王健林商业地产开发“秘籍”

　　业内素有南万科北万达之说。一方面指二者规模、影响力等因素的可比性，另一方面，万科主攻住宅，万达主攻商业。为什么万达广场能在短短的8年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？众多的成功之处恰恰是目前中国商业地产所缺乏的，王健林通过万达这些年来的经验，总结出五条商业地产成功之道。

　　一、零风险的“订单商业地产”模式

　　商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

　　在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：

　　一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。

　　二是技术对接。在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

　　三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

　　四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

　　五是满铺开业。每个万达广场都能做到建成即开业，开业即满铺，大大缩短培育期甚至没有培育期。一般大的商业中心都是逐家逐户开业，很难凑到一块，因为万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才使得众多商家愿意被统一安排，实现步调一致。

　　二、先进的“城市综合体”产品模式

　　城市综合体是万达集团总结升华多年商业地产开发经验创造出来的全新模式，也是万达商业地产的第三代产品。万达第一代商业地产称为单店，是万达集团早期开发的产品，业态整合在一个单体建筑内；第二代商业地产称为纯商业组合店，由多个单店组合而成；第三代商业地产是城市综合体。

　　城市综合体是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的大型综合性建筑群体。城市综合体中各种功能相互补充，相互借用，形成有机的联系，集约高效地利用土地资源，充分体现城市的核心价值。与万达第一、第二代商业地产规模较小、主要建在城市核心商业区不同，万达城市综合体规模巨大，主要建在城市副中心或亟待发展的新城区，每到一地都形成新的城市中心，带动当地商业的大发展大繁荣。

　　三、完整的商业地产产业链

　　万达目前形成了完整的商业地产产业链。在前期规划设计方面，万达拥有全国唯一的商业规划研究院，无论是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修都能独立完成设计。中期的开发建设是万达的看家本领，拥有强大的能同时进行多个项目开发的经验丰富的团队。在后期运营管理方面，万达商业管理公司是全国唯一跨区域的商业管理公司，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，管理面积超过400万平方米，创造了连续三年租金收缴率超过98%的行业纪录。

　　万达集团的商业地产在开发之前就能形成成本、销售、租金三个决策文件，充分体现出万达集团专业化水准。成本方面，万达在开工之前就能制定出一套涉及几十个子项的控制性决策文件，做到先算后干。迄今为止，万达开发的大大小小上百个项目，没有一个项目超决策成本，显示出超强的决策预算能力和成本控制能力。万达的销售在销售决策文件的指引下，年年超额完成目标。租金方面，万达广场中所有主力店、中小店铺的租金预测都要形成决策文件，一个项目能拿到多少租金，万达在拿地之前就清清楚楚，确保投资低风险甚至零风险。

　　四、紧密的商业合作伙伴

　　万达集团拥有庞大、稳定的合作伙伴队伍，保证了广场的经营效果。

　　一是主力店紧密型合作伙伴。万达已与近10家不同业态的主力店商家成为“紧密型合作伙伴”，万达广场建到哪里，他们就必须跟到哪里。二是主力店战略合作伙伴。万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际和国内的知名连锁商业企业。双方约定，万达向他们发出项目信息后，在规定时间内他们要决定是否进入。如果进入则相当于向万达下订单，再由万达根据他们的需求进行规划设计。三是中小店铺战略合作伙伴，如必胜客、肯德基、麦当劳等等。正是因为有了这些合作伙伴，无论万达广场到哪里开店，至少都有几十家大小主力店跟进，保证80%以上的可租赁面积在开工之前就已确定商家。同时，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益。

　　五、显著的社会效益

　　万达商业地产能实现经济效益和社会效益的高度统一。一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内，万达每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。二是创造巨额税收。万达广场创造的税收不仅数额大而且稳定，在北京、上海等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。而且随着万达广场的繁荣，每年的税收还能稳定增长。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全世界都是创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到世界一流的水准，实现真正的一站式消费。四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富，设施先进，必然成为所在城市的新中心、新地标。