“当前房地产业进入了调整期，但这是不是所谓的‘拐点’？”广东省房地产业协会会长蔡穗声认为，这需要一段时间的观察才能下结论。

    针对第三季度末广东一些城市出现的房地产销售疲态以及有关“楼市进入拐点”的判断，11月3日，蔡穗声在北师大珠海分校举行的“新形势下的中国房地产及专业人士国际化高峰论坛”上，他剖析了下一阶段房地产业的发展趋势以及产业内部存在的三大矛盾。

    望眼欲穿的“拐点”

“拐点”无疑是“十一”成交量萎缩之后媒体赋予楼市的热门词汇。对于普通购房者来说，“拐点”意味着“虚高”的房价将可能会降下来。

    蔡穗声并不认同这种说法。“‘虚高’的前提是‘虚’，媒体或公众经常将房价‘虚高’归因于炒房现象，是投机下的楼市泡沫”，而在蔡穗声看来，近年来中国房地产价格的攀升是由几方面客观原因推动的。

    “第一，中国整体经济持续快速攀升，城市化加剧发展；第二，作为不可再生资源，我国土地供应紧缩，这也是房产业界通常说的‘831大限’；第三，我国贸易多年持续顺差，资金流动性过剩，出现全球性资产重新估价，特别是土地的重新估价；第四，居民对生活的期望值在不断提高。”对这个“期望值”问题，蔡穗声不失幽默地举例：在他刚参加工作时，对于两室一厅的住房已经非常满意，而现在的年轻人则认为三室两厅120多平方米的住房才是追求目标，这是他当年想都不敢想的奢望；

    “最后一点，从广东看，珠三角作为中国房地产的起源地和发展相对较成熟的地区，是中国经济引擎之一，也是世界关注的投资热点地区。”

    蔡穗声认为，这些宏观面因素有力支撑了广东房价，在这种情况下轻易抛出“拐点”的说法，显然过于轻率。他说，目前用于调控的手段主要集中在土地和金融政策。土地供应是有了适当放松，但放松是不可持续的；金融政策上，银行利率调整也仅仅在一定层面产生效果。政府还在试图控制人们在住房外的房产投资需求，最近的房贷政策区分了购第一套房和购第二套房的不同贷款要求：只有已还清第一套房贷的方可贷第二套房。但在业内人士看来，这个政策依然是有漏洞，比如，如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候，银行根本就不知道贷款者是第几次购房。

    房价调整难言“楼市拐点”

    在推论广东房价上涨的必然原因时，蔡穗声实际上含蓄地指出，未来广州房价还将继续上涨。对于部分城市第三季度末出现的销售疲态，早前他也说过有开发商反映，10月份确实出现销售量下降，或是开发商用促销方式来增加销售量的情况。

    “出现这种现象的可能原因是，房价确实涨到了一个高位，需要调整！”蔡穗声说，银行贷款和房贷政策不断出台，放贷的严格化影响了市场消费力。这个调整也不可能一蹴而就，是需要一个时间，但绝不能就此下结论说“中国楼市已经到了一个拐点”。

    既然难言拐点，中国的房地产业走势如何呢？蔡穗声分析，国务院2003年的政策已经指出要坚持住房市场化基本方向，最新的“十七大”报告也说明，要从制度上更好地发挥市场在资源配置中的基础性作用。也就是说，“房地产业将继续市场化的资源配置方式”。这一以贯之的政策风向不变，不管政府在楼市、房价上采取何种调控手段，它基础的前提是不会变，即尊重市场对房地产业的资源配置。只要国家土地基本政策不改变，房地产业的利益格局是不会改变。

    内部矛盾＝前进动力

    “基本格局不改变，并不代表未来的房地产业会一成不变、死水一潭。”蔡穗声认为，房地产业发展的动力机制还存在，当下房地产还存在三大矛盾。

    第一大矛盾是房地产业发展与金融改革的矛盾。作为资金密集型行业，房地产业一直以银行贷款融资方式为主，随着金融改革的推进，银行不断上调准备金率、贷款加息，开发商从银行贷款的难度愈来愈大，迫使房地产业更多依赖直接融资，或通过上市利用资本市场融资，或向外资出让股份获得资金支持。融资方式倾向性的改变，将促进整个房地产行业的整合。

    第二大矛盾是房地产业的发展与资源节约的矛盾。房地产业是资源高消耗型产业，目前国内的房地产业还处于粗放式经营，这与我国建设节约型社会相悖。未来房地产业要在资源节约上下努力，包括土地、建材等等。

    最后一大矛盾也是当前最为人所诟病的：房地产业发展与社会公平的矛盾。社会上一股极大的声音认为，房地产业的发展拉大了社会贫富差距，并催生了仇富情绪。从现实看，对于实现社会公平、实现“居者有其屋”的理想，政府将承担更多责任，但是开发商也不能置身事外，“房屋应该造给更多的人，房屋开发应该瞄准普通群众，建造更多的中小户型住宅。”