行家透析

　　投资者如何挑选富有投资潜力的黄金铺，如何最大程度避免投资风险？广州知名商业地产专家、光明广场总经理黄文杰认为，投资者要有“两种思维”———对商场铺要注意“软”、“硬”两面；对商圈的投资，可留意“传统商业区”以及“新兴商业区”。至于临街铺，对一般投资者而言，风险较小。他说，广州的商业投资市场跟房地产的走向一样，也是整体向上。在此基础上，以“两种思维”的目光挑拣商铺，再具有一定的风险意识，一般都能选到“黄金铺”。

　　投资商场铺：“软”“硬”兼备

　　黄文杰认为，有投资前景的商场要同时具备软件与硬件。

　　“硬件”是商场不可变化的东西，包括三方面：第一，位置选点要恰当，如一德路形成的商业氛围是海鲜或玩具，所以最好不要在那里开百货店；第二，合理的规模容量，如沿街铺相对于入室铺来说，容量小，不利于扩大商业规模；第三，适当的布局设计，能更好地吸引客流量、更好地让消费人群停留。

　　而“软件”是在“硬件”基础上的别出心裁，主要是指卖场的主题定位以及商场特色。

 　　首先，主题定位很重要。投资者要知道自己想做什么，再决定投资，如是做专业商场还是主题商场。这些都需要根据不同地域的历史、已形成的氛围决定。如果是要投资海味、玩具等专业商场，那么一德路已有的商业氛围是一个很有利的条件。而做IT，则是天河东岗顶比较成熟。如果投资的是主题商场，那么北京路、上下九商业区可供参考。偏离已有的主题贸然投资，不仅行业不认同，顾客也不会认同，投资成功的机会也就相对小了。

　　其次，卖场必须有自己的经营特色。有特色，意味着有卖点，才会吸引顾客的眼球。如中华广场是全国首次在国内影院中引入无人自助售票机、智能卡购票等高科技的售票系统的广场。正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，也开辟了不少特色商业项目。特色，是一个商场能否做旺的关键点之一。

　　选择区域：要“两种思维”

　　如何选择投资的区域？黄文杰认为，投资者要有两种思维，一是传统商业区，一是新商业区。

　　传统的商业圈基础设施完善、人口密集、商业氛围鼎旺，如广州现有的“天河商圈”、“北京路商圈”、“农林商圈”等。新商业区则是政府发展规划的核心位置，如大学城商业区等均有发展潜力。

 　　一般投资者：临街铺风险较小

　　对于一般投资者而言，黄文杰建议，“情愿投资街铺，谨慎投资入室铺”。

　　他认为，“硬”、“软”兼备的卖场、商圈，主题、项目特色虽已形成，但精致准确的还是少数，且室内铺与整个卖场的整体成熟程度有关系，它需要一个强大的营运团体，还依赖整个商场的人气。而街铺则比较直接，受这方面的影响相对小。

　　此外，由于大商场需要一个完善的营运团队。这里面涉及商务、政府等众多要素，复杂程度大，操作起来也就不容易了。所以，如果是新手，最好先考虑投资街铺。

　　而在主题商场中，虽然有特色的商场有卖点，可以吸引眼球。但是，这也就意味着你很难“转行”。

　　另外，他还特别提醒投资者，投资时要考虑能否找到“下家”。如果不可以，需要考虑自己能否经营，因为闲置在那里仍需要一笔管理费。