目前，佛山的零售商业地产的回报率并不高，年投资回报率在8%以上的一手商铺不多，而不少商铺头几年的回报率仅为5%～6%，这是佛山零售商业众资深人士日前向记者透露的。

    零售商业地产日渐兴旺

    几年前，佛山的零售商业地产遍地开花，不少镇街都有新建面积数千甚至数万平方米的购物中心。众多购物中心在经历头几年的惨淡经营之后，现在已经步入良性发展的轨道——人气渐旺，租客租期延长，租金稳步提升，虽然有些购物中心目前可能还没有收回投资成本。

    南海广场是佛山全市经营得比较好的综合性购物中心。据知情人士介绍，南海广场的平均租金水平约为每平方米250元至300元。而镇街一级经营得不错的购物中心之一大沥巴黎春天步行街，商铺的平均租金水平是每平方米120元至150元左右。而佛山百货业的代表之一兴华商场采取的是与供应商合作、分成的经营模式。    　　

    新增人口缓慢不利零售商业发展

    相比广州、深圳和东莞，佛山每年新增人口的速度略显缓慢。这是佛山零售商业发展的一大瓶颈。毕竟，零售商业地产不是说想搞多大就有多大，需要人口、消费支撑。 兴华商场董事总经理李耀坤如是分析。

    佛山零售商业资深人士罗先生分析，按照目前佛山零售商业的发展情况，投资一个商铺要收回成本，一般要20年左右；除非佛山零售商业在短期内有质的飞跃，否则10年左右收回一个商铺的投资成本，是不容易的。

    资深人士邓先生也表示，投资商铺，投资回报率在8%以下，是不成功的，因为目前5年以上的贷款利率为7.56%。邓先生表示，目前投资回报率高于8%的商铺，在佛山并不多。不少零售商业物业头几年的回报率仅为5%～6%。

    据悉，不少商铺都是地产商开发商品住房后“顺便”在一楼做的，商铺整体上没有清晰的定位，也没有很好的管理模式，所以投资回报率就比较难提高。

    此外，佛山前些年曾经流行过投资商场内的商铺。但是据业内人士反映，综合商场内的商铺投资回报率并不理想，很多都比不上街铺。   

    零售商业地产的衡量要素

    目前，零售商业地产大约可分为两大类，一类是临街商铺，另一类是综合性的购物中心。在临街商铺中，社区型的零售商业物业一般存在这样的缺陷：缺乏主力店，业态不齐全。这限制了社区街铺的投资回报率。

    兴华商场董事总经理李耀坤认为，零售商业地产的投资价值主要从两个方面综合衡量：1、每月的租金回报；2、物业的升值。影响这两方面的因素包括：⑴该物业所处区域将来的发展前景；⑵当地消费人口和跨区域过来消费的人流量；⑶途经该物业的人流量的变化；⑷商业物业的规模、数量；⑸城市规划（轨道交通、公交系统、停车场、公园、学校、图书馆、广场、景点等公共设施、场所）；⑹开发商的定位、策划、引导和宣传。商业地产销售价钱的“抵与不抵”，主要是由以上6个因素来判断的。李耀坤特别指出，如果商铺的规模、数量、业态比例等不恰当，是很难聚人气的，而且租客和行业选择也非常关键，好的租客和好的行业将会提升业主的投资收益。

    业内人士表示，相比前几年众多综合性购物中心“你方唱罢我上台”的局面，近一两年佛山新增的零售商业地产项目相对要少一些，整个行业也相对平淡一些，处于比较理性的发展阶段。相对于近段时期股市和商品住房较高的投资回报率，商铺投资回报率的吸引力显然不够强。当然，商铺重要的是看中长线的回报。

    业内人士展望，随着佛山城市化进程的推进、交通的不断完善和广佛不断融合，佛山全市地域之间的差异性越来越少，不同区域的居民交流将更加紧密。这将有利于零售商业地产的发展。