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深圳：楼市供应又减 关外房价涨幅大
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来源： 07年《南方房地产》第七期 作者：王 锋 发布时间：2007-09-26
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房地产投资开发建设规模小幅下降
1～6月，深圳市完成房地产开发投资196.31亿元，同比下降7.66%，其中住宅完成投资136.9亿元，同比下降3.21%；商品房施工面积为2700.19万平方米，同比下降4.40%，其中住宅施工面积1890.56万平方米，同比下降3.67%；商品房新开工面积为432.59万平方米，同比下降4.98%，其中住宅新开工面积329.57万平方米，同比下降7.83%。与1～5月相比，1～6月全市房地产投资与开发建设各项指标的下降幅度已明显减小，尤其是6月，套型建筑面积90平方米以内住宅的投资规模和在建规模，均较上月成倍增长，今后普通商品住宅供应有望逐步增长。
商品房有效供应继续减少,供求关系依旧紧张
1～6月，全市新建商品房批准预售面积为264.17万平方米，同比下降22.47%；其中住宅批准预售面积242.41万平方米，同比下降15.16%；商品住宅有效供应继续减少。1～6月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积187.26万平方米，占全市住宅批准预售面积的77.25%。
1～6月，商品房销售面积为373.53万平方米，同比减少10.48%，其中，住宅销售面积335.49万平方米，同比减少10.12%；办公楼销售面积16.52万平方米，同比增加4.23%；商业用房销售面积18.27万平方米，同比减少15.49%。目前住宅新房供求关系仍比较紧张。
特区外以普通商品住宅销售为主
1～6月，特区外商品住宅销售面积220.4万平方米，占全市销售面积的65.69%，仅宝安区销售面积就大于特区内四区的销售面积总和，特区外置业已居全市主导地位。1～6月，全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售29319套，占全市销售套数的88.04%， 其中90平方米以内的住宅销售15608套，占总套数的46.97%。
房价继续上涨，热点区域尤甚
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1～５月（6月数据待国家统计局公布），深圳新建商品住宅价格同比涨幅为10.9%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为10.2%、9.9%、
10.7%、11.3%、12.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～6月，全市新建商品住宅销售均价为12293.15元/平方米。此外，受大运会申办成功及部分片区发展持续看好的影响，龙岗中心城、龙华和宝安中心区等热点片区房价上涨较快。
二手房需求超过新建商品房需求
今年以来，新建商品住房供应相对紧张，促使存量住房市场需求快速上升。1～6月，全市二手房交易面积达到668.03万平方米，同比增加29.91%，其中住宅交易面积为529.11万平方米，同比增加38.62%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58:1。
外来购房资金所占比例较小
今年1～6月，全市国内购房人购房套数30889套，占总套数的92.75%，购房资金377.25亿元，占总资金的91.47%。境外购房人（含港澳台）购房资金35.17亿元，占总资金的8.53%，其中港澳台购房资金30.28亿元，占总资金的7.34%，外来购房资金所占比例相对较小。
供求紧张造成楼价高企
今年以来，深圳房价保持较高的涨幅，房价的较快上涨，既有外部因素，也有内部因素。从外部因素看，今年我国经济持续快速发展，外汇储备迅速增加，形成了人民币资金供应量偏大，资金流动性过剩，加速了近期住房市场的投资；而深圳市由于经济形势好，投资意识强，财富效应明显，因此在资金流动过剩、住房投资不断增长的作用下，房价上涨较快。从内部因素看，市场供求关系的持续紧张、高价位楼盘对全市总体均价的拉动，以及仍然存在的市场炒作和不规范行为，是导致房价持续上涨、影响未来房地产市场健康发展的主要问题。
下半年中小户型逐步大量入市
今年以来，深圳市政府多次组织政府相关部门和社会各界深入研究稳定房价的措施，并于近期出台了一系列加强房地产市场调控的政策：
一是加快闲置土地处理。2006年6月至12月对全市已批未建土地进行了全面清理。今年4月，在市政府四届五十八次常务会议上，原则批准了《深圳市闲置土地处置工作方案》，全面启动了全市闲置土地的清理处置。
二是出台《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》。7月，出台《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》，确定今年全市住宅用地的供应安排，初步规划选址19块保障性住房用地计60公顷，24块商品住房用地计150公顷，年度住宅用地计划供应总量达210公顷。
三是进一步整顿和规范市场交易秩序。今年3月，发布了《关于规范房地产明码标价工作的通知》，7月中旬，又出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》，明确禁止房地产企业内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”、收取任何预定性质的款项等行为。并规定取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内公开销售，且明码标价。
四是拟出台“双限、双竞”政策。就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等，提出了初步方案并拟于近期执行。
五是加大住房保障的力度。近期出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》，明确住房保障的基本原则和基本制度；进一步完善住房保障方式；明确住房保障对象和保障标准；进一步完善保障性住房建设、分配、租售与管理机制。
在经济社会发展背景下，结合深圳供求关系紧张的实际情况，今后房地产调控工作重点体现在以下方面：一是加快年度土地供给，积极促进城中村改造；二是加快经济适用房、公共租赁房、廉租房的建设，促进全市低收入家庭尤其是困难群众住房问题的解决；三是进一步规范房地产市场秩序，不断完善房地产金融、税收调控手段，促进房地产市场全方位监督及调控体系的建立。下半年，随着国家及房地产宏观调控措施的进一步落实，以及套型面积90平方米以下普通商品住宅的逐步大量入市。
深圳出台外资准入细则
今年7月，深圳出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，《通知》明确了境外机构和个人在深圳购买自用、自住商品房的条件、规定境外机构只能购买用于办公自用所需的商品房，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。市外汇管理局和国土房产局将定期组织检查，对境外分支、代表机构和境外个人在房地产交易环节的违法违规行为，进行处罚，加强境外资金购房管理，抑制投机性需求。
（作者单位：深圳市房地产研究中心 ）
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