广东：土地购置成本大幅增长房价上升较快

住宅增幅在上年同期增长31.27%的基础上，又有32.41%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长24.80%、16.00%，但两者增长速度与上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投资增长44.47%，与去年同期-5.92%形成较大反差。数据表明，投资者对住宅的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。

2、开发资金来源

上半年到位资金1632.23亿元，同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，国内贷款376.92亿元，同比增长24.50%，占本年到位资金的比重基本持平；外资48.24亿元，同比增长97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增长28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增长21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。自筹资金、外资增长趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕（见表3）。

二、土地开发与购置

土地开发投资增长46.31%，土地开发面积则下降16.59%，表明开发商土地开发投资成本增大。土地购置投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%，显示购置土地成本增幅进一步拉大（见表4）。

今年上半年与去年同期比土地开发单位成本增75％，土地购置单位成本增46％，均为近年最高（见表5）。

三、商品房建设

商品房施工面积同比增10.23%，新开工面积同比增25.92%。竣工面积负增长3.81%，与去年同期增44.68％形成强烈对比，导致市场供应紧张。

住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长12.46%、27.54%、-4.96%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增10.68%、-20.93%、115.98%；商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增19.23%、47.47%和-9.73%（见表6）。

四、商品房交易

商品房销售额1487.44亿元，销售面积2526.73万平方米。其中，第二季度销售额858.23亿元，环比增长36.40%；销售面积1432.99万平方米，环比增31.02%。上半年商品房均价5887元/平方米，同比增18.1%；第二季度5989元/平方米，环比增4.1%。

商品住宅均价5557元/平方米，同比增20.17%；第二季度均价5695元/平方米，环比增6.0%（见表7）。

广州（十区，不含增城从化，下同）、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元；同比分别增28.94%、23.57%；商品房销售面积分别为441.9979、373.2682万平方米，同比分别增0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分别增28.63％、42.3％。

广州商品住宅均价7953元/平方米，同比增30.98%，深圳均价12295元/平方米，同比增44.04%（见表8）。

五、商品房供需比

上半年商品房和商品住宅供需比（即竣工面积与销售面积之比）分别为1:1.69和1:1.89，与上年同期1:1.41和1:1.57相比供需缺口进一步扩大。第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分别为1:1.66和1:1.87，环比略微缩小（见表9）。

2003和2004年商品房供过于求，转折点在2005年1季度（1:1.09），往后供不应求差距越来越大，至今年1季度达到峰值（1:1.72）。商品住宅从供过于求到供不应求的转折点比商品房提前半年，出现于2004年上半年(1:1.04），今年1季度达到峰值（1:1.92），差距大于商品房。

六、市场消化系数

今年上半年市场整体消化系数有较大增长，市场消化系数1(X1)、市场消化系数2(X2)、市场消化系数3(X3)分别增长0.3437、0.2796、0.2484，销售活跃、消化能力强（见表12）。

七、二手房交易

上半年全省二手房销售额6445686万元，销售面积2188.07万平方米，同比分别增长38.35%、17.36%；销售均价2946元/平方米，同比增长17.89%。其中广州、深圳二手房销售额分别为1796308、3479200万元；销售面积分别为483.08、668.03万平方米；销售均价分别为3718元/平方米、5208元/平方米；同比分别增长14.68%、17.88%。

第二季度广州、深圳二手房销售额分别为964219、2169800万元；环比分别增长15.88%、65.71%；销售面积分别为248.856、400.64万平方米，环比分别增长6.25%、49.83%。二季度广州、深圳二手房均价分别是3875元/平方米、5416元/平方米，环比增长幅度分别是9.06%、10.6%（见表13）。

八、商品房空置

上半年末商品房空置总量1617万平方米，较2006年末减少180万平方米，下降10.05％，滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度远大于待销（空置一年以内）面积，达11.36%。其中住宅空置减少147万平方米，下降15.81％。其余各类型物业的空置指标除了办公楼待销增加98.56％、商业待销增加2.72％外，都呈现大小不等的下降态势（见表14）。

九、分析及结论

1、上半年广东房地产开发投资增长加快，增幅同比上升8.85个百分点。考虑到包括地价在内的开发成本涨价幅度，开发投资增长快有其合理性。

2、外资、自筹资金的增长比国内贷款和其它资金增长幅度大，房地产开发投资资金较为充裕。

3、土地开发面积同比下降16.59%，土地开发单位成本增长75％，土地购置单位成本增长46％，构成供应紧张及成本上升的重要原因。

4、商品房竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈对比，导致市场供应较为紧张。商品住宅供需比为1:1.89。商品房空置量较上年末下降10.05％，其中住宅下降15.81％，减少住宅空置180万平方米。新开工面积同比增长25.92%，预计未来一段时间市场供求矛盾有所缓解。

5、房价上涨较快。商品住宅均价每平方米5557元，同比增20.17%；其中第二季度均价5695元，环比增6.0% 。二手房均价2946元，同比增18%。

6、住宅市场投资气氛渐浓，须警惕投资性需求过度增长带来的负面影响。