|
从购物中心落败看商业地产开发和经营
|
|
来源：中国时尚品牌网 作者：陈淑真 发布时间：2008-06-10
|
|
一家坐拥黄金地段加地铁交通两大优势的大型购物休闲广场(简称N购物广场)，在经营两年之后正面临“落败”的结局：购物广场内部商铺开业率不足40％。客户稀少、收益下降，许多商铺入不敷出。不少人匪夷所思：怎么会呢？同时，另一个现象更令人匪夷所思：就在紧靠N购物中心旁边一家购物广场却是门庭若市、业绩红火。其实，上述现象并非个别，其中定有深层次原因。
观念错位
由于住宅地产市场不景气，不少开发商逐步向商业地产领域转移。在他们眼里，两者都属于房地产范畴，最多“半斤对八两”，差不了多少。如果抱着这样的观念去搞商业地产开发，那就要跌入误区了。
一位香港资深专业人士说，商业地产存在两面属性，既有商业属性，又有地产属性，但本质上还是属于商业范畴。广义的商业地产包括办公楼、酒店、商店等物业；狭义的商业地产主要指零售商铺物业。住宅地产和商业地产的根本区别在于，前者销售对象是广大普通消费者，而后者则是零售商和投资客；前者在投资方面短时期内就知道输赢，而后者则要经过相当长时间的市场培育和经营才能见分晓。不同的投资对象和方式，决定了两者不同的运作观念，最终也决定了两者不同的结果。
该专业人士强调，有一个问题值得探讨：究竟怎样看商业面积总量同单位商业面积价值之间的关系？这是一个涉及到如何准确认识商业地产的关键问题。大多数人肯样认为，两者成正比关系。于是，不少开发商只重视商业地产面积总量的开发，却忽视单位商业面积的质量问题。抱着这种观念的话，结果往往导致失败。该人士认为，上述两者是反比例关系，而N购物广场开发和经营的事实是最好的例证。
N购物广场总建筑面积达到2万多平方米，应该属于大型购物中心一类。既然拥有如此规模，在此优势下继续不断提升单位商业面积质量的话，按理完全可以经营下去的。然而，恰恰由于开发商一开始就发生观念错位：只追求总量和规模，没有重视单个商铺的质量和价值。结果，零打碎敲的单位商铺提升不了购物广场的整体品质，最终连规模都做不到了。
运营欠周
除了开发商观念发生错位之外，如何准确定位并有序地进行管理和运营是项目成败的关键。按照专业人士的话，对于不同功能、类型、档次的项目不但要有准确的定位，更要进行统一管理。在此基础上还要采取一系列针对性的配套措施，让整个项目正常地运行起来。
N购物广场的功能定位是休闲、餐饮和娱乐，该定位同区域内其他竞争对手确实形成“差异化”。然而，一个商业地产项目成功的基础在于统一定位、招商、经营、推广和物管。可是，N购物广场为追求短期资金回报，第一时间把商铺分隔出售，从而失去统一经营、管理和培育购物广场各个商铺价值的时机。一旦产权归中小业主所有，大家难免独立单干、各自为政，致使整个项目陷入零打碎敲的混乱局面之中。
即使如此，开发商也没有制定相应的系列配套措施予以支持，包括对客户群体、商家素质、商铺能级、景观设置、文化组合等等元素的配合和关注。如果上述系列配套元素的支撑也不予关注的话，整个广场商业业态的整体化经营也就难以为继了。
据了解，N购物广场在前期招商过程中纯粹采用“填鸭方式”，没有对入驻商家进行有效的过滤，而是抱着“拉一家是一家”的态度。虽然当初一时达到较高的入驻率，但经营商家良莠不齐、过于零乱。于是，开业以后开发商不得不更多地花时间去忙于“调整”和“协调”，根本无暇顾及项目管理、经营业绩以及配套元素的支持。最终，整个项目的综合集聚效应没有得到体现，项目本身在区域内的商业地位和形象也难以确立。
|
| 上一篇：[广州]中华广场：最新促销特惠 下一篇：无印良品 |
|
[ 收藏]
[ 推荐]
[ 评论(0条)]
[返回顶部] [打印本页]
[关闭窗口] |
|
|
|
·尊重网上道德，遵守《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》及中华人民共和国其他各项有关法律、法规，承担一切因您的行为直接或间接引起的民事或刑事法律责任。管理人员有权保留或删除新闻留言中的任意内容。
·参与新闻留言表明您已经阅读并接受上述条款。 |
|
第一商业网版权与免责声明
1、凡本网注明“摘自：本站原创”的所有作品，版权均属第一商业网所有，未经本网书面授权不得转载、摘编、复制或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，被授权人应在授权范围内使用，并注明“来源：第一商业网”。
违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
2、本网其他来源作品，均转载自其他媒体，转载目的在于传播更多信息，丰富网络文化，此类稿件不代表本网观点。
3、任何单位或个人认为本网站或本网站链接内容可能涉嫌侵犯其合法权益，应该及时向本网站书面反馈，并提供身份证明，权属证明及详细侵权情况证明，本网站在收到上述法律文件后，将会尽快移除被控侵权的内容或链接。
4、如因作品内容、版权和其他问题需要与本网联系的，请在该事由发生之日起30日内进行。电话：020-85564709 855651680 |
|
|
|
