1.经济概述

　　据北京市统计局公布，2008年上半年北京经济仍然保持快速增长。北京市GDP累计达到13，883亿元（或1，983亿美元），同比增长11%。有关政府机构预测，今年北京的人均GDP将超过8，000美元，意味着北京人民的生活水平将达到中等发达国家水平。受食品等日用消费品价格上升驱动，北京市居民消费价格指数在过去6个月内同比升高6.1%。持续的强劲经济增长继续支持人均可支配收入和人均消费支出的双位数增长。2008年上半年，人均可支配收入和人均消费支出分别达到12，547元（或1，829美元）和7，988元（或1，164美元），同比增长11.6%和8.7%，但扣除价格因素后，实际同比增长5.2%和1.3%。据万事达卡国际组织调查显示，中国消费者信心仍然高企，在亚太区位列第三，作为2008年奥运城市，上半年北京市民的消费者信心指数为85.8，消费者仍持积极乐观态度，令人均消费支出继续攀升。上半年，北京整体零售市场表现乐观，社会零售总额累积达到6，001.09亿元（或875亿美元），同比增长21.6%。

　　表一 北京市主要经济指标
 　　

　　图一 北京GDP增长率vs.全国GDP增长率
 　　

　　2.购物中心市场状况

　　供应、需求及空置分析

　　2008年上半年，市场上有五个购物中心开业，分别是位于王府井商圈的新东安广场（120，000平方米），位于西单商圈的大悦城（105，000平方米），位于CBD商圈的华贸购物中心（37，000平方米）和朝外SOHO（64，500平方米），位于燕莎的圣拉娜购物中心（150，000平方米），和位于顺义别墅区的欧陆广场（30，000平方米）。新开张的项目令北京市中高端购物中心总量达到2，880，174平方米，环比上升 21%。但在第二季度内开业的只有华贸购物中心和圣拉娜购物中心。

　　即便如此，北京零售物业市场内，早前预计的过百万平方米的巨大放量并未在奥运前出现，而是向后推延，这亦系中国物业市场的主要特征之一。竣工入市的新中高端零售物业项目面积仅有506，500万平方米，这主要归因于以下两大因素。其一，由于奥运会的召开，政府出台的临时性限制装修和施工文件给商业项目（包括写字楼和零售物业）的工程进度造成延期或停滞的影响；其二，新项目的激烈竞争和招商进展缓慢亦导致部分项目进一步延期开业。

　　图二 北京中高端购物中心占有面积、空置面积和空置率

　　*我们的调查仅跟踪建筑面积大于或等于10，000平方米的中高端购物中心，不包括奥特来斯中心，百货和专业购物商场。

　　*本报告中的信息均基于真实可靠来源，但我们不对原信息的准确性作任何保证。

　　*一旦获得最新的数据，以及修正或更新的信息，我们将载入并更新历史和当前的数据库，因此有可能会出现和以前报告中不符的部分。

　　数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　奥运会带来的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入共同作用，使得许多专业零售商充满信心。因此，许多中高端及奢侈品牌或是首次落户北京甚至中国，或是加速在北京拓展市场，市场需求保持增长的趋势。第一季度零售物业市场的净吸纳量为272，018平方米，空置率仅为8.72%；纵使第二季度的净吸纳量有所放缓，为216，416平方米，空置率为11.88%，3.16个百分点的上涨，在上半年新增供给大幅增加的背景下，可视为健康之表现，北京中高端购物中心普遍仍维持较高水平的出租率。

　　旺盛的需求主要来自于时尚服装、餐饮、饰品、珠宝、家居生活、鞋、影音娱乐等行业，主要表现为新开店铺、设立旗舰店、扩大店面和在同一商场不同位置开设两个店面等。譬如，日本时尚休闲品牌UNIQLO（优衣库）自今年3月底相继在西单大悦城、王府井新东安广场、新三里屯三大购物中心开设大型店铺。其中，新三里屯分店面积约1，000平方米，为该品牌在北京的旗舰店。此外，新加坡餐饮品牌面包新语在东方广场重新翻新位于地铁口附近的分店，并新近开张，为同一商场内的第二家店。国际零售商看好北京市场还表现在日本知名零售品牌无印良品在华贸购物中心三楼租赁800平方米（为目前该品牌在日本本土以外最大的店面）和香港万宁在西单大悦城开设1200平方米店面等，这两个品牌都属于在华北区乃至中国内地开设的第一家店铺。而在奢侈品牌市场上，有消息透露GUCCI和CARTIER仍会在北京有进一步扩张的计划，但方式可能会与传统意义的租赁商场面积有所不同。

　　图三 北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率
 　　

　　图四 2008年第二季度北京中高端购物中心分商圈占有面积和空置率
　　

　　如前所提，第二季度内，由于市场供应的增加，北京市中高端购物中心整体空置率升高至11.88%。从商圈层面商分析，随着大悦城项目的不断成熟，西单商圈内中高端购物中心的空置率由第一季度的11%降至第二季度的5.98%；而建国门商圈因恒基中心空置率大幅上升而出现三年来空置率最高值，达到31%；由于第二季度新增项目朝外SOHO空置率较高，CBD整体空置率上升到18.13%。值得一提的是，我们所定义的CBD商圈中含有建外SOHO、SOHO尚都和朝外SOHO这三个项目，三者在CBD商圈中均处有利区位，占据规模面积亦颇大。如若将这三者排除在外，CBD这个优质商圈内中高端购物中心的空置率则下降至6.39%。

　　表二 2008年第二季度北京零售市场主要成交案例
 　　

　　3.租金

　　2008年第二季度末，北京中高端购物中心首层租金平均为每月每平方米116.71美元，环比攀升8.48%。过去半年内人民币兑美元的不断升值，伴随着商圈和购物中心本身的逐渐成熟以及业态和品牌组合的不断提升，促使租金的美元报价大幅提高。此外，像Fossil 等众多新品牌加速进京及由此产生的对优质零售空间的额外需求也刺激租金进一步上扬。

　　图五 北京中高端购物中心首层租金及租金增长率
 　　

　　*我们的调查亦仅跟踪购物中心的首层固定租金，不包括流水抽成租金。

　　数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　以商圈划分来分析，王府井仍保持全市最高租金水平，达每月每平方米174.14美元；CBD次之，为每月每平方米112.80美元；西单则紧随其后，为每月每平方米112.22美元。正如之前所提及，我们的数据篮包括SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，但实际上这三个项目租金水平远低于其它邻里项目，从而拉低了CBD商圈的平均租金。如若剔除这三个项目的拉低因素，CBD商圈的平均租金则会大幅上升至每月平方米149.81美元。得益于不断成熟的零售氛围和个别中端购物中心的成功，中关村商圈的租金水平在今年第二季度上涨至每月每平方米93.02美元，与一季度相比涨幅达55%之多。众多新建项目都面临着同样的招商压力，但业主对未来市场持乐观预期，促使整体表面租金保持稳定并有所走高，预计未来一年内整体市场租金水平仍将呈现微幅上升的态势。

　　图六 2008年第二季度北京中高端购物中心首层租金
　　

　　*CBD 包括建外SOHO，SOHO 尚都和朝外SOHO三个项目。

　　数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　4.零售物业投资市场

　　即使有一系列的政策因素影响，北京的零售物业市场仍然吸引众多国内外机构和私人投资者。2008年第二季度零售物业整售市场相对活跃。有消息称一新加坡上市投资机构已经分别购买了西单以北一购物中心和海淀区内一百货零售物业。

　　就散售市场而言，SOHO项目仍旧吸引了不少京外各省的富裕人仕。以最近的三里屯SOHO项目为例，截至撰写本报告时间，有消息透漏该项目已经成功售卖60%，售价从每平方米人民币4万元至人民币15万元不等。从北京房地产交易管理网获悉，该项目的成交均价高达每平米58，305元（或8，500美元）。纵使购买者多为来自山西、河北和内蒙古一带的个人投资者，正是北京零售物业市场的吸引力和巨大的保值潜力促就了该项目的高销售率和高价位。

　　5.市场展望

　　总体而言，北京零售物业市场，尤其是以中高端购物中心为代表，应会在今年下半年内表现乐观。除此之外，高力国际还获悉一系列来自于时装、设计师和家居生活业态里的国际牌子亦对在北京设店或扩张表现更大兴趣，这些牌子包括Undercover， Number （N）ine， Belanciaga， Alexander McQueen， Uptech， Tom’s Drag， Kartell， Squaint， Pal Zileri， Costume National， Segio Rossi， Marni， Dries Van Noten， Juicy Couture， Adidas Stella McCartney， Tomas Maier。目前其中一些是仅属于一两家高端百货的专有品牌，但一旦零售物业足够成熟，他们也极有可能选择合适的购物中心进驻。这一系列品牌设立新店和扩张旧店的活动证明，只要购物中心做对市场定位，商场理应能获取合适的、可盈利并能提高商场形象的租户品牌组合。