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现在的业内人士几乎都说正佳广场“前途无量”，也有很多人相信正佳将会朝着更好的趋势发展，但这仅仅是正佳的开端。30万平方米的商业面积，开业9个月十一黄金周日均客流量超百万，相信这在购物中心发展史上，而且在正佳发展史上，都划下了历史性的浓重一笔。
广东省连锁经营协会会长助理、本网总编辑黄华军对话正佳企业有限公司总裁陈维民，慢慢向你道来“正逢佳时”。
陈维民个人简介：1969年入伍，1970-1972年在海军北海舰队航空兵从事新闻报道工作；1975年毕业于吉林大学哲学系；1983-1993年任军事科学战略研究部研究员，受嘉奖多次，立三等功一次；1994年起进入房地产行业，2001年至今任广州市正佳企业有限公司总裁。
资深战略和策略研究专家，发表专著、专论上百万字。1985年光明日报优秀知识分子榜上题名。
近年来，在购物中心的开始实践中，积极推进智能化、信息化系统在购物中心的运用；提出了郊区mall是郊区化的产物，而城市mall是国内城市化进程产物的理论。同时指出，城市化既是城市的扩大化也是城市的现代化，更是城和市的有机结合过程，对此购物中心均有特殊的地位和作用。
陈维民与黄华军合影
“人腾正佳”：“那个场面就不是‘龙腾正佳’，根本就是‘人腾正佳’！”“就像是在10平方米的房子里开了两三桌麻将那么热闹！”
黄华军（下称“黄”）：我们就从刚过去的十一黄金周说起吧。如果满分是一百分，让您给正佳在十一7天的表现打分，您会打多少？依据是什么？
陈维民（下称“陈”）：打分就谈不上了。恐龙展在国庆7天里给正佳带来了700万的客流，可以说是正佳的一个标志。那个场面就不是“龙腾正佳”，根本就是“人腾正佳”！连续7 天每天有超百万客流量，这还没在中国哪个单体购物中心见过。这么多的人能来到正佳，肯定不是为了同一个理由，而是因为各种各样的理由。这也是购物中心的精彩之处，不单是购物，而是包含了很多其他和购物、休闲相关的因素。
黄：恐龙展的确是吸引了为数可观的顾客，那这样强大的人流量对场内商家销售的拉动情况是怎样的呢？
陈：据商场内初步统计，在这国庆7天正佳场内80%的商户销售额提高了1-3倍。
黄：据说一些商家还创下了很多个“第一”？
陈：对，比如百佳就在10月1日当天创下了全国单店销售额的新记录，永乐也在同一天突破了广东单店的销售记录。在国庆期间新开张的台湾涮涮锅的老板没见过这样的阵势，直呼“就像是在10平方米的房子里开了2、3桌麻将这么热闹！”食尚引7天卖出了1万多串“恐龙蛋”。我的一个朋友10月1日来正佳玩，中午吃饭餐厅没有位置，给我打了电话，不想晚上又给我电话：“在正佳逛了一天，晚上怎么还是没位置吃饭啊！”
在这7天里，每天都有一位集团公司的领导值班，晚上9点开当天的总结会，将会议纪要留给明天值班的人，这样就不担心接不上工作，10月1日晚的总结会开到了凌晨1点才结束。
黄：正佳这次可以说是打了个“胜仗”，您觉得还有哪些需要改进的地方呢？这也是我们很多网友关心的问题。
陈：是还有一些地方需要改进的，主要表现在以下几方面：第一，与商家的互动还有很大的开拓余地。
黄：这点我也有一些体会，方式还可以有很多，比如说可以和场内的商家利用恐龙展联合做一些促销之类的活动。
陈：对，虽然这次的恐龙展得到了商家的大力支持，但现在所看到的销售成效是展览自然带动，而非人为设计的，没有完全利用起来。中国目前的消费现象已不是均衡消费，而是以突发性、节假日的消费为主。这种消费现象在国外很早就有了，美国的圣诞假日消费就达到全年消费50%以上。如果没有很好地利用这样的契机，就会错过很好的机会。这就不是错过一个国庆黄金周的事，而是错过了占全年50%的销售额。
黄：现在我们也在探讨购物中心应该如何做好营销，您对这次正佳的营销怎么看？
陈：从黄金周的一些统计看来，来自珠三角周边地区的顾客很多。在进入广州的各个路口，包括火车站、汽车站，正佳的宣传力度还不够。像这样能吸引日均上百万人的活动，在政府既定规定里应该算是一个大型的活动，但到现在为止，显然还没有将这样的大型商场活动列入政府管辖范围。如果这样的活动，不仅是正佳自己的事，而是被政府看作是全社会的事情，可能事情的发展就会是另外的局面。
要看团队的业绩：王健林说“正佳没问题！”，“国庆接到的投诉比平常还少，都忙着做生意去了。”
黄：正佳以后还会举办类似的大型活动吗？
陈：活动还是会继续举办的。正佳从五一到现在举办的活动档次越来越高，如果继续往档次上走将是对正佳营销能力的考验。一个活动的效果不能单方面以人流量的多少来衡量，要综合各方面的因素考虑。如果说要看人流量的话，那正佳下次的活动是不是要吸引上千万的人才叫成功呢？正佳也“装”不下那么多人啊。
黄：这次正佳十一黄金周的人流量已经是创下国内记录了。
陈：这么多的人来到正佳不是为了一个理由，而是由于这些人所需要的因素在正佳都有，所以才吸引了这么多的人。
黄：这次恐龙展的大获全胜，离不开正佳整个管理经营团队上下的通力合作。从正佳动工到现在，在我看来，现在这批团队应该是比较具有拼搏精神、具有活力也是比较稳定的一支团队，不知道您是怎样看的？
陈：评价一个团队可以有很多角度，但最关键的标准还是这个团队做出的业绩。在不到四年的时间，正佳已经发展到现在的状态，而上海正大广场用了8年，台湾的京华面积是正佳的一半，却花了15年的时间。正佳每平方米的综合成本控制在一万元以内，而正大广场估计近一万五千元，天河城为八千多元，但这是上个世纪的价格水平。
其次，在正佳开业之前经营团队完成了95%的招商。且不说所招商家的质量，单就这么短的时间所招商家的数量已经很少见了，而且租金水平都比较理想。第三，在招商任务圆满完成的情况下，还要注意商户、品牌的组合。在正佳开业当天只有8户商家开门迎客，现在已经达到了90%的开业面积。等于是每天以上千平方米的速度在开业。
大连万达集团董事长王健林，平常听外界评价正佳的是是非非，这回趁着第二届商业地产博览会的机会也到正佳参观了一回，是在正常工作日来的。他对正佳的评价是：“这场没问题！”
黄：很多业内行家现在都说正佳的走势不错，在往好的方向发展。很快就是正佳开业一周年的日子了，我想发展的态势会越来越好的。
陈：我们的工作还有很多不足的地方。但这并不影响整个项目的运作，只是会影响正佳快一点成功还是慢一点成功的时间问题。
黄：感觉现在正佳的团队在对待租户、消费者方面，态度和服务意识在不断加强。
陈：全面的人性化服务，是整个行业的要求。但也不能仅仅谈服务，而是有这么多的人来正佳，这么多的人来消费。正佳有专门的服务中心，在国庆的7天时间里，服务中心接到的投诉比平常少很多，租户们都忙着做生意去了。
黄：是啊，必须在发展中解决问题。
陈：当然，要将服务意识贯彻到位，不是一朝一夕的事，而是需要日积月累的。
“购物中心需要复合型人才，就是我们说的‘O’型人才，什么都要通，什么都要懂。”
黄：我也是正佳成长的一位见证者，从2001年到现在的四年时间里，您在正佳感受最深的是什么？
陈：正佳项目从头至尾我都参与了，正佳经过这么多的风风雨雨，现在这样的成绩真让人感到欣慰。来到正佳，时间越长越自然地把它不作为生意，而是作为事业来干。购物中心是中国最新的商业业态，是复合型的。从最本质上讲，复合型的业态需要复合型的人才，比如说保安，从他的专业角度来讲是负责商场的安全问题，但还要熟悉商场的整体环境。目前正佳的团队还主要是按照部门职责在履行义务，下一步需往复合型发展。
黄：这也将是正佳未来的发展方向吗？
陈：目前中国购物中心的团队，都是过去从事相关职业的专业人才。但一旦参与购物中心这种复合型业态的经营管理，人才就要从专业型向复合型提升，现在出现的问题主要就是人才的综合素质不够。这并不是否定专业化人才，只不过从事购物中心的经营管理就是需要复合型人才。就是我们说的“O”型人才，什么都要通，什么都要懂。按照过去的说法，就是强调“一专多能”。
购物中心与城市化：“身边的商业只解决基本生活问题，突发性、集中性的消费人们还是喜欢去自己感兴趣的地方。”“购物中心需要城市化，城市化也需要购物中心。”
黄：您觉得正佳要取得成功的重要因素有哪些？
陈：购物中心是综合业态，其发展主要取决于社会经济发展水平。第一代mall是shopping mall，以1000- 2000美金起步，正佳属于第二代的living mall，以3000-4000美金起步。现在天河商圈已经有这么多mall，但为什么还可以有经营的空间，还有这么多的商家想进来，是因为社会经济越发展，社会的消费总量就越大，整个市场的“蛋糕”就越来越大。不仅仅是相互之间的竞争，更重要的是要将市场的“蛋糕”做大，这样大家才能有共同发展的空间。
黄：很有道理，从飞扬影城在天河城和正佳的成功经营就可看出一二。
陈：购物中心在国际上是投资大、回报慢、用期长的项目，标准的回报期是15年。但为什么天河城只花了8年时间就能收回投资呢？最重要的原因是那个时期中国经济发展速度比国际速度快一倍。广州现在的人均GDP是6800美元，而当时1996年天河城开业的时候是2000多美元，已经增长了几倍。而且城市人口还在不断以飞快的速度递增，这就说明了市场需求在不断扩大，供应也要不断的扩大。
黄：能否谈谈购物中心与城市化的关系。
陈：国内大型购物中心与城市化是息息相关的，正佳就是一块绝版宝地。正佳的成功，很大程度上受益于广州的城市化进程。在广州老城区就不可能有这样的面积、这样的交通环境建设这样一个购物中心。新城区没有很多历史负担，而没有城市化浪潮正佳也不会成为广州新的城市中心。
黄：正佳的出现其实也加快了广州的城市化进程。
陈：城市是城和市的结合，城市的现代化、扩大化离不开市的现代化和扩大化。而mall作为市的最高商业业态就成为了一道亮丽的风景线。城市化用地不是无限量的，其实星罗棋布的传统商业或许会占据更多的用地而没有发挥出相应的作用，而mall是集约化的商业模式。不仅可以将传统零散的商业业态进行有效组合，还可以最大限度地发挥土地的功能。
现在消费者的消费心理也在发生变化，身边的商业只解决基本生活问题，突发性、集中性的消费人们还是喜欢去自己感兴趣的地方。有统计数据表明广州几年黄金周有一半的消费是大型商场里面完成。
黄：正佳既是城市化进程的体现，也在不断地推进城市化进程。
陈：我们以前说购物中心需要城市化，而现在则应该是购物中心需要城市化，城市化也需要购物中心。华南mall不管成功与否，但它的初衷就是想通过购物中心形成新的城区。
购物中心发展规律：“豆浆单卖只是豆浆，豆浆+油条就是复合消费。”
黄：您从事房地产行业也有很长时间了，来正佳也已经有五年了。在您看来，目前中国的购物中心发展有什么共同的规律吗？
陈：现在正佳每周都有很多人来考察，考察团一个接一个。我总结了一下，主要在那么几个方面，第一是规划。凡是较大的商业场所，不仅要纳入当地商业网点规划，将来还要纳入城市总体规划。如果一个大型商业物业的发展和城市化方向不同，就不能享受或不能很好地享受到城市化带来的种种利好。如地铁的开通就对商业网点非常重要，而这只能由政府的城市发展规划来决定，很多内地商业网点享受不到这样的利好条件，就会成为其发展的硬伤。
第二，必须与当地经济发展水平相适应。比如说像正佳一样的第二代living mall，在西北恐怕没有这么好的发展空间，第一代的shopping mall或许还可以。发达地区的百货业受到上下业态的压迫，下面是定价更低的超市，上面是综合的商业模式mall。在内地的很多地方连百货业态都缺乏发展，更别说是shoppingmall了。当然，有没有人有胆量建设像正佳这样体量的购物中心是另外一回事。
第三，对交通要求高。香港的购物中心基本上都通地铁口，有的甚至是多条。我们国庆的时候也对天河路的交通有担忧，担心车进不来、出不去。政府对这个问题也很关注，现在广州中轴线在地下会有缆车经过正佳。这样的事情很多时候都由政府控制，发展商根本没有办法。
第四，业态新，没有现成的人才，完全靠打造。现在很多购物中心的团队都是以前在百货、超市从事过相关职业的。但购物中心更需要复合型人才。比如百货、超市的促销和购物中心的营销就是两码事，需要复合型人才去操作。
黄：对。促销只是令产品贬值销售，而营销则是令产品增值。
陈：对，您一语道破。吃、喝、玩、乐的复合消费，需要进行的场所有复合功能，才能承担复合消费。第二代的living mall就是具备这样功能的场所。豆浆单卖只是豆浆，豆浆+油条就是复合消费了。
体验永远不过剩：“营养会过剩但美味不过剩”“mall代表了新的商业模式，这种模式之所以有生存的空间，是因为适应了新的生活模式。”
黄：您如何理解正佳“体验之都”的定位呢？
陈：传统零售业的商品几乎百分之百是过剩产业，经营者只能折价将商品卖出，但体验永远不过剩。营养有过剩的，但美味不过剩。我们就要经营不过剩的商品。
黄：而mall主要就是提供体验的场所、载体，必须从一站式购物走向体验式。
陈：从行为上是一站式消费，正佳的这个概念最早是谢董事长提出来的，非常精辟。几年前就让我们学习《体验经济》这本专著。
黄：这也是为什么现在珠三角地区的购物中心渐渐明白，购物中心不仅需要百货、超市，还要有餐饮、电影院和娱乐。
陈：购物中心不能只做传统零售，这样就不能扬长避短。不是把所有传统零售业态统统搬进购物中心就可以了。
黄：如果飞扬电影城在后期没有进驻天河城的话，天河城或许仍然是“购物有余，休闲不足。”
黄：最后想问问您，正佳在您心目中代表了什么？在广州又代表了什么？
陈：代表了新的商业模式，这种模式之所以有生存的空间，是因为适应了新的生活模式。以前人们消费的时候关注的是“省”，可以为了买到最便宜的东西从东跑到西。但现在是以“值”为最核心的衡量标准。要创造出让消费者有“值”的感觉就是成功了。
购物中心是学习型业态，每天都在学习，没有既成的模式。
网友提问：据我们所知，您做过工，当过兵，上过大学，也搞过新闻，这些经历和现在的工作有什么联系吗？
陈：我想引用一位诺贝尔奖获得者的一句话“世界是一个世界，原理是一个原理。”
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