借用市场营销理论的观点，中国的商业地产刚刚进入成长期，这个时候正是建立品牌的最佳时段，在中国商业地产应该朝着那个方向发展，用什么作为核心竞争力呢？我今天和大家分享的是中国需要建立快乐的商业地产。

    第一点我和大家要分享的是中国商业地产的现状，10多年前，中国的零售商业基本上就是百货商场。重要真正市场化的商业地产开发不过经历了10多年的历史，而大规模的商业地产建设最近几年才成为行业的热点，目前国内的发展商在进行商业地产的开发的时候普遍缺乏经济，而在操作思路、和渠道方面也把握不太好，其中最大的问题是分不清商业地产和住宅项目的区别。很多的开发商在住宅方面的开发取得了一些经验，以为商业地产也可以想住宅项目那样运作。其实这样是存在很大的问题，商业地产的开发商在项目上如果没有赚到钱的话，日子过得很痛苦。其实一个成功的商业地产本身一个永不落幕的大剧院。作为消费者也希望出现向“SHOPING MALL”这样的地方可以消费。

    美国的成功经验是在项目开发的前期做好策划的工作，请专业的策划商进行服务。通过环境和人口的分析，认为这个SHOPPING MALL有市场的话，才进行开发，然后和租户的联合协作，进行优化的组合和运营的效率。

    另外我要提到专业化的服务。中国的发展上自己做招商材料，英文写得不太好，外国人几乎看不懂。中国开发商在乎和中国领导的合影题词，而国外的开发商看中的是市场分析、项目分析。中国开发商恰恰缺乏了信誉的保证。而国外同行的经验是只有专业化的投资管理才会保持投资者的利益。因此聘请具有成功经验的商业管理机构持续我国商业地产开发的主要模式。现在从事这个业务的专业顾问公司不多，发展商大多自己招商，但是比较困难。像沃尔玛进入中国的时候进入了认真的项目评估，但不是马上投资。市场如何、开发商的物业怎么样，开店的效益怎么样都是通过专业的评估公司来做，他们才做决定的。

    第二点，开发商业地产要从了解生活方式开始，现阶段全国出现了各种类型的商业地产的项目，这个现象既让大家高兴，但是也让人担心，高兴的是更多人发现了这个行业的重要性。担心的是投入这个市场的有多少项目可以成为赢家。现在很多的开发商进入这个市场，但是终端的消费者是有限的。所以必须在这个项目的每个阶段要严格、认真的对待，经营成功的商业地产，同时也是快乐的商业地产，是必须从了解人们的生活方式开始的。现在的消费者更多追求个性化、娱乐化的消费，他们在娱乐、就餐方面都追求个性化，而且他们敢于消费。只要喜欢就会花钱。所以如何培养消费者的消费兴趣和品牌的认同，是我们发展商值得认同的事。

    第三点，商业地产经营进入了娱乐化营销的时代，美国的商界流行一句话“零售业的唯一差别是在对待顾客的独特方式”。所以对消费者的研究是有必要的。让消费者在开阔的购物空间里有舒适、快乐的感觉，并能够直接、自然的发先现在商家的购物乐趣。这些是吸引顾客愿意逛商场的重要因素。作为娱乐化的购物中心，在制订整体的营销策略时，要完善软硬功能，配合一些娱乐活动。要安排一些新鲜有活力的推广活动。

    第四点，中国需要建立快乐的商业地产。“快乐文化”大家都知道是迪斯尼追求的文化特质。这对中国的商业地产的开发商是很有启发的。在东京迪斯尼乐园，问他们的员工工作是不是很快乐的时候，他们说：“真的，非常快乐”，在迪斯尼会让所有去的人都快乐，包括他们的员工和游客。同样道理我们购物中心的商家和工作人员如果感到这个项目很难做，没有生意，开发商又不想办法，自然很不开心，当然在前提的调研、地址选择很重要。这里提倡迪斯尼倡导的“快乐文化”已经得到了各个年龄阶层的认可的。因为只有快乐才是消费力。

    从品牌经营的角度说，一个品牌除了知名度、美誉度之外，还需要建立忠诚度，迪斯尼这个品牌不单俱乐知名度和美誉度，他们的忠诚度也是很好的。他们的员工在享受快乐的时候。缔造的迪斯尼的快乐文化。员工对本的文化认同越深，消费者自然能够与这个品牌融为一体，在这个全球化的时代，一个品牌和消费者建立好的情感联系是值得我们企业家思考的。

    品牌的传播渠道也非常重要，迪斯尼的快乐传播是通过员工的快乐情绪感染消费者的。我们的企业也可以让员工在工作中更多和消费者的沟通。在项目初期就注入“快乐因子”。所以我们开发商在找项目的时候，明明知道这个地方不好，但是还继续做，这样做出来的项目就不是很好。所以要快乐的招商代表和商家谈判，项目成功的机会越高。是我们现在从事的商业地产行业从开发商行业到开发商赚钱，变成一个快乐的行业。如果消费者觉得我们的项目乏味了，他们就要走了，所以我觉中国的商业地产行业要建立成一个快乐的行业氛围。这些商业地产才更加有希望。