Uni－mall北亭广场总裁徐琳光

　　购物中心必须依靠成熟商圈来发展的“商业法则”，使得近年来MALL业态的商圈效应不断凸现，特别是天河城的成功和正佳广场的转机，使越来越多的投资商对天河商圈趋之若鹜，素有“华南第一商圈”之称的天河商圈已有天河城、正佳广场、广百中怡店、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、天河娱乐广场等大型购物广场，建筑面积超过100万平方米。除了已营运的项目外，香港太古集团投资40亿人民币的大型商业地产项目太古汇，以及地铁1号线与3号线地下购物广场等项目，也在紧锣密鼓地筹建中。在广州这场造MALL潮中，天河商圈成为名副其实的“优胜者”。

　　不过，在各大MALL纷纷扎堆天河商圈之际，曾组织指挥了天河城从筹备、动工到运营的全过程和直接参与了正佳广场前期工程及招商策划过程的徐琳光，却将视野放到了大学城这个尚未成熟的岛上，并在不到两年的时间里筹建起一座建筑面积逾12万平方米的Uni－mall 北亭广场，这也是广州首家文化娱乐MALL。

　　尽管当时一些业内人士并不看好Uni－mall 北亭广场这一项目，但如今Uni－mall 北亭广场已成功引进了五星级电影院、全明星冠军真冰滑冰场、方特数字科技乐园、动漫游戏乐园等大型项目和一批大、中型商业零售品牌客户，并正在紧锣密鼓地为9月28日的首期开业作准备。

　　规划实施力度强

　　2005年的大学城还只是一个相对封闭的小岛，除了首期进驻大学城的十几万学生，让人看不到太大的商业潜能。

　　不过，在众多投资商对大学城处于观望的时候，作为广东北亭商业经营管理有限公司总裁的徐琳光却早早地看到了大学城巨大的商机。徐琳光介绍说，作为广东省和广州市政府打造文化大省的重点工程，广州大学城位于大广州版图上新的中轴线上，是连接广州老城区与广州新城——南沙新城的重要城市节点。作为广州“岛城、绿心、水院”和“学、研、产”一体化的产业开发区，大学城已成为广州市的一张新名片，发展前景不容小觑。更应该值得关注的是，大学城不是大学生城，而是广州市的精英卫星城。

　　“10间大学在15个月的时间里就建起来，19个月就有第一批学生进驻，大学城的发展速度比广州其他地方都快。”徐琳光说，大学城强大的规划实施力度为Uni－mall 北亭广场的发展奠定了良好的基础。他说，广州有些新城区开发的规划实施力度太弱，使得很多好项目“胎死腹中”，而大学城是政府主导的建设项目，得到政府的大力支持，规划实施力度很强。另外，作为大学城中政府规划批准的唯一MALL业态的商业项目，Uni－mall 北亭广场得到其得天独厚的土地、财税、工程建设等方面极大的优惠政策，投资和经营环境更加优越。

　　对手不是大学商业城

　　目前，在大学城里，除了Uni－mall 北亭广场，还有一个面积7万多平方米的广州大学商业城，两个商业项目的经营总面积近20万平方米。有业内人士介绍说，规模约12万平方米的天河城广场目前的日均客流量已超过30万人次，节假日客流量更多，最多一天达到80多万人次。而大学城这样一个小岛，能同时养活这两大商业项目吗？

　　对此，徐琳光表示，这两个项目各有优势，从业态来说，广大商业城算是社区型的购物中心，不是真正意义上的MALL；而Uni－mall 北亭广场则定位为区域型的MALL，并在建筑设计中融入了商业策划，“因此，大学城中的其他商业项目不是Uni－mall 北亭广场的竞争对手，不同业态的共存，将有利于打造一个大的商圈，并起到良性互补的作用。”

　　徐琳光还表示，中部快速干线开通后，从琶洲等地到Uni－mall 北亭广场只需10分钟左右车程，地铁四号线的开通，也使来往海珠南等地的时间大为缩短。洛溪和大学城之间也将有过江隧道相连，所有这些，都大大加强了大学城和周边区域的交通联系。在这样的情况下，以琶洲为代表的海珠东南部商务精英群体、华南板块和洛溪板块高尚社区80万高薪白领则成为Uni－mall 北亭广场的主力消费群。“进行大宗购物的人都喜欢自已驾车，Uni－mall 北亭广场有2000多个免费停车位，道路状况比市区好得多，这也是市区购物中心难以比拟的优势。”

　　以文化带动消费

　　徐琳光指出，过去广州文化跟商业、经济脱节的问题非常严重，尽管一些商业项目在早期提出了很好的概念，但后来由于客户资源的限制，在执行上往往无法真正落实而Uni－mall 北亭广场则始终坚持以文化为主题的概念定位，在执行过程中保持策划、设计、招商、经营、管理的五个统一，以此来解决文化和经济扯皮的问题。

　　据悉，Uni－mall 北亭广场于广州率先提出“文化带动消费”的新消费理念，并以服务10%、餐饮20%、娱乐20%、零售50%的全新业态组合模式，改变广州商业Mall固有业态划分。

　　“目前广州很多商业项目，如北京路的购物中心都存在同质化的问题，原因很简单，就是缺乏统一的商业策划。”徐琳光说，从国外购物中心的成功经验来看，商业和地产、金融不可分离，而现在很多的商业项目只重视地产概念，从而忽略了商业概念的重要性，因此存在很多商业死角。

　　他说，从统计数据来看，目的型消费仅占10%-20%的比例，而随机型消费占了80%-90%的比例，Uni－mall 北亭广场采取只租不售的经营策略，为的就是实现统一的经营和规划，使Uni－mall 北亭广场文化娱乐功能的概念跟具体的功能相吻合，并在商业规划中最大限度地满足消费者随机消费的要求。

　　对话

　　购物中心扎堆现象严重

　　新快报：2005年的大学城在基础设施和交通状况方面都不理想，对于一个体量达12万平方米的大型购物中心落子大学城，当时许多业内人士并不十分看好，其中最普遍的一个观点就是，购物中心必须依靠成熟商圈来发展。在别人都看到风险的时候，您怎么看到大学城的商机呢？

　　徐琳光：我们是经过充分的市场调查和规划调查，在摸清了市场的情况后才决定参与筹建Uni－mall 北亭广场这个项目的。从规划来看，大学城位于大广州版图上新的中轴线上，在大学城里，除了大专院校、周围住宅区也在逐步形成，随后还将开发出商务区，大学城已逐步形成“学、研、产”一体化的产业开发区，发展前景乐观。

　　新快报：广州大学商业城在年初就已经开业，相比Uni－mall 北亭广场，已经培养了一批相对固定的消费者，而且该项目离生活区比较近，具有更好的先发优势，Uni－mall 北亭广场怎么来保持自身的竞争力？

　　徐琳光：从国际上对MALL的定义来看，广大商业城是一个社区型的购物中心，而不是真正意义上的MALL，其目标主要面向大学生和教职工，而Uni－mall 北亭广场则以学生为基础消费群，主力消费群则是以琶洲为代表的海珠东南部商务精英群体、华南板块和洛溪板块高尚社区80万高薪白领，定位更高。两者起到良性互补的作用。

　　新快报：据了解，百货对购物中心的拉动作用非常明显，天河城有天河城百货、正佳广场有正佳百货，Uni－mall 北亭广场有没有属于自己的主题式百货呢？

　　徐琳光：我们在进行了充分的考虑后，最后决定引进宜源百货旗下的两大主题店——Uni风情店和折扣店，主营百货项目，这两个主题店都采取自营和租赁两种形式，经营面积为1.3万平方米，将于首期开业。

　　新快报：您曾经负责或参与了天河城、正佳广场、深圳海岸广场购物中心等大型项目的筹建工作，现在又负责Uni－mall 北亭广场的筹建，可以说是购物中心业态的元老级人物了，能不能请您评价一下广州购物中心的发展现状？

　　徐琳光：其实，认为购物中心必须依靠成熟商圈来发展是现在很多人认识上的误差，也正因为这样，才形成了广州购物中心扎堆的现象。天河城在兴建初期，周边都是荒地，根本谈不上商业气氛，但当时政府已有市区东扩的规划，交通也是逐步完善的。所以购物中心的选址很大程度上取决于交通条件，但广州市中心的交通状况较差，购物中心也不可能个个都依托地铁，现在城市已经进入汽车时代，道路的畅通对购物中心意义重大。另外，购物中心同质化的问题严重，人流量大的现象往往掩盖了消费力弱的实际情况，因此，广州很多购物中心都存在“旺区不旺场，旺丁不旺财”的现象。

　　新快报：之前听说家乐福有意进驻Uni－mall北亭广场，但后来不了了之，现在Uni－mall 北亭广场在超市这一块的招商情况怎么样？

　　徐琳光：商业除了讲人气，更要讲回报，尽管我们对一些零售大卖场已经作了很多让利，但零售业讲求的更多是短期的回报率。这是精英MALL业态购物中心的商家与大零售商家早期合作的矛盾焦点。作为我方，更看中长期的合作伙伴和知名品牌的带动效应。在这种前提下，才会作出较大的让利。当然，由于种种原因，最后双方没办法结成战略合作伙伴的关系。不过，我们现在仍正在跟许多知名的国内外大零售商洽谈，其中包括跟吉之岛的洽谈都顺利进入了中后期阶段。

　　徐琳光

　　1992-2002天河城项目筹备组组长、总裁办公室总经理、天河城建设指挥部常务副总指挥、天贸集团副总裁

　　2002-2003正佳公司副总经理、统筹总监、执行总裁

　　2004-2005海岸商业经营管理公司总经理

　　2005年6月至今广东北亭商业经营管理有限公司总裁、总经理