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专家访谈广东省连锁经营协会会长孙雄:东莞商业步行街不符合科学发展
广东省连锁经营协会会长孙雄到过东莞的很多步行街,对于在东莞人稍微耳熟的东城、南城、虎门以及厚街的几条商业步行街,他的印象都很深刻。“东莞的商业步行街是不符合科学发展的。”孙雄很坦白地告诉记者。
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仍处在原始购买阶段
对于东莞商业步行街发展的怪状,孙雄认为这也是东莞很短的时间内由农业市发展成工业市的必然结果,东莞在短短不到的10年间,共投资开发了26条商业步行街,覆盖19个镇区,东莞也因此成为全国步行街数量最多的城市。
他分析道,短短的20年,东莞通过抓住历史关键机遇,从农业大市过到工业市,然而工业发展赖以支撑的是以加工贸易为主的劳动密集型产业,这就在很短的时间内使得东莞的人口总数膨胀到1000万,随之而来的是需求市场膨胀,东莞密集的商业网点就是这样的情形催生的。
需求市场的活跃也吸引本地富足的民间资本,商铺、超市、商场、购物中心、mall以及形形色色的商业步行街,几乎所有的商业业态都在很短的时间出现在东莞的市区以及镇区,“全而散”成了东莞商业发展的主要特征。
“看看东莞现有的商业步行街,我可以毫不客气地说,有些步行街简直就是低档商品一条街、平价商品一条街、甚至是赝品一条街。”孙雄说,大多数步行街还只是两旁商铺简单的合成,提供给消费者仍是原始购买,不能够为消费者提供更多的服务。有些镇区的步行街明显是该镇区超越区域消费力而过度开发的形象工程,直到现在招商还很惨淡,更不用说品牌和服务了。
开发商的“躁动”
“现在卖房子难,卖商铺贵,如果单单为了好赚钱,赚快钱来上一个商业街或步行街项目,可谓太轻率”,孙雄在接受记者采访认为,“这种轻率导致的直接后果是,往往等到步行街建好后,再去想卖点,拉商家进场,最后得过且过,卖完商铺便万事大吉,这种做法对东莞商业的长远健康发展会造成深刻伤害。”
东莞众多商业步行街都是房地产开发商的“杰作”,对此孙雄认为东莞商业步行街多而且开发效果不理想的先天不足,关键是没有产生“共鸣”。
这种“共鸣”指的是房地产、商家以及消费之间,大家的需求没有交叉点,房地产商图的根本就是短期回报,进驻商家图的是怎样将自己的商品卖出去,而消费者图除了单纯的购物,更希望在步行街的购物氛围中找到一种中高档消费的文化和服务。正是由于几个主体的需求没有找个一个交叉点,所以大家各自为政,到了消费者那个环节,则因为不能满足他们的消费诉求,最终放弃或是转移消费,从而导致失败。
为此,孙雄特别提到开发商参与或是主导步行街开发的行为。他不否认开发商为了保证商业项目的顺利运行,事前也会做评估,但是看东莞现存的步行街,孙雄也毫不客气地用“急功近利”来形容。孙雄坦言,东莞很多步行街的开发者思路不清楚,为此也放弃很多机遇,东莞一些真正值得开掘成全市甚至全省知名步行街的资源都被淹没。
“开发商更多的希望短期回报,使得一条条新诞生的步行街都充满了‘铜味’,招到商了卖出商铺了万事大吉,管理和维护却远远落后,甚至没有。”孙雄把这种行为视为“躁动”。
要与民俗文化等结合
“在东莞的步行街中,启用洋名的步行街不在少数,这点让我很困惑。”孙雄说,“实际上,一些开发商受到短期利益的驱使,前期没有对一条商业步行街进行的长远和整体的规划,而在建设中也没有发掘它的内涵,普遍是通过联想和模仿,人为地营造一种情境和氛围,同时用上一些低档的材料堆砌成一个表象。”
孙雄认为,商业步行街作为一种特殊业态,从其综合发展来看,区域消费水平对一条商业步行街发展并不会取到决定性的作用。可以说,步行街需要依赖一定的区域消费能力,但是拥有强大区域消费能力的地方不一定会产生一条优秀的商业步行街。
“我认为,培育一条优秀的商业步行街,是与文化、民俗、特定地理位置以及特色产业这四大因素密切相关的。拥有较强消费力,但如果缺失这四大因素,步行街的发展也不会长远。”
孙雄举了西藏著名的商业步行街八角街,如果单单根据当地的消费水平衡量,西藏是不可能诞生一条国内外知名的商业步行街。现在的八角街商品结构完整,富含浓郁的藏文化,成为去西藏旅游必去的景点之一。此外,北京的王府井、成都的春熙路这些知名商业步行街,里面都有一段动人的历史,消费者置身其中除了购物以外,还能体味到无穷无尽的文化内涵。
为此,孙雄认为东莞也可以依此来反思一下过去十年来的“造街运动”,企业和政府在开发论证前期应该注意到这点,并且谨慎遵循。尝试着将当地最近特色的文化留存或是特色产业经济融进商业中。据孙雄透露,目前佛山正在对祖庙周围进行“腾笼换鸟”,以祖庙为核心借助周边也已形成的商圈,打造佛山新的商业中心。
综合到全省商业步行街的发展现状,孙雄认为广东的步行街与文化、民俗、特色产业结合度还较低,很大程度上还是商品的叫卖,这限制步行街品牌的长远运作。为此协会也在积极呼吁有关部门,力争在五年内打造8—10条具有文化特点、历史渊源的商业步行街以及特色产业商业街。
“退二进三”要保持清醒
“作为市场化程度较高的东莞商业,暴露的问题在全国都极具典型性,在今后的发展中,如何理性规划和有效管理,对于引导包括步行街在内的全市商业健康发展,起着重要作用。”孙雄说:“在这当中市场发挥着主体作用,但是政府的角色不能缺失。”
孙雄认为,东莞的民间资本相当活跃,而这部分资本尤其集中在第三产业,以贸易、商业和房地产为最多。民间资本的积极参与,使东莞的整体商业氛围市场化程度相当高,相对而言,政府的调控空间相当有限的。但政府部门掌握了很大资源,在给企业发展空间的同时,也不要忘了合理发挥政府的调控作用。
目前最令孙雄担忧的就是新一轮产业结构调整对东莞商业形成的压力。“20年前,东莞依靠从农业往工业的产业结构调整,使得整个城市迅速发展起来,新兴商业得到了长足的发展。现在东莞面临着第二轮产业结构调整,从中长期来看,对整个城市的人口、消费力以及商业发展都会形成挑战。”
孙雄说,从中短期来看,伴随着产业转移,消费力至少流失10%,而东莞现存的商业网点多而分散,当初因为外来人口增加,消费急剧膨胀而催生的密集商业网点,在这轮产业调整中能不能存活下去,会不会面临生存危机,这都是需要政府和企业去面对的。
孙雄还关注到,为了提高土地利用率,增加村集体收入,东莞各镇纷纷响应“退二进三”的口号,将原来的工业用地转变成商业用地,怎样在这轮拉动“第三产业”发展的大潮中,保持清醒的头脑,不走以前走过的弯路,不追求短期效应,不盲目造街、造市场、造商场呢,这也是政府需要思考和引导的。
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