“三十年河西，四十年河东”。用这句话来形容东莞住宅和商业地产兴衰交替可谓恰到好处。东莞住宅持续热销数月之后，进入价格销量持续下跌的阶段，后市走势依然变幻莫测。而东莞商业地产经历数月寒冬之后，终于迎来久违的艳阳天。

　　继莞城区西城楼大街100多个商铺热卖之后，近日，东莞推向市场的几个商业地产项目掀起一股租售热，国际品牌商家纷纷进驻，投资客纷纷出手，供需两旺，和冷冷清清的住宅市场相比，可谓天壤之别。

　　12月23日下午，位于东莞中央生活区核心地段的城市风景举行商家签约仪式，麦当劳、SPAR等多个国际连锁巨头企业，以及雅芳、泰和金阁、湖南大碗菜、中国移动通信、海王星辰等知名商家，与中天力通地产举行了简单而隆重的签约仪式，签约商家总数超过40位。据中天力通城市风景项目负责人透露，不少商家不是租，而是直接买下来，说明他们对城市风景商业前景十分看好。

　　12月23日上午，雄踞凤岗成熟商业中心的三正财富新地主力商家进驻新闻发布会暨项目推介会隆重举行，木易从三正地产财富新地负责人处获取的消息是，麦当劳得来速汽车餐厅、大地影院、女人世界等知名商家已经与开发商签订了进驻合同，零售巨头沃尔玛也与开发商签订了进驻意向书。

　　据三正集团副总裁兼三正地产总经理刘光金先生透露，财富新地共有商铺200多套，截止目前，诚意登记客户已经高达500多人，是推货量的两倍多，销售根本不愁，而且部分商铺是带租约销售，很受青睐。财富新地新闻发布会之日，木易在其销售中心看到，投资客挤满了整个售楼部，热闹非凡，这种景象已经很久没有见过了。

　　西城楼大街商铺已经基本售罄，城市风景和三正财富新地将在近期开盘，从其未售先热可以看出，东莞商业地产经历数月寒冬之后，迎来久违的艳阳天。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析指出，种种市场反应显示，东莞房地产市场商业地产投资逐渐增多，住宅地产投资却略有放缓，近期部分商业项目如莞城西城楼大街的热销也反映东莞商业地产有复苏迹象。

　　东莞商业地产为什么会由冷转热？这是否意味着东莞商业地产会普遍走出冬季，走向春天？让我们来分析一下。

　　木易认为，近期东莞多个商业地产项目租售两旺有三大原因，其一，这些商业项目地理位置优越，交通便利，有些项目具有唯一性，不可替代。

　　西城楼大街处于老城区核心商圈，该具备的都具备了，优势有目共睹。

　　城市风景位于南城区中央生活区核心位置，西临莞太路，东望东莞大道，北看四环路，可以这么说，城市风景被莞太路，东莞大道和四环路环抱，被环抱的区域有多个楼盘，比如石竹新花园，中信新天地，上层公寓，晶城，以及未来的中央生活区多个楼盘等，这些楼盘有大量的消费者，他们的消费需求一直没有得到有效满足，因为这个区域还没有一个上规模上档次的配套商业项目，而城市风景的出现无疑是对此缺失的弥补。因此，仅仅从这方面来看，城市风景前景无限。

　　另外，莞太路，东莞大道和四环路如同天然屏障，对该区域消费者消费力外流起到了很大的抑制作用。

　　再来谈谈三正财富新地地理位置优势，三正财富新地是凤岗政府“一河两岸”以及旧城改造重点工程之一，雄踞凤岗成熟商业中心，毗邻政府行政机构、五星酒店、银行、学校、邮局和医院等，东深公路、凤怡路、永盛大街在此交汇，金凤路横跨项目。项目南面紧贴东深公路，北面为东深河，东面为凤岗最旺的商业街（金凤路商业街），西面为商住区。优越的地理位置，便捷的交通联系，良好的自然环境及浓厚的商业气氛，为项目提供了广阔的发展空间。

　　从以上分析可以看出，东莞几大热点商业地产项目地理位置都非常优越。这是商业地产项目受市场热捧的决定性因素。

　　其二，主力商家进驻，对商业地产项目租售起了很大的带动作用。商业地产项目地理位置优越，吸引了大批主力商家进驻，而主力商家尤其是国际知名商家的进驻，进一步带动了商业地产项目租售。两者相辅相成，互相促进。

　　城市风景和三正财富新地都有国际知名商家进驻，这两个商业项目的开发商在招商时也以国际知名商家进驻为一大卖点，而且广为宣传，由此可见，国际知名商家进驻对项目租售有着多么大的影响。原因很好理解，由于国际知名商家对新店选址要求苛刻，过程科学，技术先进，这些国际知名商家看中的商业项目，前景自然更有保障。

　　有一个例子可以说明国际知名商家是否进驻对投资客的影响，12月23日上午举行的三正财富新地主力商家进驻新闻发布会暨项目推介会即将结束之际，三正集团副总裁兼三正地产总经理刘光金专门就沃尔玛是否进驻财富新地向投资客做重点阐述。因为三正财富新地已经与沃尔玛签订了进驻意向书，尚未签订进驻合同，因此，有部分投资客担心沃尔玛最终不进驻财富新地。从中可以看出主力商家尤其是国际知名商家是否进驻对商业地产项目的影响。

　　第三，住宅和商业地产项目的资金跷跷板效应起作用。大家都知道，股市和楼市有个跷跷板效应。股市牛气冲天之时，资金从楼市进入股市的现象屡见不鲜，但如果股市调整震荡，部分股市资金会回流到楼市，这就是所谓的股市楼市跷跷板效应。

　　其实，不但股市楼市有所谓的跷跷板效应，楼市中的住宅和商业地产也具有跷跷板效应。那就是，商业地产冷清，资金也会流向住宅，万江某商业地产项目曾经套牢了相当一部分投资客，导致投资客在相当一段时间内对商业地产避之唯恐不及。住宅市场冷清，资金会转向商业地产，目前东莞楼市就是这种情况。

　　从“9.27”房贷新政，到最近的货币从紧，政府采取的一系列楼市调控政策指向都很明确，那就是调控过热的住宅市场，而商业地产则被“冷落”。经过调控后的住宅市场无论是房价还是销量都一路下滑，住宅市场后市走势不明朗，住宅投资风险剧增，收益剧减，很多投资资金从住宅市场撤出，转投商业地产。这也是目前东莞商业地产大热的重要原因之一。

　　除了上文提到的这几大商业地产项目租售表现优秀外，东莞后续还会有不少商业地产项目推出，比如财富广场底层商铺等，由于这些商业地产项目综合素质都非常不错，木易对这些即将推向市场的商业项目十分看好。

　　木易认为，在这些优质商业地产项目的带动下，东莞商业地产将再次迎来租售两旺的局面。但是，东莞商业地产迎来艳阳天，并不意味着所有商业项目都会租售两旺，如同住宅市场，东莞商业地产项目依然会呈现出两极分化的局面。