在商业项目不断涌出的情况下，招商难这一现实问题已经摆在眼前，成为刻不容缓亟待解决的难题，众多商业地产开发商以及招商机构穷尽脑汁却收效甚微，究竟何种原因造成目前这种招商难的局面，本文特采访了多位行业内资深专家以及深谙招商环节的操盘手来揭示造成此一棘手局面的主要原因。

　　供求关系失衡 使招商难成为必然

　　思源经纪销售经理张洪罡对记者表示，商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场近几年的增长幅度在13%左右，而消费占GDP的比重只有不到40%，与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远，说明中国老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善也对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13%这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24%左右，商业项目的供应也一直在持续放量中，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。

　　远东百货一位姓刘的售货员对记者表示，目前商场的经营状况并不是很好，只有节假日人流量相对充沛，平日的人流相当稀松，生意比较清淡。

　　市场定位不当 使供求双方背道而驰

　　市场上这种普遍的招商难，让人不禁联想到：难道是各商家放慢店铺扩张的脚步了吗？

　　答案恰恰相反，据资料显示，国美通讯公司成立，即将开展手机连锁店扩张;DQ总裁查尔斯·穆迪，宣布未来5年在中国开出500家门店;英国玛莎百货(Marks & Spencer)称将大举进军中国和印度市场;全球家电老大百思买计划5年内使其在中国的门店达到800～1000家;印尼力宝集团下属乐宾百货进驻，未来5年全国范围内预计扩展达20多家门店；万达集团的万千百货哈尔滨店开业，10年内计划全国开150家店;万客隆宣布，每年开出5至6家店……对于紧邻北京而又面临重大发展机遇的天津市场来说自然是众商家所优先考虑进驻的城市之一。

　　合富辉煌房地产(天津)商业总监赵璞表示，据了解，目前市场的状况是很多商户想要进驻天津市场，但却苦于找不到合适的物业，而市场上有现存的大量空置商业物业，这样的现状表明供求双方已经形成了一个八字形，双方背道而驰越走越远，开发商提供的产品根本不是市场想要的。

　　商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但目前很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目决策上马商业地产项目，在退出项目的时候根本没深入思考过开发完的项目的准客户是谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实属正常。且市场定位过程中往往盲目追求大体量、高档次。这种与市场严重脱轨的现状必将开发商带入陷阱！赵璞认为，商业地产的招商必须实行精准营销，在商业地产中，“通过”就等于无用，精准的项目定位是商业项目成功的关键。

　　租金障碍 使众商家望而却步

　　很多时候，一套地段合适，建筑机构以及配套设施也没问题的底商，仍无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，习惯了攫取厚利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家利润有限，在市场消费也有限的情况下，商家所能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线时，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数商家所能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。

　　据了解，目前这种市场现状正在持续恶化中，因为上马商业地产的开发商大都拥有强劲的资金实力和背景,部分开发商也都在住宅市场赚得盆满钵满，所以短期的空置不会对其造成多大影响，开发商宁可将物业闲置在那里等待其升值也不将其低于心理价位的价格出租或出售。

　　记者的一位朋友从事招商工作多年，其表示，虽然造成招商困难的原因有很多，但最主要的问题就是双方在租金上很难达成一致，我们中间人得要在中间不断协调，有时也未必能成交。记者在采访关于商户选址的稿件时，麦当劳、外滩风尚等快餐店在接受访问时都向记者表示目前市场租金过高，让记者帮忙寻找租金合理的店铺。连这样的品牌商户都对租金难以承受，那些小租户就可想而知。

　　招商策略缺失 专业运营管理团队匮乏

　　天津苓创商业地产顾问机构总经理冯新认为，目前市场缺少明确有效的招商策略！商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网变成了无用之网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。

　　且商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻。运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。