的发展会经历三个阶段：初级阶段是开发公司阶段；中级阶段是投资公司阶段；高级阶段是金融公司阶段。真正的商业地产是处于金融公司的阶段，也就是资产证券化的阶段。中国商业地产的资金链发展趋势有两个方向：

    赢周刊：那么您认为目前中国这些购物中心的生存情况如何？对于购物中心的经营者，你有什么建议？
    泰德：在中国，有不少购物中心的管理观念是非常落后的，管理者还将目光放在冷气费用或者灯光照明费用的控制上。我认为，一家好的购物中心，应该按照星级酒店的标准去经营。我们说节约管理成本，不是减少冷气或者照明，这样去节约经营成本，只会导致失败。
    经过10年的发展，中国的购物中心也将向体验式购物中心转型，没有一个顾客会喜欢一家照明不足，冷气不够的购物中心。
    但是，如果你没有足够的钱，最好从事其他的生意，不要参加购物中心项目的运作。在赚钱之前，首先要学会花钱的投资理念。
    特别是我们在做项目规划时，怎么样引进新的市场元素，包括不可预见的费用开支、施工现场的感觉等等都需要综合考虑。必须把变化的支出也计算在内，所有的开发和销售变动支出都要预计在内，预计越充分，管理者的应变能力就越强。
    永恒的东西就是变化的东西，昨天流行的，明天一定会过时。灵活的经营理念是购物中心运作的关键，包括思想的灵活变通。

95％的问题是牛仔式的开发

    赢周刊：商业地产项目和其他地产项目选址上的根本区别在哪里？投资者应该如何正确判断市场？
    泰德：商业地产项目的前期选址工作非常有必要进行市场价值评估，科学准确的选址决定了市场购买力和销售水平。远离主要街区的市场价值可能就剩下20%。
    前期的调研是必不可少的，这个时间可能需要3年或者更长的周期。因为在中国95%的开发商做商业地产，都在没有经过前期的调研下，凭一时的冲动作出了决定，结果导致项目的失败。
    今天的中国商业地产这个令人兴奋的行业，它的发展速度已经超越了美国，在美国已经没有新的概念值得中国去借鉴和模仿了，因为中国市场“巨人”般的发展和成长已经跑在了美国的前面。中国在购物中心的发展速度确实将美国远远抛离，这个产业的前景就在中国。

    赢周刊：在美国，您说认识的多种业态的零售模式是怎么样的？
    泰德：比如社区商业的组合、高消费的商业模式，比如奢侈品的销售，这是非常生活化的商业模式，也非常富有娱乐色彩，我们在美国成为“剧院营销”，我们会根据市场需求组合不同的商户，使顾客光临时兴趣十足，比如我们将连锁的餐饮项目，数不清的特色娱乐组合在一起，将为项目带来更多的共赢商机。

    赢周刊：中国人对泛MALL模式还比较陌生，您能详细描述一下吗？
    泰德：泛MALL模式，突破了MALL概念的商业功能局限，实现商业与居住、商务、休闲娱乐等生活需求的有机结合，通过功能及资源的合理整合，打造更为便捷、更为理想化的全新生活模式，以缓解日益趋于紧张的城市交通压力及由此导致的生活疲劳与低效。这种模式必将高效带动一个区域甚至一座城市的经济水平和生活水平，成就助推区域经济增长与综合价值提升的强力引擎。
    商业地产项目的业态将更加丰富，加盟店，统一品牌将展开竞争，而中国商业地产项目95％的问题都是因为牛仔式的开发，今天，金融机构将要求提供整个项目的合理估计，中国对地产市场进行的宏观调控，将结束这些牛仔式地产商的梦想。牛仔理论，我认为很多人花了很多钱，在开发之前没有做足够的市场调研，就开发项目。在美国，牛仔还在口袋里边就开枪，没有瞄准目标。

    赢周刊：珠三角是不是很多项目都存在这样的问题？
    泰德：在我考察过的项目中，基本都存在这样的问题，如果开发之前能对市场定位考察清楚，经营者的处境会更加好过点。

    赢周刊：包括华南 MALL这个项目吗？
    泰德：是的，开始的时候华南MALL犯了一些小错误，但是还是有很大的潜力，所以北大要购买，并努力使其经营正常。

    赢周刊：华南MALL 未来的潜力在哪里？
    泰德：我认为它的潜力，就是它在东莞，东莞这个城市在改变，在未来，MALL 身处珠三角，会从珠三角的发展中受益。东莞一直在发生变化，因此不该再以工业城市来判断东莞的价值，这几年的发展，东莞的特色在发生变化，比如人口结构，比如经济的发展。

    停车位多少决定购物中心生死

    赢周刊：中国的商业地产投资门槛是否太低？
    泰德：在美国，经过了40年的发展。中国是从计划经济发展到市场经济，过程还是很短，并且很多经营者还没有把握市场的规则。因此，这是一个市场的自我调节过程，因为这个市场还在起步阶段，有很多机会，因此很多投资者进来，但随着市场成熟，很多金融机构会进来，到时候会发生洗牌，所以必然会淘汰一些企业。

    赢周刊：并购的时候你最头疼的问题是什么？
    泰德：不是商业项目的改造，不是人员的缺乏经验；而是一些项目留下的坏名声，这是一个很严重的问题，市场对原来项目留下来坏的认识和感知。

    赢周刊：是不是中国的商业项目都面临停车场的问题？
    泰德：不是所有的项目，但是是一个普遍的项目。导致问题的原因是，很多项目的开发者只是看到当前的市场，不是未来的市场。停车位充足与否将决定一个购物中心的生存与死亡，中国私有汽车拥有量增长非常快，一些顾客宁愿开1个小时的汽车，也不愿意搭半个小时的公交车。因此，购物中心的停车位缺乏的问题越来越严重，到时候，找不到停车位将成为商场的噩梦。