商业地产这条路目前的现状如何？未来应该往哪里走？怎样走？本报特推出08商业地产特别系列策划——《商·道》。本篇推出的是商业地产——商业街。

　　俗话说，一铺养三代，商铺作为投资者最热衷的投资性物业之一，与定位、区域、人气、消费力、交通等有着莫大的关系。东莞的商业街区也是最近这几年才慢慢打造而成，虽然市场潜力很大，但是由于各个地产商的定位不同，从而出现了目前的商业街“冰火两重天”的现象。

　　现状

　　新老商业街各分天下

　　东莞的商业街由来已久，从花园新村到西正路一带老商业街，到近年新兴起来的东城步行街、南城步行街等，逐渐吸引了不同的消费人流，而由于商业街的定位及位置等相关因素，东莞商业步行街大致上形成了新老商业街各分天下局面。

　　花园新村到西正路一带老商业街，这里除了附近居民外，还吸引了许多由附近城区过来逛街的人群，花园新村是最早的商业步行街，早期食肆成行。西正路等商业步行街与花园新村一脉相承，多年的发展，这里已经形成了一个小商圈。

　　新兴起的商业步行街则以东城步行街、愉景步行街、南城步行街及香港街等近年新建的步行街为主。东城步行街、愉景步行街及南城步行街因为建成的时间较久，已经吸引了不少人气，铺位出租率也在9成以上，但是由于定位混乱、品牌相对混杂等原因，这里的商铺良莠不齐。此外，南城步行街因为逐渐建设成为美食街和商业街相结合的模式，但是由于所处位置附近没有太多高档住宅区的因素，这里的商铺则以中低档为主。而香港街等一些定位中高档，却因为定位及位置等原因，制约了商业街的发展。

　　瓶颈

　　纷纷遭遇招商困难

　　商业街打造的本身就是一种独立的商业形态，通常都会拥有良好的经营情况和投资回报。然而，东莞的商业街区经历了几年，并没有形成更为丰富的商业街区。业内人士表示，目前东莞的商业街区旺丁不旺财，商业街目前所遇到的不仅是招商困难，另一个是经营业态与定位也很混乱。另外，如南城、东城步行街单是靠饮食带领人气显得很单薄。

　　据了解，当初香港街定位是建成一个18万平方米的港式生活特区，打造一个具备商业、时尚、娱乐、旅游功能为一体的主题街区，实现繁华、宁静、休闲、购物的完美结合。然而，事过两年之后，香港街当初说打造港式生活特区的商业街，却与之前的定位截然不同。如此重复的不断定位，说明了前期开发商招商不力。业内人士表示，香港街的招商定位问题很大，这么大的一个项目，没有规划与整合，显然是很失败的。

　　对于香港街目前的现状，其负责人不愿意多谈，只是表示，目前正在努力招商。对此，有业内人士表示，不单是香港街招商困难，如城市风景等也因为前些时间下雨被水浸后，也遇到了招商困难的难题。